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    眼看住宅投資的首付比例已經(jīng)逐步向?qū)懽謽强待R，多套物業(yè)的投資者，已站在五成首付的同一門檻上，3套以上物業(yè)的投資者，選擇寫字樓首付資金壓力似乎還要更低一些。于是便有許多在住宅投資上被潑了冷水的投資人士，準(zhǔn)備轉(zhuǎn)戰(zhàn)寫字樓。寫字樓投資與住宅差別很大�？傮w來說，投資寫字樓比住宅要專業(yè)，選擇也要更慎重。

    選擇一套具有投資價值的寫字樓，需要兼顧升值和租賃兩個方面，少考慮了哪一方面，都是會有風(fēng)險，而且這兩個方面往往是相輔相成的。一個能夠不斷升值的寫字樓，往往也意味著一個不斷成熟的商務(wù)片區(qū)，意味著逐步旺盛的片區(qū)租賃需求。如何能夠在合適的時機、合適的區(qū)域選擇到合適的寫字樓，以下幾點務(wù)必慎重考慮：

    一、對宏觀經(jīng)濟要略知一二

    不要期望一個衰落的經(jīng)濟時代會有高漲的寫字樓銷售市場。寫字樓這種投資品與住宅相當(dāng)不同。住宅是這樣的，無論經(jīng)濟好壞，只要交通方便、生活舒適，就不怕沒人租。但是寫字樓的租賃市場往往與宏觀經(jīng)濟形勢息息相關(guān)。在2008年金融風(fēng)暴來襲的時候，深圳出現(xiàn)不少寫字樓違約的情況。很多公司寧可舍下兩個月的預(yù)付租金不了了之，也不愿再繼續(xù)租賃下去。對于當(dāng)時的情況，找一家租客往往都費盡口舌。

    對于寫字樓來說，租賃市場的下滑也會連累銷售市場，2008年深圳多個地段出現(xiàn)寫字樓與住宅價格倒掛現(xiàn)象，從去年中經(jīng)濟開始好轉(zhuǎn)，以卓越世紀(jì)中心為代表的一批寫字樓紛紛入市，銷售價格成功突破周邊住宅價格，并且也享受到“日銷八成”的市場待遇。

    二、對城市經(jīng)濟有所把握

    不要期望一個商業(yè)不發(fā)達(dá)的城市擁有旺盛的寫字樓租賃市場。據(jù)介紹一些在深圳投資寫字樓的人對城市的經(jīng)濟形勢了如指掌，從經(jīng)濟總量到支柱產(chǎn)業(yè)，甚至各個行業(yè)及其龍頭企業(yè)的分布都了然于胸。與之相反的是，盲目在內(nèi)地二三線城市購買了寫字樓的投資客，很多兩年之后都還需要自己親自支付物業(yè)管理費。對于經(jīng)濟不夠發(fā)達(dá)的城市來說，寫字樓的需求本身就很小，再加上打理困難，長時間的空置幾乎成為必然。

    三、對城市規(guī)劃要有判斷

    不要期望一個沒落的商業(yè)中心有高企的寫字樓租金標(biāo)準(zhǔn)。深圳就是最典型的城市中心不斷轉(zhuǎn)移的最好案例。早年東門的寫字樓是全深圳最高檔也是最貴的寫字樓，地王更是被業(yè)內(nèi)號稱“王中王”的寫字樓，租金最高位時達(dá)到160元/平方米/月。隨著福田中心區(qū)逐步成型，城市中心的向西遷移，現(xiàn)在東門很多寫字樓租金降至50元/平方米/月，還有空置，2008年低潮期，甚至出現(xiàn)過30元/平方米/月的超低價格。據(jù)一位中介介紹，當(dāng)時一位前去租賃寫字樓的人，起初簡直不敢相信在深圳還能夠租到30元/平方米/月的寫字樓，后來發(fā)現(xiàn)，整個片區(qū)都已經(jīng)淪落到如此地步。

    四、對進(jìn)入時機要精確計劃

    寫字樓與商鋪雖然同為商業(yè)地產(chǎn)，但是在選擇進(jìn)入時機時有很大區(qū)別。商鋪講究的是“養(yǎng)鋪”，新的商鋪出來，是需要時間和人氣去養(yǎng)的，需要一個漫長的逐步成熟的過程，所以商鋪租金有每年遞增的慣例。但是同一個商務(wù)區(qū)內(nèi)如果有多個寫字樓同時入駐，這個片區(qū)就可以很快成熟起來。投資寫字樓，就需要選擇在一個商務(wù)區(qū)將熟未熟的時候，可以享受到不成熟市場的銷售價格，稍作休整等待，就可以享受到成熟市場的租賃價格。若整批寫字樓都已入市，甚至已有多家大型企業(yè)入駐，這個時候再進(jìn)入，成本就已經(jīng)被抬高。

    ■核心提醒

    盡量找寫字樓集中的區(qū)域

    選寫字樓盡量找寫字樓集中的區(qū)域，目前重點留意以下三個區(qū)域：一、福田中心區(qū)：物業(yè)定位較高切很集中，企業(yè)進(jìn)駐情況也相當(dāng)良好；二、南山中心區(qū)：在保利劇院東面規(guī)劃有大片的總部基地，目前已經(jīng)確定的有中海油、華潤等大企業(yè)進(jìn)駐，前景很可觀；三、寶安中心區(qū)，被囊括在深港合作的金融示范區(qū)中，曾規(guī)劃了43座濱海一線的寫字樓物業(yè)，3-5年之后這個片區(qū)將逐步成熟，對于準(zhǔn)備中長線持有的人來說，也是一個可以考慮的選擇。

    新手盡量選“一手”

    為了降低交易風(fēng)險，新手盡量選擇一手寫字樓。若綜合考慮升值與租賃兩個方面，則建議選擇3年左右的次新寫字樓，不僅周邊的配套相對成熟，人氣上漲過程中，價格也有進(jìn)一步上漲的空間，而且由于時間還不太久，產(chǎn)品設(shè)計不會顯得過于落伍。

    如果純粹為了投資而投資，現(xiàn)在或許不是最好的選擇，但是如果兼顧自用而選擇投資寫字樓，將其更重要的使用功能發(fā)揮出來，或許是寫字樓投資的最高境界。