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    調(diào)查發(fā)現(xiàn)，面積控制在140-200平方米區(qū)域的小戶型空間最宜租售

    近日，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與之類似的小戶型寫字樓投資回報都相當(dāng)高，包括商鼎國際、現(xiàn)代之窗、財富中心、SOHO商務(wù)港、上層·建筑、@世界、成都數(shù)碼大廈、成都數(shù)碼港等，租金普遍在40元-80元/平方米。調(diào)查顯示，如今，中小戶型寫字樓具有極大的投資價值。

    賣得火200平方米以下最暢銷

    小戶型寫字樓，一般是指面積在200平方米以下的單套辦公用房。近日，記者從世家機構(gòu)、尺度地產(chǎn)、正合地產(chǎn)等代理機構(gòu)獲悉，隨著通貨膨脹壓力日增，小戶型寫字樓受到了大眾投資者青睞。統(tǒng)計表明，無論是位于城南的新希望國際廣場、美年廣場、城中心的鼓樓國際、城東的新視界廣場、城北的紫金樂章、城西的仁和商務(wù)樓，凡是200平方米以下的小戶型，均是最暢銷的戶型，常常是開盤就被搶購。如新希望國際，140-200平方米的小戶型，推出房源當(dāng)天就被搶購一空。

    “面積在200平方米以下，總價只需要100余萬元，如按揭只需50萬元，這對于中小投資者和中小公司來說都能接受，因此，這樣的小戶型有著最廣闊的群眾基礎(chǔ)。”四川新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理姜孟軍說。來自城北的紫金樂章也是如此，開發(fā)商成都長江紫東企業(yè)(集團)股份有限公司董事長李迎說，“小戶型寫字樓容易出租，且租金不菲，僅相當(dāng)于住宅的投資單價和總價，卻有著能與商鋪比肩的租金回報率。我們正在賣的220平方米的戶型非�；稹�”正因為小戶型寫字樓的熱銷，促使開發(fā)商多推可變空間，常常是一整層均是可以自由組合的，像鼓樓國際最小面積為90平方米，新視界廣場是130平方米，新希望國際則是140平方米。

    然而，做小戶型寫字樓也考驗水平，小戶型面積怎樣分割才算適當(dāng)，怎樣定位客戶群體是成敗的關(guān)鍵。四川新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理姜孟軍指出，“小戶型寫字樓，面積分割不能太小，根據(jù)公司多年來開發(fā)寫字樓的經(jīng)驗表明，面積最好控制在140-200平方米，這個區(qū)域的小戶型空間最佳。”

    租得好一有房源立即有人租下來

    小戶型寫字樓的暢銷，主要緣于租賃市場的火爆，投資回報穩(wěn)定，才引發(fā)眾多投資市場的搶購熱情。記者從仲量聯(lián)行、高力國際、戴德梁行等公司獲悉，在成都人民南路的現(xiàn)代之窗、@世界、成都數(shù)碼大廈、城市之心，東大街上的東方廣場(商鋪寫字樓詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)，鹽市口的財富中心、城市脈搏、九眼橋上的SOHO商務(wù)港、中海廣場(商鋪寫字樓詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)等小戶型寫字樓，租賃相當(dāng)成功，平均出租率高達85%以上。尤其人民南路、東大街、順城大街等城市商務(wù)主戰(zhàn)場上，更是小戶型寫字樓的“露天寶藏”，有業(yè)內(nèi)專家甚至說，“租客都是排隊提前登記，一有房源放出，立即有人租下來。”

    仲量聯(lián)行董事張裕鵬表示，“小戶型辦公樓的主要租賃對象為SOHO一族、新成立的中小型公司及外地企業(yè)的駐成都辦事處等。由于從業(yè)人員較少加上資金有限，以上幾類租客使用大面積寫字樓意義不大。而小戶型辦公樓一般從100-200平米，月租金一般在4000元-12000元，非常適合中小成長型公司日常商務(wù)需求。”

    近幾年來，小戶型寫字樓市場需求一路攀升。根據(jù)高力國際、戴德梁行等公司數(shù)據(jù)顯示，一方面是甲級寫字樓中的小戶型區(qū)間，主要在100-200平方米左右，是較好租的戶型，另一方面，原本定位為乙級寫字樓，以小戶型空間為主的萬達廣場、現(xiàn)代之窗、SOHO商務(wù)港、財富中心、上層·建筑等小戶型寫字樓，也都是成都商務(wù)市場上的生力軍。“其實，早在商鼎國際，我們發(fā)現(xiàn)，小戶型寫字樓，宜投資，宜出租，增值空間大。當(dāng)時，我們所推出的92平方米的小戶型，是熱銷戶型，也是熱租戶型。2006年，那時賣價6000元/平方米，現(xiàn)在可賣到10000元/平方米，由于總面積大，月租金總價也不會太高，一般保持在6000元/月左右，面積又緊湊實用。”姜孟軍說。

    把把脈投資小戶型寫字樓有講究

    “租金、水電、物管等費用低，是中小公司樂意用住宅辦公的根本原因。”曾在富臨大廈辦公幾年的四川東岳營銷策劃有限公司總經(jīng)理傅森林指出，“一般來說，2-3年后公司成長起來了，大都會搬進專業(yè)的寫字樓，以提升公司品牌形象。”

    取消住宅辦公的“風(fēng)聲”吹了幾年了，雖然至今，成都仍有公司借用住宅辦公，商住混雜，必定帶來諸多負面影響。“當(dāng)前，利用住宅辦公的中小公司估計有上萬個左右，這種公司必將是當(dāng)前小戶型寫字樓的潛在客戶。”中源地產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè)和21世紀(jì)不動產(chǎn)等中介代理公司相關(guān)人員一致認為。

    那么，作為手里有一定閑錢的投資者，該怎樣投資陌生的小戶型寫字樓？

    張裕鵬表示，投資小戶型寫字樓，請記住以下要領(lǐng)：第一、要選用有客戶資源的物管公司代租。小戶型寫字樓的投資者大多為個人投資者，自己出租會有一定難度；第二、最好購買已裝修的小戶型寫字樓。物業(yè)的裝修情況對于寫字樓日后租賃也將起到很大作用；第三、商務(wù)空間和布局也很關(guān)鍵。在選擇投資小戶型寫字樓時，一定要對小戶型寫字樓的布局及分割多加留心。雖然小戶型面積偏小，但合理的分割以及布局可以提升有效的使用面積，避免辦公環(huán)境的局促感，這對小戶型寫字樓的租金回報也將有一定影響。