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    寧波市11月份商品房交易量持續(xù)10月份回落態(tài)勢(shì)。房管中心數(shù)據(jù)顯示，11月我市商品房合同備案只有179套，與10月份425套相比，環(huán)比下降了57.9%；與去年同期620套相比，同比下降了71.1%。179套的交易量與今年2月份我市商品房單月交易量的最低值87套相比，相去不遠(yuǎn)。
　　影響11月份商品房交易量大幅下滑的主要原因有兩類：一是政策因素，從10月開(kāi)始實(shí)施的“限購(gòu)令”、越來(lái)越嚴(yán)厲的“限貸令”，繼續(xù)發(fā)揮著抑制炒房的作用；二是市場(chǎng)因素，11月我市新盤較少，且房源多為高檔住宅，部分剛性需求被抑制。

　　11月份成交量為今年以來(lái)第三“低”

　　在多重因素共同作用下，11月我市房地產(chǎn)市場(chǎng)顯得較為冷清，但房?jī)r(jià)仍處于高位，商品房均價(jià)為每平方米17456元，同比上漲59.3%，環(huán)比上漲57.9%。
　　11月份我市商品房交易量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于今年單月平均成交量。今年1—11月，我市共成交商品房3496套，平均每月成交318套。其中，1月份成交143套，2月份成交87套，3月份成交182套，4月份成交383套，5月份成交308套，6月份成交332套，7月份成交464套，8月份成交334套，9月份成交659套，10月份成交425套，11月份成交179套。今年商品房交易量從第二季度大幅上升之后，11月份又迅速回落到低位。
　　11月，部分在售樓盤成交量均不大：金水灣當(dāng)月共成交3套（上月為45套）；匯景園當(dāng)月成交16套（上月為173套）；文鼎星苑當(dāng)月共成交6套（上月為60套）；華潤(rùn)中央公園當(dāng)月成交13套（上月為22套）。
　　自10月份我市實(shí)行“限購(gòu)令”以來(lái)，商品房交易量已連續(xù)兩個(gè)月大幅下降。今年9月，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，當(dāng)月共成交673套。10月份前20天我市房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)“金九”行情，依舊走旺。10月上旬商品房共成交139套，中旬成交209套。但從10月19日開(kāi)始全面落實(shí)住房限購(gòu)政策以后，商品房交易量開(kāi)始大幅下降，10月下旬我市商品房只成交77套。10月份共計(jì)成交425套，環(huán)比下降35.5%。11月，我市商品房交易量持續(xù)下滑，當(dāng)月只成交了179套，環(huán)比下降57.9%。
　　11月份商品房均價(jià)，主要反應(yīng)我市城區(qū)的樓市行情。當(dāng)月各鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒(méi)有新盤推出，低價(jià)位的商品房成交量少，對(duì)全市均價(jià)影響不大。另一方面，城區(qū)高檔樓盤成交比重大，中心城區(qū)某樓盤當(dāng)月只銷售了34套，但總銷售額卻占到了11月份全市商品房交易額的將近一半。受此影響，我市商品房均價(jià)被進(jìn)一步拉升，達(dá)到每平方米17456元。

