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    中國網(wǎng)通大廈、國航世紀(jì)中心、中石化大廈……這些具有標(biāo)志性的項目，已經(jīng)成為南延線上一道道亮麗風(fēng)景。而這些建筑背后，有一個共同點，都是大型企業(yè)自建的辦公物業(yè)，都是各個行業(yè)中的大企業(yè)自己修建并自用的高端寫字樓。據(jù)世邦魏理仕提供的數(shù)據(jù)顯示，目前成都由大型企業(yè)自建的寫字樓體量約30萬平方米，而在建或待建的類似辦公物業(yè)體量超過20萬平方米。這些存量較大的辦公物業(yè)之前從未進(jìn)入成都寫字樓供需統(tǒng)計數(shù)據(jù)。業(yè)界人士分析，類似辦公物業(yè)的增加或?qū)⒓觿”疽压┬枋Ш獾某啥紝懽謽歉窬帧?/p>

　　潛在供應(yīng)量超過50萬平方米

　　上周末，記者從南延線驅(qū)車向外行駛，出三環(huán)之后就看到外立面已呈現(xiàn)的網(wǎng)通大廈，網(wǎng)通大廈與高新國際廣場一路相隔，占據(jù)了南延線旁的黃金口岸。繼續(xù)往外行駛約兩公里是國際南城商務(wù)辦公物業(yè)比較集中的世紀(jì)城板塊，目前區(qū)域內(nèi)外立面已呈現(xiàn)的高檔辦公樓有中國水電大廈、新希望國際、中國成達(dá)、ZTE中興等。而這些寫字樓中不少都屬于企業(yè)自建自用的辦公物業(yè)。沿南延線向南，到極地海洋世界一帶，是目前正在修建的中石化四川銷售有限公司大樓。

　　世邦魏理仕提供的數(shù)據(jù)顯示，不包括一些旗下有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)如新希望等，成都目前的自建辦公物業(yè)超過10家，目前已自建寫字樓的有中石油、國航、網(wǎng)通、幾大國有銀行等，辦公物業(yè)存量約30萬平方米。而在建或待建的類似辦公物業(yè)包括陽光保險、四川廣電等企業(yè)，估計供應(yīng)量超過20萬平方米。成都世邦魏理仕有限公司CBRE研究部高級分析師金靈告訴記者，由于這些項目大多數(shù)不對外銷售，主要用于企業(yè)自用，所以平時沒有對這類辦公物業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)分析，只是按照目前已建呈現(xiàn)，或部分已知的待建物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)計。事實上，企業(yè)自建辦公物業(yè)的體量可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過這一數(shù)據(jù)。

　　金靈分析，大型企業(yè)對辦公面積需求普遍較大，自行修建辦公物業(yè)更為劃算，而且寫字樓的回報通常較高，比較適合企業(yè)投資的多元化發(fā)展。這是大型企業(yè)自建辦公物業(yè)現(xiàn)象出現(xiàn)的原因。

　　或影響高端寫字樓供需格局

　　此前，成都甲級寫字樓供應(yīng)量過大，可能出現(xiàn)短期過剩的市場現(xiàn)狀，成為業(yè)界關(guān)注焦點。為數(shù)不少的大型企業(yè)自建辦公物業(yè)，是否會加劇這一局面？金靈說，成都大多數(shù)機構(gòu)的寫字樓統(tǒng)計數(shù)據(jù)，都沒有包括這一領(lǐng)域的寫字樓供應(yīng)量，這些自建寫字樓的企業(yè)大多資金雄厚，因而寫字樓普遍硬件水平較高，目前類似項目主要在南部新城區(qū)域。不過，由于多數(shù)為非專業(yè)的寫字樓開發(fā)商，因而很少有頂尖的的項目。

　　現(xiàn)已呈現(xiàn)的類似辦公物業(yè)多以純自用為主，未來項目更多的將呈現(xiàn)自用占小部分，大部分面積對外出租或出售，也就是說，如果在需求不出現(xiàn)明顯增長的情況下，肯定會使供應(yīng)增加，增大吸納的壓力，但由于該類項目的業(yè)主通常為國有大型企業(yè)，其下游的相關(guān)聯(lián)企業(yè)有望填補項目的部分需求，另外通常占三分之一的自用面積也有利于緩解一部分吸納的壓力。

　　近日，據(jù)高力國際統(tǒng)計，截至2009年7月，高力國際預(yù)測2009年成都市甲級寫字樓市場整體空置率會在20~25%之間，較2008年有一定的下降。而今年人民南路沿線寫字樓空置率在20~30%之間，但由于明年（2010年）集中供應(yīng)的21.7萬平方米的甲級寫字樓，人南沿線的空置率會快速上升到50~60%。高力國際成都公司總經(jīng)理蔡孟頤告訴記者，這一數(shù)據(jù)分析還不包括這類大型企業(yè)自建的辦公物業(yè)供應(yīng)量，也就是說，這類辦公物業(yè)數(shù)十萬平方米的供應(yīng)量可能會讓已凸顯的高端寫字樓供給過剩格局進(jìn)一步加劇。