物業(yè)稅對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)征或在今年末
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- 2010/2/10 13:09:17
地王頻現(xiàn)，土地財(cái)政凸顯，國(guó)十一條的大棒高高舉起，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，好像進(jìn)入房?jī)r(jià)越調(diào)越高的怪圈。每當(dāng)房?jī)r(jià)調(diào)控成為熱點(diǎn)，開(kāi)征物業(yè)稅的呼聲就會(huì)再次高漲。
空轉(zhuǎn)已達(dá)七年的物業(yè)稅被戲稱(chēng)為樓市的終身緋聞，這柄達(dá)摩克里斯之劍到底何時(shí)落下，如何落下？
近日，在北京兩會(huì)期間提交物業(yè)稅開(kāi)征提案的北京市政協(xié)委員、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓引起廣泛關(guān)注。2月4日，劉桓接受了本報(bào)的專(zhuān)訪。
對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)征或在今年末
《21世紀(jì)》：自2003年5月開(kāi)始，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局陸續(xù)在北京、深圳等十個(gè)省市開(kāi)展物業(yè)稅模擬征收試點(diǎn)工作（即所謂“空轉(zhuǎn)”）。您覺(jué)得遲遲不能出臺(tái)的障礙在哪里？近期政策方面的進(jìn)展如何？
劉桓：物業(yè)稅進(jìn)入探索已經(jīng)是第七個(gè)年頭了，2008年一度傳出即將開(kāi)征的消息，當(dāng)時(shí)報(bào)道很多，但因隨后襲來(lái)的國(guó)際金融危機(jī)而被擱置。目前稅收方案方面的試點(diǎn)工作已經(jīng)趨于成熟，影響政策進(jìn)程的主要是決策層對(duì)時(shí)機(jī)的考慮，擔(dān)心給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)較大的動(dòng)蕩。
其實(shí)拖得越久越是騎虎難下，泡沫如果存在，早破比晚破的損失小�，F(xiàn)在房?jī)r(jià)一路走高，對(duì)開(kāi)征物業(yè)稅呼聲很高。
據(jù)我所知物業(yè)稅尚未列入今年全國(guó)人大的議程中，但是也有可能增補(bǔ)進(jìn)入。物業(yè)稅“十一五”期間就說(shuō)要征，現(xiàn)在看來(lái)可能會(huì)在“十二五”期間從一些條件成熟的大城市開(kāi)始試行。上如果進(jìn)展快得話，物業(yè)稅的第一階段——對(duì)商業(yè)地產(chǎn)征收，在今年年末開(kāi)始也是可能的。
居民基本住宅免征物業(yè)稅
《21世紀(jì)》：關(guān)于物業(yè)稅，老百姓普遍擔(dān)心開(kāi)征后生活成本上升，房子買(mǎi)不起更住不起，情況會(huì)變成如此嗎？您說(shuō)過(guò)要對(duì)豪宅征物業(yè)稅，什么樣的住宅算是豪宅呢？
劉桓：盡管各地試點(diǎn)方案有所不同，但居民自住房在所有方案中都在免征范圍�；咀≌徽鞫愂菍W(xué)界和業(yè)界的共識(shí)，物業(yè)稅不會(huì)對(duì)普通老百姓的生活帶來(lái)負(fù)擔(dān)。我個(gè)人建議的征收過(guò)程為漸進(jìn)，先對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)征，其后三年對(duì)豪宅開(kāi)征，然后再視情況，在五年左右后將居民的經(jīng)營(yíng)性投資性房產(chǎn)（第二套及以上）納入稅基。所謂豪宅，根據(jù)住建部規(guī)定指容積率小于1且價(jià)格高于所在地平均價(jià)格20%以上的房屋。
《21世紀(jì)》：那目前您的方案中物業(yè)稅稅率大概為多少，會(huì)帶來(lái)多少稅收收入？對(duì)目前相對(duì)疲軟的商業(yè)地產(chǎn)首先開(kāi)刀，是否會(huì)增加其稅負(fù)而進(jìn)一步推高住宅市場(chǎng)？
劉桓：目前商業(yè)地產(chǎn)負(fù)擔(dān)的土地使用稅和房地產(chǎn)稅合并后約占房?jī)r(jià)的1%左右，物業(yè)稅的稅率也基本定在這個(gè)范圍。開(kāi)征物業(yè)稅后會(huì)取消這兩項(xiàng)稅收，總的稅收負(fù)擔(dān)并無(wú)大的變化。
