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　　編者的話：又是歲末，去年底多家企業(yè)爭(zhēng)報(bào)百億沖關(guān)的一幕如在眼前，經(jīng)歷了宏觀調(diào)控降溫的房地產(chǎn)行業(yè)恐怕不會(huì)再那么沖動(dòng)。但是，做千億企業(yè)的理想不該放棄，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)這塊沃土之上孕育千億企業(yè)也并非是遙不可及的神話。關(guān)鍵是要得法。

　　這篇由畢業(yè)于北京大學(xué)光華管理學(xué)院、曾任職于兩家香港上市房地產(chǎn)企業(yè)的專(zhuān)業(yè)研究人士撰寫(xiě)的特稿，相信會(huì)給喧囂躁亂的行業(yè)帶來(lái)理性思考的清風(fēng)，給正在探索商道變革的業(yè)界人士以啟迪。

　　2004年也許是房地產(chǎn)業(yè)自從上世紀(jì)90年代初低潮過(guò)后光景最好的一年，用一句話來(lái)描述就是：沒(méi)有不好賣(mài)的樓盤(pán)，沒(méi)有不賺錢(qián)的開(kāi)發(fā)商。就是在這一年的9月，萬(wàn)科正式宣布未來(lái)10年的目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃：成為房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)領(lǐng)跑者，每年保持30%的穩(wěn)健增長(zhǎng)，到2014年，年銷(xiāo)售額增長(zhǎng)到1000億元，利潤(rùn)100億元，占全國(guó)住宅市場(chǎng)的份額從目前的1%增長(zhǎng)到3%.

　　沒(méi)有人會(huì)懷疑房地產(chǎn)業(yè)的容量，正是因?yàn)樾袠I(yè)巨大的容量，給人們提供了充分的想象空間，而目前行業(yè)高度零散的現(xiàn)狀，也激發(fā)起人們提高行業(yè)集中度的強(qiáng)烈愿望，1000億元大企業(yè)的出現(xiàn)好像是行業(yè)發(fā)展的必然。然而，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展了20年都無(wú)法突破100億元大關(guān)，又如何在10年之內(nèi)達(dá)到1000億元呢？

　　難長(zhǎng)大的致命弱點(diǎn)

　　中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)高度零散的行業(yè)，這可以從目前的各種統(tǒng)計(jì)數(shù)字中反映出來(lái)。房地產(chǎn)企業(yè)普遍規(guī)模較小，最大的企業(yè)萬(wàn)科發(fā)展了20年僅達(dá)到近80億元的規(guī)模；而同樣20歲的海爾2004年銷(xiāo)售額已超過(guò)千億元。房地產(chǎn)企業(yè)為什么長(zhǎng)不大？部分因?yàn)樾袠I(yè)發(fā)展還處在初級(jí)階段，核心則是行業(yè)自身經(jīng)濟(jì)特性所決定的。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的特性源自于不動(dòng)產(chǎn)的特性。房屋的生產(chǎn)分散，依賴(lài)于土地，很難大規(guī)模集中生產(chǎn)和不受生產(chǎn)地的限制，規(guī)模效應(yīng)幾乎為零。產(chǎn)品完全差異化和個(gè)體化，受當(dāng)?shù)氐牡乩�、人文、�?jīng)濟(jì)、規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施等因素的限制，很難標(biāo)準(zhǔn)化，根本無(wú)法像其他動(dòng)產(chǎn)一樣以流水線生產(chǎn)出標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，然后脫離生產(chǎn)地銷(xiāo)售到世界各地。

　　同時(shí)，生產(chǎn)的高度復(fù)雜和平均2到3年的開(kāi)發(fā)周期，造成資金的巨額和長(zhǎng)時(shí)間占用，極大降低了資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度，限制了資金的利用效率，也從根本上限制了發(fā)展的速度。在所有消費(fèi)品行業(yè)里，房地產(chǎn)業(yè)無(wú)疑是資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度最慢的。以相同的啟動(dòng)資金，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度將遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于像家電和零售這樣周轉(zhuǎn)率高出幾倍、十幾倍的企業(yè)。

