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    在更多經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上升的帶動下，國內(nèi)及本地經(jīng)濟(jì)在2009年第四季度保持良好復(fù)蘇態(tài)勢，消費(fèi)者和投資者信心大增，本市包括寫字樓和商鋪在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)回暖跡象，租金均出現(xiàn)自2008年三季度以來的首次上升。

    商鋪環(huán)比上漲約0.3%

    高力國際最新報告指出，第四季度內(nèi)無新增供應(yīng)的入市，中高端購物中心租賃市場受國際和國內(nèi)零售商遷址和擴(kuò)張活動的推動表現(xiàn)活躍。第四季度，租賃活動和成交量較前兩季度明顯上升，帶動總體空置率較第三季度進(jìn)一步下降。然而，需求的復(fù)蘇還處于初始階段且仍很脆弱，因此多數(shù)業(yè)主維持租金和非租金方面的優(yōu)惠條件以期吸引零售商。租金水平出現(xiàn)自2008年第三季度以來的首次實(shí)際上升，但同比水平仍然下降。

    2009年第四季度，北京中高端商鋪物業(yè)市場無新增供給入市，北京中高端商鋪物業(yè)市場的整體空置率由2009年第三季度的17.00%下降至2009年第四季度的16.27%。同時，中高端零售面積租賃需求上升，更多國際和內(nèi)資零售品牌開始擴(kuò)張或進(jìn)入本地市場。

    受此影響，第四季度，北京中高端購物中心首層平均固定租金環(huán)比上漲約0.3%，至人民幣694.27元每月每平方米，實(shí)現(xiàn)自2008年第三季度來租金水平的首次實(shí)際上漲。然而，由于需求總體上較脆弱，租金同比仍錄得下降，降幅約6.89%。按商圈分析，緣于個別購物中心因業(yè)績出色或定位升級而提升租金，CBD、中關(guān)村和東直門商圈總體租金上漲幅度最大，分別按季上升1.2%、1.0%和0.9%。除朝陽門和建國門外，其余商圈租金水平穩(wěn)定或小幅上漲，幅度在0.1%到0.6%不等。

    寫字樓環(huán)比反彈2.6%

    據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，隨著跨國企業(yè)寫字樓需求的回升，第四季度市場凈吸納量環(huán)比增加65.4%至28.1萬平方米。同時，市場平均空置率環(huán)比下降2.3個百分點(diǎn)至19.6%。

    受吸納量的影響，甲級寫字樓有效租金自2008年第三季度以來首次錄得環(huán)比增長，反彈2.6%至每平方米每月人民幣152.7元。

    但與此同時，2009年全年的市場新增可租賃供應(yīng)量也創(chuàng)下114萬平方米的歷史新高，相當(dāng)于2008年年市場存量的15.4%。

    朝陽區(qū)政府計劃在CBD東擴(kuò)區(qū)實(shí)行為企業(yè)量身定制寫字樓的開發(fā)模式。

    商鋪前景樂觀

    高力國際華北區(qū)研究與咨詢部助理董事謝靖宇認(rèn)為，盡管一些遠(yuǎn)期問題仍存在，但全球衰退已基本結(jié)束，全球經(jīng)濟(jì)在2010年將持續(xù)復(fù)蘇。得益于對經(jīng)濟(jì)衰退積極迅速的應(yīng)對措施，中國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇相比世界其他經(jīng)濟(jì)體將更為迅速。政府積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，以及在內(nèi)需領(lǐng)域的更多刺激消費(fèi)力和經(jīng)濟(jì)增長的措施，將為北京商鋪市場帶來健康的經(jīng)濟(jì)基本面和相對樂觀的前景。

    市場整體需求預(yù)計將會上升，但未來新入市項(xiàng)目的市場定位難度依然存在。謝靖宇認(rèn)為部分新項(xiàng)目業(yè)主將不得不降低租金預(yù)期以及提供非租金優(yōu)惠條件來吸引更多租戶——盡管可能并非均是中高端品牌，加上西單、王府井和CBD商圈內(nèi)一些成熟購物中心的看漲租金水平，2010年市場整體租金水平將大致保持平穩(wěn)。