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    “商機4月”南寧城區(qū)商鋪調(diào)查之

    南寧市商鋪市場形式多樣。除傳統(tǒng)的街鋪外，另一種商鋪形式——主題式商場也不甘落后。從去年底開始，不少主題商場的項目紛紛上馬，已形成了南寧商鋪發(fā)展的另一種趨勢。近期，以打造南寧首家專業(yè)的一站式孕嬰用品主題商場的澳門街、打造臺灣風(fēng)情主題消費商城的臺灣城·愛の味，成為許多投資客關(guān)注的商鋪。

    過去：招商定位模糊成軟肋

    目前，南寧最成熟的商圈依舊是朝陽商圈。商圈內(nèi)匯聚了數(shù)家大型購物中心，數(shù)百家休閑娛樂、美食場所，更有成千上萬的商業(yè)旺鋪。如沃爾瑪超市、百盛購物中心、萬達(dá)國際影城、中國國際貿(mào)易中心(國貿(mào)中心)、百貨大樓、裕豐潮流商廈等。多業(yè)態(tài)，大品牌，巨大消費力與強大的發(fā)展后勁，成為投資者首選之地。

    北京甲京邑房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司策劃部經(jīng)理徐建儉分析，從目前的情況來看，朝陽商圈百貨業(yè)態(tài)過量競爭，嚴(yán)重飽和，難以再增加商場、百貨超市、大賣場、步行街等業(yè)態(tài)。而各中小商鋪常常各自為戰(zhàn)，甚至靠打價格戰(zhàn)爭奪顧客。但這并不說明在這些商圈內(nèi)或者邊緣沒有機會再進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。徐建儉說道：“進(jìn)行主題商場的開發(fā)和經(jīng)營，是錯位經(jīng)營的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一個重要思路�！�

    現(xiàn)在：轉(zhuǎn)換運營思路的主題商城

    “商業(yè)地產(chǎn)的市場供應(yīng)量集中加大，導(dǎo)致市場供大于求，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，空置率上升。在這種背景下，主題商業(yè)項目誕生了�！毙旖▋�表示，具有主題的商業(yè)項目既細(xì)分了市場，也甄別了客戶群，可以很好地將目標(biāo)客戶群吸引過來，成為商業(yè)項目的消費者。

    記者了解到，如澳門街商業(yè)將打造成一站式母嬰主題購物廣場，填補南寧市的空白。目前，南寧母嬰用品賣場大多集中在新和平商場。盡管新和平商場商品數(shù)量不少，但真正上規(guī)模、上檔次、品種門類齊全的卻很少。而進(jìn)入新和平商場的人流、車流擁堵嚴(yán)重，經(jīng)常遇到停車難問題，逛街購物極不方便。澳門街就針對南寧母嬰用品賣場較為分散、選擇范圍十分局限這樣一個市場空白點，通過對產(chǎn)品的調(diào)整、同類商家的集中化或購物環(huán)境的營造，一經(jīng)推出就吸引眾多商家加盟進(jìn)駐。

    同樣位于朝陽商圈的臺灣城·愛の味商鋪，其定位為“南寧臺灣主題生活城”。它將為城市年輕白領(lǐng)族群提供一個集購物、休閑、娛樂、餐飲、觀光于一體的生活型消費場所，自3月14日首次開盤推出商品，當(dāng)日已售出95%。

    經(jīng)營：要看準(zhǔn)市場需求

    對于“主題商場”，經(jīng)營服裝店多年的陳女士認(rèn)為，現(xiàn)在的店鋪多是以專賣店或普通零售店的模式經(jīng)營，這種模式相對來說功能比較單一。從她到一些大城市采購服裝時發(fā)現(xiàn)，不少城市都有主題商場。主題商場不僅分區(qū)擺設(shè)各種相關(guān)商品，同一個主題的相關(guān)商品幾乎都能找到。

    “當(dāng)然，看準(zhǔn)市場需求，主題商場的空間和前景是很大的�！蹦蠈帉氋Y杰房地產(chǎn)項目咨詢有限公司項目總監(jiān)李曉斐介紹，在南寧市中心同樣擁有商鋪的商街，有的商鋪生意紅火，租金一路高漲；有的商鋪卻起起落落，數(shù)易其主，收租無門。地段相同，業(yè)態(tài)一致，但不同的經(jīng)營管理水準(zhǔn)決定了商鋪價值的高低。投資商鋪，一定要選擇具有統(tǒng)一、強大的經(jīng)營管理能力的開發(fā)商。如果能統(tǒng)一招商，商鋪會更具投資價值。

    市中心商鋪出租率達(dá)98%

    近日，在朝陽廣場上做生意的袁女士非常納悶。她告訴記者，位于步行街上的西南商都目前的價格已經(jīng)飆升至13萬元/平方米,一個月的租金在1000元—1500元/平方米之間。而在2009年首次開盤時，開盤均價僅為40000元/平方米。不到一年的時間,價格足足漲了三倍。市中心商鋪，真有這么好的“錢”景么？據(jù)統(tǒng)計，目前市中心朝陽商圈每日人流量保持在11萬人左右，節(jié)假日增加至16萬人之間，人流量大，使得朝陽商圈一帶商鋪出租率達(dá)98%以上。人流量和朝陽一級商圈的地位，奠定了投資市中心商鋪的價值所在，年回報率高是其一個重要籌碼。

    據(jù)了解，類似于西南商都這種新近銷售的商鋪物業(yè)，從其均價和租金來看，第一年的回報率在10%左右，而這個比例還會逐年上升。這就意味著不到10年的時間，成本就能收回。

    寶資杰房地產(chǎn)有限公司項目總監(jiān)李曉斐告訴記者，目前南寧商鋪第一年回報率大都在4%—8%之間，市中心朝陽商圈大部分商鋪的年回報率在10%—12.5%之間，并且這一升值比例還會逐年上升。從這一點上就能夠看出市中心商鋪的保值性和升值潛力,說其“含著金鑰匙出生”一點也不假。

    近日，記者在市中心踩盤時發(fā)現(xiàn)，由于有著南寧第一大商圈作為依托,位于人民東路與友愛南路交叉口附近的澳門街備受關(guān)注。70年產(chǎn)權(quán)的商鋪使用權(quán)和南寧首個母嬰主題購物廣場的招商廣告分外惹眼。記者在售樓部了解到，商鋪均價在3.5萬元/平方米,開發(fā)商將統(tǒng)一招商統(tǒng)一運營并承諾年10%的回報率。這就從根本上降低投資者的風(fēng)險。