　　而房地產(chǎn)的周期性又加劇了企業(yè)發(fā)展壯大的難度。一旦行業(yè)低谷到來(lái)，大批的房地產(chǎn)企業(yè)將消失，曾經(jīng)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的領(lǐng)先企業(yè)或者突然死亡或者大傷元?dú)狻＿@一幕曾在1992年～1993年間上演過(guò)，只有極少數(shù)企業(yè)艱難存活�，F(xiàn)在活躍的企業(yè)絕大多數(shù)是1993年以后誕生的。周期性低谷使得房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模周期性地萎縮，不得不放慢腳步，從頭再來(lái)。

　　要增長(zhǎng)必須有突破

　　只有洞悉了限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度和規(guī)模的關(guān)鍵因素，才能找到快速擴(kuò)張規(guī)模之路徑。只有革命性地解決了生產(chǎn)方式的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)�；�，大幅提高資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，抵消規(guī)模增長(zhǎng)帶來(lái)的內(nèi)部交易成本的上升，突破企業(yè)的邊界，同時(shí)成功規(guī)避房地產(chǎn)周期性低谷的沖擊，10年1000億元才可能實(shí)現(xiàn)。

　　產(chǎn)能與銷(xiāo)量必須增加

　　1000億元是銷(xiāo)售額指標(biāo)，受價(jià)格和匯率的影響，對(duì)于企業(yè)規(guī)模的增長(zhǎng)，銷(xiāo)售量和生產(chǎn)能力更有意義和決定作用。目前最大的企業(yè)萬(wàn)科一年銷(xiāo)售143萬(wàn)平方米的住房，以此為指標(biāo)，萬(wàn)科已經(jīng)是全世界數(shù)一數(shù)二的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。因受價(jià)格和匯率的影響，銷(xiāo)售額才不及中國(guó)香港、日本和美國(guó)的同行。從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)大可不必過(guò)于自謙，也正因?yàn)檫@點(diǎn)，世界同行以銷(xiāo)售額計(jì)算的規(guī)模才不足以成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)一定會(huì)產(chǎn)生1000億元大企業(yè)的證明。

　　正如沒(méi)有人會(huì)否認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)前景和容量，估計(jì)也沒(méi)有人會(huì)認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)還能像1998年以后那樣高歌猛進(jìn)�？梢灶A(yù)見(jiàn)，在宏觀政策的主導(dǎo)下，在多方博弈下，在日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)下，在供求雙方越來(lái)越理性的條件下，房地產(chǎn)的供求將日趨均衡，房?jī)r(jià)高漲的歷史將一去不復(fù)返，而會(huì)維持平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)�！　⊥瑫r(shí)，未來(lái)房地產(chǎn)利潤(rùn)率的下降不可避免。房地產(chǎn)業(yè)一直被認(rèn)為是利潤(rùn)率很高的行業(yè)，除了財(cái)務(wù)杠桿的運(yùn)用外，高利潤(rùn)的來(lái)源主要來(lái)源于高增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)和低成本的土地。隨著房?jī)r(jià)增幅的降低，土地成本的上升，管理成本的上升，以及競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)業(yè)的回報(bào)率必將向社會(huì)平均回報(bào)率回歸。

　　對(duì)于一家追求1000億元的企業(yè)而言，將無(wú)法像現(xiàn)在一樣多數(shù)只提供中高端產(chǎn)品，需要提供完整的產(chǎn)品線，高端產(chǎn)品的比例將降低，產(chǎn)品均價(jià)將接近市場(chǎng)平均價(jià)格；同時(shí)需要從房?jī)r(jià)高的城市擴(kuò)大到房?jī)r(jià)低的城市，后者的比重將加大，將進(jìn)一步降低結(jié)算均價(jià)。