　　多種因素導(dǎo)致商品房成交量下滑

　　影響11月份商品房交易量大幅下滑的主要原因有兩類：一是政策因素，如從10月開(kāi)始實(shí)施的“限購(gòu)令”、“限貸令”，繼續(xù)發(fā)揮著抑制炒房的作用；二是市場(chǎng)因素，如當(dāng)月新盤較少，供應(yīng)量不足，且在售樓盤多為高檔住宅等。
　　“限購(gòu)令”直接影響到炒房客的炒房活動(dòng)。據(jù)房管中心負(fù)責(zé)人表示，“限購(gòu)令”對(duì)炒房客的影響相當(dāng)大，這也是11月份成交量迅速下滑的一個(gè)重要原因。記者在采訪中了解到，某企業(yè)主及親戚，因我市“限購(gòu)令”影響，轉(zhuǎn)而向省外購(gòu)房，遍及海口、重慶等城市，其中一位企業(yè)主甚至在重慶已有13套住房。
　　當(dāng)前“限貸令”嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)炒房者和普通購(gòu)房者購(gòu)房有很大的影響。很多炒房者在購(gòu)房時(shí)通過(guò)辦理按揭貸款，利用銀行的資金杠桿買賣住房。但在“限貸令”下，購(gòu)房資金被嚴(yán)格限制。據(jù)一位炒房客稱，他第二天要去重慶辦理退房，原因就是購(gòu)房的貸款辦不下來(lái)。
    近期正值年底，我市多家銀行貸款額度普遍緊張。記者采訪了我市多家銀行，中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、華夏銀行等都表示貸款額度已經(jīng)用完，現(xiàn)在可以辦理按揭的手續(xù)，但放貸只能等到明年。對(duì)于大多數(shù)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)法獲得銀行的按揭貸款，也只能推遲購(gòu)房計(jì)劃。
　　11月份新開(kāi)樓盤成交量較少，影響了總的商品房成交量。通常房產(chǎn)商在開(kāi)盤之前會(huì)通過(guò)種種途徑積累一部分客戶，因而開(kāi)盤初期的成交量會(huì)占相當(dāng)大的比重。10月份開(kāi)盤的匯景園，當(dāng)月共成交173套，占到該樓盤所有房源的77.2%；同樣于10月開(kāi)盤的文鼎星苑共成交60套，占到所有房源的70.6%；9月份開(kāi)盤的天怡嘉苑當(dāng)月共成交175套，占到了所有房源的85.8%。11月我市開(kāi)盤的只有慈園的4幢樓和榮盛家園兩個(gè)新盤。一方面這兩個(gè)新盤本身房源并不是很多，其中榮盛家園房源只有60多套。另一方面，兩個(gè)樓盤開(kāi)盤時(shí)間已是月底，因而當(dāng)月的成交量并不大。榮盛家園于11月26日開(kāi)盤，當(dāng)月只成交了5套。
　　我市城區(qū)大戶型、精裝修的高價(jià)房源蔚然成風(fēng)。以近期開(kāi)盤的10個(gè)樓盤榮盛家園、匯景園、文鼎星苑、玫瑰園新推南區(qū)18幢樓、天怡嘉苑、恒元悅府、碧海星辰、尚南華庭新推18#等房源、冠城晶典為例，除去匯景園、尚南華庭、冠城晶典三個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤外，在城區(qū)一套住房多數(shù)要150萬(wàn)元以上，500萬(wàn)元以上的房源也相當(dāng)普遍。如榮盛家園均價(jià)每平方米14500元、戶型面積139平方米計(jì)，每套201.55萬(wàn)元；恒元悅府每平方米20000元、戶型面積300平方米計(jì)，每套600萬(wàn)元；文鼎星苑均價(jià)每平方米19000元、戶型面積90平方米計(jì)，每套171萬(wàn)元。而城區(qū)部分高價(jià)房源，甚至每套需要一千萬(wàn)元以上。
　　這些高價(jià)房源讓許多剛性需求的購(gòu)房者無(wú)能為力。記者采訪了多位打算近期置業(yè)者，其中劉先生的事例較為典型。據(jù)劉先生稱，他早有購(gòu)房的打算，但考慮到當(dāng)前的房?jī)r(jià)，在挑選房源方面大傷腦筋。受資金所限，劉先生想先購(gòu)買一套小戶型住房過(guò)渡，但四處查看房源，很難找到在100平方米以下的房源。如今的房?jī)r(jià)，戶型面積大直接意味著總價(jià)款要多出許多。劉先生坦言，如果總價(jià)款在100萬(wàn)元左右，那以后的生活不會(huì)有很大的壓力；如果超過(guò)150萬(wàn)元，作為普通的工薪階層每月還貸的壓力實(shí)在太大。
　　據(jù)一位兼職做房產(chǎn)中介的徐先生介紹，他手頭有一套城市桃園的房源，87平方米加50平方米的閣樓，網(wǎng)上掛出去后相當(dāng)受關(guān)注，經(jīng)常有人打電話來(lái)咨詢。有位客戶甚至愿意在賣家還未辦房產(chǎn)證（城市桃園還未交付）之前，先付60%的價(jià)款給賣方。徐先生稱，很多客戶就是沖著該房源戶型小、總價(jià)款相對(duì)較低而來(lái)。現(xiàn)在慈溪城區(qū)的樓市，近期開(kāi)發(fā)的小戶型、價(jià)位又在每平方米1.5萬(wàn)元以下的房源并不多見(jiàn)，也因此很受中等收入的購(gòu)房者歡迎。