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    要讓一個高檔寫字樓正常運營，物業(yè)管理費用到底需要多少？在住宅市場與寫字樓市場明顯倒掛的杭州樓市，這個問題估計很多人都沒關(guān)注過。

    最近，在杭州繁華的武林廣場旁，運河灣畔，兩個寫字樓的崛起讓人眼前一亮。它們一個叫環(huán)球中心，另一個叫坤和中心，吸引人們眼球的，不僅是兩者別致獨特的外立面，也不是其城市標桿性建筑的地段，還有其高端的定位，以及一定程度上體現(xiàn)其高端定位的物管費：分別為17.5元/月/平方米和16元/月/平方米。

    隨著越來越多的世界500強以及中國實力企業(yè)的進駐，杭州高端商務(wù)樓對物業(yè)管理的品質(zhì)和檔次要求也越來越高，物業(yè)管理費正水漲船高。

    寫字樓物管費再創(chuàng)新高

    杭州寫字樓的物管費到底在怎樣一個水平？

    記者了解到，在商務(wù)氛圍比較濃厚的黃龍區(qū)域，高檔寫字樓的物管費（包括能耗費）主要在12元/月/平方米左右。如公元大廈是“6+6”，即物管費和公共部位水電費，各為6元/月/平方米；由第一太平戴維斯提供物管服務(wù)的嘉華國際商務(wù)中心，為11—12元/月/平方米，其中物管費8元/月/平方米，能耗費為3—4元/月/平方米；世貿(mào)麗晶城EAC的物管費相對要高一些，為12.8元/月/平方米。

    而在未來杭州的CBD錢江新城，目前寫字樓的物管費（不含能耗費）基本上都在8—10元/月/平方米左右，比如萬銀國際大廈寫字樓部分的物管費為10元/月/平方米，算是比較高的，該負責人說，算上能耗費，應(yīng)該不會超過15元/月/平方米。

    也就是說，環(huán)球中心17.5元/月/平方米的物管費，創(chuàng)下了杭州寫字樓市場的新高。

    物管費貴在哪里

    據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，寫字樓的物管費主要由幾部分組成：30%是人員開支，30%是公共能耗費，25%是設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)，其他的則為清潔、綠化、活動、宣傳等費用。

    浙江耀江物業(yè)管理有限公司環(huán)球中心項目經(jīng)理錢信群介紹說，環(huán)球中心是46層的超高層，與一些高層寫字樓比起來，會多不少設(shè)施設(shè)備。比如同樣是供水，一般的寫字樓只要用變頻泵打上去，但超高層還需要用接力水泵，同樣的消防泵、生活水泵、噴淋泵都是如此，所以無論是購買成本，還是維護成本，都至少要增加1/3—2/3左右。

    此外，環(huán)球中心整個大樓配置有50臺電梯，其中主樓有16臺國外原裝高速電梯，電梯速度高達4米/秒，而一般的電梯速度僅1.75米/秒，這些專業(yè)的設(shè)備都需要有非常專業(yè)的人員來維護，所以成本也會比較貴。在宛如“管道森林”的設(shè)備房里，錢信群介紹說，光是維護這些設(shè)施設(shè)備，管理人員就需要40人。

    “當時，我們的顧問公司高力國際測算的成本是30—32元/月/平方米，最后定出這個價格肯定是便宜的”，錢信群說。

    杭州坤和控股的副總經(jīng)理朱虹則告訴記者，坤和中心的開發(fā)與國際頂級寫字樓的模式接軌，硬件設(shè)施設(shè)備按國際超甲級寫字樓標準配置，希望從軟件上也能夠與此匹配。為此，坤和中心前期引進戴德梁行作為顧問，對大企業(yè)客戶進行調(diào)查，已經(jīng)有了量身定制的概念，而在后期，更是全權(quán)委托專業(yè)做寫字樓物業(yè)管理的仲量聯(lián)行來進行管理，為租戶提供更專業(yè)的服務(wù)。