　　通往1000億元的路徑中最容易的一條是高房?jī)r(jià)，但幾乎不可能，1000億元的實(shí)現(xiàn)將主要依靠銷(xiāo)量和產(chǎn)能的增長(zhǎng)。若不考慮通貨膨脹，在2006年后結(jié)算價(jià)格年均增長(zhǎng)5%的假設(shè)下，要保持30%的增長(zhǎng)率，在2014年實(shí)現(xiàn)1000億元需要完成1100萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售量，年竣工量1300萬(wàn)平方米，同時(shí)運(yùn)作140個(gè)項(xiàng)目，擁有7000萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，若按目前開(kāi)發(fā)一體化的模式擴(kuò)張，需要13000人。這是1000億元的真正含義。

　　周轉(zhuǎn)速度必須加快

　　在房?jī)r(jià)平穩(wěn)和利潤(rùn)率下降的行業(yè)總體趨勢(shì)下，在財(cái)務(wù)杠桿基本穩(wěn)定下，房地產(chǎn)企業(yè)又將如何保持像以往一樣的高速增長(zhǎng)�熗瑫r(shí)保證增長(zhǎng)的贏利性，確實(shí)提高股東價(jià)值呢？只有提高周轉(zhuǎn)速度。

　　如前所述，加快周轉(zhuǎn)速度是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展的核心因素。目前典型房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為2～3年，若開(kāi)發(fā)周期縮短3個(gè)月，以同樣的資金和人力資源，開(kāi)發(fā)規(guī)模將提高10%以上，凈資產(chǎn)回報(bào)率也將上升10%左右。

　　在整個(gè)開(kāi)發(fā)周期中，從購(gòu)買(mǎi)土地到開(kāi)工，有漫長(zhǎng)的、不確定性很強(qiáng)的、獲得相關(guān)政府批文的前期開(kāi)發(fā)階段，占1／3甚至更多時(shí)間。目前以手工勞動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)為主的生產(chǎn)方式，生產(chǎn)周期長(zhǎng)，人均勞動(dòng)生產(chǎn)率低，速度提升空間有限。房地產(chǎn)企業(yè)能左右的時(shí)間有限，要提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度難度不亞于虎口拔牙，只有通過(guò)高強(qiáng)度的工作和連續(xù)作業(yè)等方法，如擰毛巾般不斷壓縮時(shí)間。但這么做容易犧牲質(zhì)量，帶來(lái)很高的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，很難持續(xù)，壓縮的主要是從買(mǎi)地到開(kāi)始銷(xiāo)售的時(shí)間，沒(méi)有從根本上改變現(xiàn)有開(kāi)發(fā)周期的特性。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的多樣性和個(gè)體化也使得項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期千差萬(wàn)別，很難保證每個(gè)項(xiàng)目都能有一致的開(kāi)發(fā)速度�？梢哉f(shuō)，未來(lái)十年，誰(shuí)能在周轉(zhuǎn)速度上取得突破，誰(shuí)就將獲得快速的發(fā)展和較高的資本回報(bào)率，也就從根本上具備了實(shí)現(xiàn)1000億元銷(xiāo)售額的可能。

　　資金運(yùn)作能力必須增強(qiáng)

　　實(shí)現(xiàn)從100億元到1000億元的飛躍，需要資本的強(qiáng)力支持。如圖2至圖5所示，以萬(wàn)科2001年至2004年的報(bào)表為依據(jù)，若不增加外部權(quán)益融資，保持25%的現(xiàn)金股利支付率，預(yù)計(jì)未來(lái)10年中可持續(xù)增長(zhǎng)率將在14%～16%之間，只有目標(biāo)增長(zhǎng)率30%的一半左右。在保持行業(yè)里比較合適的60%的資產(chǎn)負(fù)債率、利潤(rùn)率很難提高的條件下，超常的增長(zhǎng)率除了提高效率外（預(yù)計(jì)存貨周轉(zhuǎn)率由2004年的0.55穩(wěn)步提升至2014年的0.89），必須不斷擴(kuò)大資本規(guī)模，如圖1所示，每?jī)赡昃托枰�一次�?guī)模在20～50億元不等的權(quán)益融資，在10年之中，總的權(quán)益融資規(guī)模將達(dá)到140億元。同期10年中有息債務(wù)期末余額平均為160億元。

