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    盡管杭州商鋪價(jià)飛速上漲，但投資回報(bào)率卻在大幅下降�！熬驮谌ツ辏�年租金回報(bào)率還能達(dá)到5%-6%，今年就已整體降至3%左右�！痹诤汲菑氖铝私�5年商鋪生意的易居臣信房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)王強(qiáng)（化名）說(shuō)。

    受通脹預(yù)期影響，今年以來(lái)，大量民間資本涌入房產(chǎn)市場(chǎng)，商鋪售價(jià)被一再推高。與此相對(duì)應(yīng)的，則是商鋪?zhàn)饨鹌毡榫S持在較低水平。租售價(jià)落差加劇，顯然給市場(chǎng)帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)。而業(yè)內(nèi)人士普遍相信，明年之后，隨著商鋪售價(jià)進(jìn)一步抬高，租金回報(bào)率還將下降。

    不過(guò)，投資者普遍認(rèn)為，目前市場(chǎng)行情下 ，地產(chǎn)市場(chǎng)還有提價(jià)空間，自己也不會(huì)是這場(chǎng)“擊鼓傳花”游戲中最后的接棒人。

    回報(bào)率之痛

    銘雅苑，位于三墩鎮(zhèn)北，沿著古墩路延伸段往北一直走到底就是。由于是斷頭路，小區(qū)周邊最熱鬧的莫過(guò)于一大批新樓盤(pán)的開(kāi)工建設(shè)。

    對(duì)于這個(gè)老小區(qū)來(lái)說(shuō)，最新的一則新聞是，小區(qū)內(nèi)幾十間商鋪集體委托杭州我愛(ài)我家房屋置換有限公司進(jìn)行出售。據(jù)稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商以前一直捂著不肯出售。

    負(fù)責(zé)此次全盤(pán)出售的中介小俞介紹，商鋪大致有四五十間，面積在三四十平方米至100多平方米不等，售價(jià)則每平方米1.8萬(wàn)元左右。

    “最近來(lái)看鋪的客戶(hù)很多，前兩天一個(gè)客戶(hù)就買(mǎi)了一間200多萬(wàn)元的。”他一再表明，這個(gè)區(qū)域雖然目前看起來(lái)冷清，但今后的升值潛力巨大，因?yàn)檫@里將有一個(gè)地鐵出口，還將有一幢寫(xiě)字樓會(huì)“出現(xiàn)”。

    不過(guò)，據(jù)記者調(diào)查，相比售價(jià)，這一區(qū)域的租金回報(bào)率低得可憐。以一間60平方米的商鋪為例，售價(jià)達(dá)到百萬(wàn)元以上，而年租金僅為2萬(wàn)元。此外，由于區(qū)域內(nèi)人氣不夠旺，很多商鋪只能空著。

    “現(xiàn)在，整個(gè)杭州的商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率都很低。我們看好的是未來(lái)的投資回報(bào)�！毙∮岜硎�。

    熱錢(qián)推高售價(jià)

    今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)再度“瘋狂”。一同漲起來(lái)的，還有商鋪。

    以體育場(chǎng)路與建國(guó)路交叉口的一間臨街商鋪為例，在今年9月份成交，其每平方米成交單價(jià)接近10萬(wàn)元，比去年翻了一番。

    同樣，“天價(jià)”商鋪在杭州城內(nèi)的各個(gè)區(qū)塊都有出現(xiàn)。香積寺路一間189平方米的商鋪，標(biāo)價(jià)高達(dá)1300萬(wàn)元；湖濱路，260平方米的鋪面，標(biāo)價(jià)2800萬(wàn)元；文三西路上，商鋪單價(jià)超過(guò)了4萬(wàn)元；建國(guó)北路邊的潮鳴寺巷，單價(jià)也達(dá)到3萬(wàn)元以上……

    售價(jià)的一漲再漲，與資金的大量涌入有關(guān)。業(yè)內(nèi)表示，今年以來(lái)，受通脹預(yù)期影響，一大批投資者將目光投向了商鋪。“浙江人有錢(qián)，杭州又是房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的匯集地，根本不用擔(dān)心資金。”

    “主要看地段、結(jié)構(gòu)、朝向等，好的鋪面今年來(lái)價(jià)格翻一兩倍都不稀奇�！睂�(zhuān)門(mén)從事商鋪?zhàn)馐鄣闹性�地產(chǎn)中介劉雙說(shuō)，平均來(lái)看，今年來(lái)商鋪價(jià)格上漲百分之五六十的情況比較普遍。