在物業(yè)稅征收的第一階段，是一種技術(shù)上對(duì)稅目的調(diào)整合并，推行起來(lái)并不太大困難。物業(yè)稅帶來(lái)的稅收收入將和目前的土地使用稅和房地產(chǎn)稅收入之和大致相當(dāng)。其意義主要是規(guī)范稅制，推出一套基本模式為下一步征收起到示范和修正作用。
物業(yè)稅符合社會(huì)正義
《21世紀(jì)》：您預(yù)計(jì)開(kāi)征物業(yè)稅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生多大的影響？
劉桓：在未來(lái)對(duì)豪宅和投資性房產(chǎn)開(kāi)征物業(yè)稅后，每年1%的稅收則將對(duì)提高炒房的成本，對(duì)投機(jī)行為產(chǎn)生抑制作用，并能提高資源的利用率。當(dāng)然，開(kāi)征的影響將立刻反映在預(yù)期上，一旦對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)征，市場(chǎng)就會(huì)考慮政策的下一步，其效果比實(shí)際施行要來(lái)得早。
比起征收的實(shí)際效果，更可擔(dān)心的是開(kāi)征消息可能帶來(lái)的恐慌情緒。所以我建議物業(yè)稅的開(kāi)征一定要做好征求意見(jiàn)、聽(tīng)證，特別是宣傳工作，使人民群眾充分了解物業(yè)稅的必要意義。
我一向的看法是房地產(chǎn)基本的功能是使用，是讓人住。如果用途變成了囤積以獲利，這就發(fā)生了扭曲。面對(duì)已經(jīng)偏離正常狀態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，及時(shí)調(diào)整更有利于其長(zhǎng)期健康發(fā)展。投資企業(yè)要考慮營(yíng)業(yè)稅所得稅等等，將房產(chǎn)作為投資品也要受到稅收的約束，自己住則有免稅的優(yōu)惠。
土地在我國(guó)是稀缺資源，一個(gè)人在個(gè)人基本需要滿足后，不管是為了個(gè)人的優(yōu)越生活還是為了獲利而占有更多的資源，為此而付出稅收成本是符合社會(huì)正義的。
物業(yè)稅不會(huì)和土地出讓金合并
《21世紀(jì)》：有報(bào)道稱(chēng)物業(yè)稅會(huì)和土地出讓金合并，甚至將房產(chǎn)方面所有的稅費(fèi)“一網(wǎng)打盡”？
劉桓：這不太可能。房產(chǎn)方面，從蓋房、交易到擁有三個(gè)環(huán)節(jié)都可征稅，目前稅負(fù)過(guò)度集中在交易環(huán)節(jié)，物業(yè)稅將一部分稅負(fù)平移到擁有環(huán)節(jié)。土地出讓金是我國(guó)土地基本制度決定的，目前考慮的物業(yè)稅方案不會(huì)涵蓋這一部分。
從國(guó)際實(shí)踐看，稅收主要分流轉(zhuǎn)稅、所得稅和財(cái)產(chǎn)稅三類(lèi)。目前土地出讓金成為我國(guó)地方政府收入的重要來(lái)源，但地總是會(huì)賣(mài)完的，以物業(yè)稅（不動(dòng)產(chǎn)稅）為主的財(cái)產(chǎn)稅才是地方政府最主要的收入來(lái)源：長(zhǎng)期、穩(wěn)定、透明度高。引入財(cái)產(chǎn)稅，有助于地方財(cái)政的長(zhǎng)期健康發(fā)展。
《21世紀(jì)》：今年稅收政策可能會(huì)有哪些改變，將有哪些新稅種開(kāi)征？
劉桓：目前增值稅擴(kuò)大范圍、車(chē)船稅從暫行條例變?yōu)榱⒎ā㈤_(kāi)征碳稅等均已進(jìn)入立法程序；而開(kāi)征物業(yè)稅和個(gè)人所得稅改革由于呼聲很高，也有可能增補(bǔ)入今年全國(guó)兩會(huì)議程。
碳稅一直在醞釀，應(yīng)該是作為環(huán)境稅家族下的一種，環(huán)境稅還將包括碳稅、硫稅（二氧化硫）和水污染稅等等。碳稅也會(huì)反映在油價(jià)里，如果碳稅開(kāi)征，尾氣稅就不太必要了。目前碳排放的準(zhǔn)確測(cè)度和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)需要制定，稅務(wù)部門(mén)據(jù)此測(cè)算經(jīng)濟(jì)成本和征稅效果、確定稅率稅基等，具體方案有關(guān)部門(mén)正在會(huì)商。當(dāng)然進(jìn)入了立法程序不代表能通過(guò)。
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