　　對(duì)于房地產(chǎn)這樣的資本密集型的行業(yè)而言，資金毫無(wú)疑問(wèn)很重要，但資金并沒(méi)有想象中那么重要。140億元的資金僅占每年上萬(wàn)億元的房地產(chǎn)投資額的1%～2%，資本向優(yōu)秀企業(yè)集中的趨勢(shì)也不會(huì)改變。主要的限制就是控股股東不愿放棄控制權(quán)，限制了權(quán)益融資的規(guī)模，在這一點(diǎn)上，股權(quán)比較分散的萬(wàn)科占盡優(yōu)勢(shì)。優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)總是能得到資本的青睞，錢(qián)不會(huì)是關(guān)鍵瓶頸。資本的擁有者最關(guān)心的將會(huì)是用錢(qián)的能力是否與錢(qián)的規(guī)模相匹配。

　　革新之路

　　周轉(zhuǎn)速度和用錢(qián)的能力是向千億企業(yè)跨越的關(guān)鍵。關(guān)鍵的關(guān)鍵是企業(yè)的生產(chǎn)方式和運(yùn)營(yíng)體系能否得到革新，公司的運(yùn)營(yíng)能力能否支撐1000億元的規(guī)模。那么，房地產(chǎn)革新之路何在呢？

　　促進(jìn)住宅工業(yè)化

　　要提高周轉(zhuǎn)速度，只有走住宅工業(yè)化之路。目前典型項(xiàng)目從開(kāi)工到竣工的生產(chǎn)周期需要兩年左右，而采用工業(yè)化方式，則可以縮短到6～12個(gè)月，效率成倍提高。若按生產(chǎn)周期占完整開(kāi)發(fā)周期（從買(mǎi)地到竣工）的2／3計(jì)算，采用工業(yè)化方式可以使開(kāi)發(fā)周期降低30%到50%.

　　工業(yè)化前景誘人，但目前國(guó)內(nèi)的工業(yè)化率僅有不到10%.因?yàn)楣�業(yè)化是一個(gè)全社會(huì)的系統(tǒng)工程，需要各個(gè)相關(guān)行業(yè)和技術(shù)部門(mén)的共同參與。而且，與目前基于低廉勞動(dòng)力的勞動(dòng)密集型的秦磚漢瓦的生產(chǎn)方式相比，技術(shù)密集型的工業(yè)化方式并不具備成本優(yōu)勢(shì)，相關(guān)企業(yè)推動(dòng)工業(yè)化的動(dòng)力不足。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的工業(yè)化水平主要依賴(lài)于國(guó)內(nèi)工業(yè)科技和制造水平提升。單憑一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的推動(dòng)，只能有限地提升工業(yè)化率。而且實(shí)行住宅工業(yè)化需要巨大的研發(fā)成本，憑單個(gè)企業(yè)目前的銷(xiāo)售規(guī)模不足以有效消化，企業(yè)在幾年時(shí)間里都將承擔(dān)較高的研發(fā)和管理成本，承受著試驗(yàn)和失敗的風(fēng)險(xiǎn)。

　　工業(yè)化的核心技術(shù)不掌握在開(kāi)發(fā)企業(yè)手中，開(kāi)發(fā)企業(yè)也不是主導(dǎo)力量，只能從旁助推。房地產(chǎn)企業(yè)的工業(yè)化之路將主要依靠社會(huì)分工和外部力量來(lái)完成。與自主研發(fā)獲得知識(shí)產(chǎn)權(quán)的道路不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更經(jīng)濟(jì)的策略是高調(diào)提倡和促進(jìn)工業(yè)化，密切關(guān)注和跟蹤工業(yè)化的進(jìn)程，逐步建立起與工業(yè)化相匹配的運(yùn)營(yíng)體系，當(dāng)工業(yè)化大范圍實(shí)現(xiàn)之際，整合外部資源，一舉實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)方式的革新。