    王強(qiáng)還表示，很多房東因?yàn)樽约阂裁�不清這個(gè)市場(chǎng)，懷著商鋪價(jià)格還將進(jìn)一步上漲的想法，開(kāi)始出現(xiàn)惜售情況�！拔乙灿X(jué)得明年還能再漲，因?yàn)樽≌瑑r(jià)格都在猛漲嘛。”他說(shuō)。

    租金難以跟上

    不過(guò)，在這一輪漲價(jià)潮中，商鋪的租金卻未能跟上節(jié)奏。

    實(shí)際上，商鋪的業(yè)態(tài)均圍繞著周邊居民的吃穿住行展開(kāi)，包括各種餐飲店、服裝店、理發(fā)店、干洗店等等。

    “如武林路那樣的頂級(jí)地段，開(kāi)家店一邊銷(xiāo)售，一邊還可以宣傳企業(yè)品牌，租金就會(huì)比較高。除此之外，其他的大部分都應(yīng)該算小本生意�！闭憬�大學(xué)房地產(chǎn)研究中心專(zhuān)門(mén)從事商業(yè)地產(chǎn)研究的聶沖認(rèn)為，商鋪?zhàn)饨鹜�往受到周邊業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)種類(lèi)、人流量等因素制約，往往難以出現(xiàn)大的調(diào)整。

    聶沖表示，以居民日常消費(fèi)支出為例，近幾年來(lái)CPI都未出現(xiàn)大的波動(dòng)，實(shí)際上就有商鋪價(jià)格波動(dòng)不大的因素存在。

    持有相同觀點(diǎn)的還有戴德梁行杭州分公司董事湯耀光。戴德梁行是國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)“五大行”之一，在全球45個(gè)國(guó)家有200間分公司，湯先生在杭州主要負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)一站式服務(wù)。

    他說(shuō)，商鋪的租金往往和經(jīng)營(yíng)主體有直接關(guān)系，賣(mài)什么、怎么賣(mài)都會(huì)影響其高低，另外周邊的消費(fèi)能力強(qiáng)不強(qiáng)，都是需要考慮的因素。

    對(duì)于租金漲幅，業(yè)內(nèi)一般認(rèn)同的是，即使如延安路這樣一類(lèi)地段的商鋪，其租金一年也就漲8%-10%；而一類(lèi)地段相對(duì)較差的，租金年漲幅則在5%-6%之間；而二三類(lèi)的租金則僅能上漲5%以?xún)?nèi)，甚至幾年不漲。

    投資更應(yīng)理性

    正因售價(jià)高漲、租價(jià)平行，直接導(dǎo)致了商鋪回報(bào)率大幅回落。

    以上面提及的香積寺路商鋪為例，若投資客以1300萬(wàn)元凈價(jià)買(mǎi)入，整個(gè)投資額將超過(guò)1400萬(wàn)元，而年租金僅為30萬(wàn)元，折算下來(lái)，年回報(bào)率僅為2.1%。

    再以文三西路、紫荊花路交叉口一間小鋪面為例，85萬(wàn)元的投資款，年租金2.4萬(wàn)元，年回報(bào)率也僅2.8%。

    業(yè)內(nèi)人士透露，自2000年以后，商鋪投資開(kāi)始在市場(chǎng)走熱，售價(jià)一再提高的結(jié)果就是租金回報(bào)率降低。王強(qiáng)透露，杭城去年商鋪回報(bào)率還能達(dá)到5%-6%，前幾年高的時(shí)候甚至在8%左右；而今年，這一數(shù)字已下降至3%，甚至更低。

    不過(guò)，中介們相信，明年的商鋪售價(jià)還將進(jìn)一步上漲，而租金回報(bào)率無(wú)疑也會(huì)更低。

    對(duì)此，戴德梁行的湯總認(rèn)為，投資商鋪?zhàn)铌P(guān)鍵的是要看今后的升值、保值潛力，如果看準(zhǔn)了，一間商鋪可以成為無(wú)價(jià)之寶；而看不準(zhǔn)，它也同樣會(huì)一文不值�！八�以，現(xiàn)在的市場(chǎng)行情下，投資要非常理性”。