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    新政之后，寫字樓或成資金去向的“避風(fēng)港”

    商務(wù)寫字樓是一個(gè)較純粹的投資領(lǐng)域，即使有一定的投機(jī)行為也不會(huì)影響到普通老百姓的生活。所以，政府對(duì)這個(gè)領(lǐng)域的調(diào)控也就不會(huì)那么猛烈。

    4月15日，二套房貸款首付款比例不得低于50%的新政出臺(tái)。幾家歡樂幾家愁，住宅的開發(fā)商大多靜觀其變；而商務(wù)寫字樓的開發(fā)卻意欲大展拳腳。是什么造成了他們?nèi)绱舜蟮姆床钅兀坑浾邽榇颂匾獠稍L了在售的幾個(gè)寫字樓項(xiàng)目，探尋其中的真相。

    首付50%，商務(wù)住宅扯平了

    據(jù)悉，4月15日調(diào)控政策側(cè)重強(qiáng)調(diào)信貸手段：實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

    首付5成，這意味著購買住宅的初始成本大幅提高。據(jù)記者了解，商務(wù)寫字樓的貸款為首付不低于總價(jià)的50％。也就是說，目前購第二套房的首付與寫字樓的首付成數(shù)相同，也就意味著初始的成本差距不大了。一位城南的開發(fā)商告訴記者，如果首付都提高到了5成，商務(wù)寫字樓與住宅不是簡(jiǎn)單扯平了，而是商務(wù)寫字樓的優(yōu)越性更加突出。從物業(yè)價(jià)值看，商務(wù)寫字樓的中長(zhǎng)期收益是一定大于住宅的。住宅的消費(fèi)群體是個(gè)體，單純的消費(fèi)性；商務(wù)寫字樓的消費(fèi)群體是公司，是可以創(chuàng)造價(jià)值的。同樣100平方米的物業(yè)出租，即使是普通的寫字樓也可以動(dòng)輒數(shù)千上萬，但住宅幾乎難以突破數(shù)千元的宿命。

    記者從租賃市場(chǎng)獲悉，在成都租金抵扣月供的寫字樓比比皆是，但租金可以抵扣月供的住宅卻不多。大多數(shù)住宅都是靠物業(yè)上漲賺取回報(bào)。既然租金比例如此不對(duì)等，那為什么人們還是喜歡投資住宅而非商鋪呢？一位投資客直言“主要是初始成本，投入住宅最低時(shí)可達(dá)2成，不到商務(wù)首付的一半，即使每一個(gè)月的成本高一點(diǎn)，但畢竟開始的成本要低得多。但是現(xiàn)在如果兩者都一樣了，可能就要考慮是否選擇平時(shí)成本更低的商務(wù)寫字樓了。”

    棒打“住宅”，商務(wù)投資很平靜

    新政出臺(tái)的當(dāng)天，一位不愿意透露姓名的開發(fā)商告訴記者，從目前的政策來看，意圖很明顯，主要就是要“打壓房?jī)r(jià)”。為什么打壓房?jī)r(jià)？是因?yàn)樘�多的投機(jī)資本進(jìn)入到房地產(chǎn)尤其是住宅領(lǐng)域。住房是關(guān)系到國計(jì)民生的大事，如果大量的資金都在這個(gè)領(lǐng)域投機(jī)，就會(huì)影響到社會(huì)的和諧。但是商務(wù)寫字樓恰恰相反，這是一個(gè)較純粹的投資領(lǐng)域，即使有一定的泡沫和投機(jī)行為也不會(huì)影響到普通老百姓的生活。所以，政府對(duì)這個(gè)領(lǐng)域的調(diào)控也就不會(huì)那么猛烈。

    從這一次的新政來看，導(dǎo)火索是：房地產(chǎn)市場(chǎng)3月重燃熱情。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，3月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.7%，超過2008年1月11.3%的漲幅，創(chuàng)歷史新高。

    從記者的采訪來看，在新政出臺(tái)后，幾乎所有的住宅開發(fā)商都在積極地研究應(yīng)對(duì)的措施，但商務(wù)寫字樓幾乎沒有受到任何的影響。不僅如此，據(jù)天合·凱旋廣場(chǎng)的置業(yè)顧問介紹，以前來50組客戶，居然有30多組是問住宅的。但是新政后，到訪人數(shù)不但明顯上升，而且問住宅的也少了。

    新政之后，寫字樓或成資金“避風(fēng)港”

    目前，成都住宅與商務(wù)寫字樓出現(xiàn)“商住倒掛”的現(xiàn)象。近日，本報(bào)國際城南寫字樓發(fā)展研討會(huì)上，花樣年實(shí)業(yè)成都公司總經(jīng)理劉宗保指出，同區(qū)域的商業(yè)物業(yè)，一般來說價(jià)格要高于住宅物業(yè)，這是成立的。但城南住宅價(jià)格高于寫字樓，實(shí)際上寫字樓的價(jià)值是還沒有顯現(xiàn)出來。而人們之所以追捧住宅就是因?yàn)檫M(jìn)入的門檻低，現(xiàn)在進(jìn)入的門檻被提高之后，同區(qū)域價(jià)格更低的寫字樓自然更有市場(chǎng)了。天合房產(chǎn)總經(jīng)理李海軍也表示，目前城南住宅價(jià)格高于寫字樓價(jià)格，這其中蘊(yùn)藏著巨大的機(jī)會(huì)，城南優(yōu)質(zhì)的寫字樓無論是租金或是投資價(jià)值必然大幅度持續(xù)反彈。此次新政，無疑給他們寫字樓一個(gè)反彈的題材。

    對(duì)于不少有實(shí)力投資者來說，住宅的投機(jī)行為被規(guī)范了，他們還是會(huì)找新的機(jī)會(huì)進(jìn)行投資。而這個(gè)時(shí)候的物業(yè)投資，他們會(huì)更加謹(jǐn)慎，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)都會(huì)有一個(gè)合理的回歸。過去那種短線炒作的方式也會(huì)逐漸地減少，轉(zhuǎn)而向商務(wù)寫字樓這樣著眼于中長(zhǎng)線，有穩(wěn)定回報(bào)的物業(yè)投資。至于商務(wù)寫字樓前期所需投入的高額成本也會(huì)成為一個(gè)門檻，讓物業(yè)投資成為一個(gè)科學(xué)合理的投資行為，真正保證了市場(chǎng)可持續(xù)的發(fā)展。

    當(dāng)然在新政之后，商務(wù)寫字樓投資的“安全性”和長(zhǎng)中線回報(bào)也會(huì)讓它成為資金的一個(gè)重要“避風(fēng)港”。