    朱虹說，就人員工資這一塊，公司就要多支出不少。比如坤和中心管理人員都是從香港、上海引進的，普通的服務(wù)專員也來自酒店、護士學院，前臺接待則是雙語專業(yè)的，工資水平也會比較高�！�16元的物管費我們是經(jīng)過嚴格測算得出來，贏利空間是不大的，前期甚至還要虧本�！敝旌缯f。

    據(jù)了解，坤和中心的物管公司仲量聯(lián)行，是一家在房地產(chǎn)領(lǐng)域已有200多年經(jīng)營歷史，并在國際上享有盛譽的專業(yè)機構(gòu)，管理的物業(yè)遍布世界各地，總面積超過14億平方英尺。在中國，該公司管理的物業(yè)面積超過2300萬平方米，項目包括奧運主會場“鳥巢”、首都機場三號航站樓（部分）和位于上海陸家嘴金融中心的諸多摩天大樓。

    仲量聯(lián)行有關(guān)負責人表示，經(jīng)過多年的發(fā)展，仲量聯(lián)行在國內(nèi)擁有一整套完備的管理體系、致力于引進全球先進的管理理念和最優(yōu)操作并付諸本地實踐。它提供給客戶的物業(yè)管理服務(wù)并非只是傳統(tǒng)意義上的保安、保潔和維保，而是有更高附加值的產(chǎn)品，這是其他公司在短時間內(nèi)不能復制的。

    比如，公司針對一些突發(fā)事件，諸如地震、雷擊、盜竊、停水、停電等，有一整套嚴密的應(yīng)急措施。如重要文件放在哪、聯(lián)系誰、臨時辦公地點在拿，都有規(guī)定。除了日常寫字樓管理，仲量聯(lián)行還主動關(guān)心租戶的日常生活健康，定期測試并維持大廈內(nèi)的空氣健康質(zhì)量等。

    此外，坤和中心還設(shè)置有貴賓接待服務(wù)，當有貴賓來訪企業(yè)時，企業(yè)可事先通知物管方，物管公司將開辟專門的VIP電梯等候，大樓內(nèi)的各電子顯示屏致歡迎辭，有專門的人員提供電梯服務(wù)，燈光、空調(diào)、綠化都進行特殊配合，這在杭州甚至國內(nèi)都是具有創(chuàng)新意義的。

    環(huán)球中心倡導的則是五星級酒店式的服務(wù)。比如業(yè)主有專業(yè)的客服人員跟進服務(wù)，寫字樓完全采用門禁系統(tǒng)管理等。

    市場能否接受

    寫字樓物管費屢創(chuàng)新高，市場能否接受？

    朱虹告訴記者，在出售條件下，開發(fā)商為了促進銷售，是不敢把物業(yè)管理費定得很高的。因為小業(yè)主會對物管費很敏感，寧愿承受高房價，也不愿意長期承受高價物管費帶來的壓力。所以雖然在上海、北京等很多城市，辦公樓的物管費已經(jīng)高達每平方米每月30—40元，但杭州的價格卻一直上不去，辦公樓之間的物管費差價也不是很大。

    據(jù)了解，坤和中心著眼于整個寫字樓長久的品質(zhì)保證和品牌升值，從一開始就定位為“純租賃型寫字樓”，面向的是世界500強或國內(nèi)500強企業(yè)。據(jù)了解，坤和中心目前正在與一些世界500強企業(yè)洽談，這些公司實力雄厚，對于物業(yè)管理，往往希望能夠與他們在全球其他各地的分公司一樣，享受優(yōu)質(zhì)、卓越的服務(wù)，愿意為此承擔較高的費用�！坝泻玫奈飿I(yè)管理公司，已經(jīng)成為這些大公司選擇寫字樓的一大標準之一。”朱虹說。

    對此，錢信群表示，環(huán)球中心的業(yè)主，很多都是實力雄厚的上市公司，一買就是一兩層，不少在香港、北京、上海有物業(yè)，所以對于高物管費基本上都能接受。相反的，有業(yè)主還問物管公司，17.5元/月/平方米的物管費，是否能夠保證寫字樓能真正很好地運營起來？“在這些業(yè)主看來，買了寫字樓從長遠來看肯定是要升值的，如果你把它管得很差，他肯定不干的�！卞X信群說。