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    2010-5-20受新一輪樓市調控政策的影響，住宅成交量顯著降低，商業(yè)地產可能成為資金的新目標。

    戴德梁行華東區(qū)董事總經理陸逢兆昨日在上海接受媒體采訪時表示，住宅市場遭到調控，大量資金急需尋找新的投資渠道，而正值復蘇的商業(yè)地產已引發(fā)機構投資者和個人投資者的關注。目前國內一線城市，例如上海，很多商業(yè)物業(yè)的價格比同地段的住宅低很多，出現(xiàn)了商住倒掛的現(xiàn)象。這在國外的核心商業(yè)城市非常少見。隨著更多資金流入，商業(yè)地產價值有望回歸。

    據(jù)悉，在上海，去年住宅市場價格快速上升時，很多機構投資者把手中持有的服務式公寓散賣套現(xiàn)，回籠大量資金后便一直在尋找投資方向。而隨著住宅價格的快速上漲，這些機構投資者認為物業(yè)升值空間已很有限，租金回報率更低，所以對住宅物業(yè)的興趣大不如前，再加上近期出臺的各項調控政策，使得機構投資者將注意力更多轉向商業(yè)地產領域。

    陸逢兆指出，以商鋪和寫字樓而言，如目前處于上海核心地段的頂級商業(yè)物業(yè)恒隆廣場、國金中心等都較周邊住宅具有更高價值，不存在商住倒掛現(xiàn)象，而普通甲級寫字樓的倒掛現(xiàn)象則比較普遍。例如今年一季度轉手的新天地白金大廈，平均售價約為6萬元/平方米，而同區(qū)位的住宅物業(yè)售價則在8萬-10萬元/平方米。內地此輪出現(xiàn)的商住倒掛現(xiàn)象一方面是由于內地商業(yè)地產尚在發(fā)展中，另一方面也是因身處全球金融風暴所致。

    從投資角度看，租金回報率和物業(yè)升值組成了商業(yè)地產的總體回報率。以寫字樓為例，一般寫字樓租約周期為2-3年，2008年寫字樓市場租金大幅下滑，很多公司借勢換租，以此推算，2008年簽訂的租約在2010-2011年到期，此時經濟環(huán)境應有很大好轉，租金水平必然大幅提升。陸逢兆說，如果租金上漲20%，同時帶動房價升值，物業(yè)的整體回報率提升將相當可觀，必然得到更多投資者的認同。

    可查資料顯示，目前也確有大量閑散資金正在尋找投資渠道。中國房產信息集團在新政后，曾對1000多位身價在2000萬-5億元之間的樓市個人投資者進行調查，結果表明，這些投資者早在去年9、10月份開始就陸續(xù)將手上多余和較舊的房產拋售，只保留了幾套自住、給子女和養(yǎng)老用的房產。除新政后推出的少量優(yōu)質獨棟別墅他們有所投資外，其資金基本處于閑置狀態(tài)。據(jù)調查，眾多調查對象的閑置資金量在300萬-1億元之間。

    據(jù)介紹，目前，上述投資者手中的閑散資金主要轉向的途徑便包括商業(yè)地產，一些優(yōu)質地段產權寫字樓和社區(qū)沿街獨立商鋪成為了他們關注的目標。此外，這些投資者也在海外積極尋找物業(yè)投資目標，其中美國、加拿大、澳大利亞、中國香港、迪拜、濟州島都是他們關注的目標。