寧波現(xiàn)房產(chǎn)新政退房第一案
- 杭州寫字樓網(wǎng)
- 2010/5/18 10:18:09
因為“新國十條”出臺后，買房辦不出按揭，2名寧波市民以“新政是不可抗力”為由，將賣方和中介公司告上法庭，要求解除合同，退還20萬元定金。昨日記者獲悉，江東法院受理了這次案件，這也是寧波首例新政后的退房案。一名法律人士稱，政策所帶來的司法效應(yīng)將在此后一段時間內(nèi)逐步顯現(xiàn)出來。
剛訂完合同新政出臺
要求“解約”的是費先生和謝女士，兩人都是“80后”。他們在4月5日和賣主、中介簽下了一份《存量房屋買賣中介合同》，以157萬余元的價格，買了一套位于四眼碶街的二手房。
兩人稱，合同里雙方約定，其中94萬元的房款采用商業(yè)性按揭貸款的方式支付，由中介公司負責辦理按揭貸款的相關(guān)手續(xù)。合同簽訂后，他們支付了20萬元的定金。
4月17日，國務(wù)院出臺了“新國十條”——《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，他們從中介公司得知，這套房屋的按揭貸款無法辦理了。
9天后，兩人擬好了訴狀，將賣方和中介公司告上法庭，要求解除合同，并且返還20萬元的定金。理由是，國家政策的重大變化，是他們所不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況，屬于不可抗力。因不可抗力造成合同無法履行，合同可以依法解除。
目前，江東法院已經(jīng)立案，案件尚在進一步審理中。
“悔買”案或?qū)⒃龆?/strong>
在費先生和謝女士起訴不久，海曙法院也受理了一起買方要求撤銷二手房買賣合同的案件。雖然原告是以欺詐名義要求解除合同返還定金，但被告稱，欺詐的情況不存在，原告是受了新政的影響，擔心房價下跌，意圖毀約。
記者從寧波各基層法院了解到，新政推出前，法院受理的房屋買賣糾紛，更多的是因為賣方看到房價看漲，“惜賣”而引發(fā)了糾紛，在不少案件的處理中，有的買家甚至拒絕收下賣家雙倍返還的定金，而要求賣家繼續(xù)履約。
但新政實施后，風向變了，雖然買家“悔買”的案子不見得就一定是以銀行房貸政策收緊、不能按約付款為由起訴，但從雙方提供的證據(jù)中，往往能看出新政調(diào)控的影子。
一名法律人士稱，隨著政策的持續(xù)，因買家“悔買”而引發(fā)的房屋買賣糾紛還有可能增多。買家“悔買”的理由可能五花八門，但房價預(yù)期看跌才是真正的原因。本報將繼續(xù)關(guān)注此案。
-觀點碰撞
正方：合同若有約定可視為“情勢變更”
一部分律師認為，國家實施房產(chǎn)新政，是雙方簽約時無法預(yù)計的。這符合法理上“情勢變更”原則。
他們稱，如果在居間協(xié)議或正式合同上，明確約定了首付額度，其余貸款。由于房產(chǎn)新政對買方造成影響，已經(jīng)無法履行原合同。買方有權(quán)選擇買或不買，如果還想買，協(xié)議或合同就要重新簽訂。如果不想買，法律也應(yīng)該支持解除合同。
在該案中，費先生和謝女士在與賣房、房產(chǎn)中介的合同里就約定，其中94萬元的房款采用商業(yè)性按揭貸款的方式支付，由中介公司負責辦理按揭貸款的相關(guān)手續(xù)。新政實施后，按揭辦不了，合同自然就不能成立。
但同時，他們也提醒購房者，情勢變更的確認是非常嚴格的。如果協(xié)議上沒有具體寫明首付額度，或首付數(shù)額與新政的規(guī)定持平或更高，協(xié)議簽署時間在新政出臺之后等，法院一般不支持解除合同的要求。
反方：購房者應(yīng)當預(yù)見政策風險
“我覺得，房產(chǎn)新政不能視為不可抗力因素。因為新政主要針對的是投資行為。”浙江和義律師事務(wù)所傅凌志律師持的是反方觀點，他稱，在全國房價普遍高漲的形勢下，購房者應(yīng)當能夠預(yù)見到政府有可能出臺宏觀調(diào)控政策以防止房產(chǎn)泡沫的發(fā)生，購房者對其買房行為的實施應(yīng)有所取舍。而且，房產(chǎn)新政也沒有增加購房者的交易成本，對于首付款的支付，購房者可以通過自身的努力去克服，所以不符合不可抗力的要求。
對于能否適用情勢變更原則，傅凌志認為，房產(chǎn)新政的實施不會導(dǎo)致房屋買賣合同當事人之間顯失公平現(xiàn)象的發(fā)生，并且對于房產(chǎn)投資者而言，房產(chǎn)新政應(yīng)當屬于其可預(yù)見的商業(yè)風險范疇，因此也不能適用情勢變更原則。但合同當事人在訂立合同時可以將國家宏觀調(diào)控政策特別約定為合同解除的條件或免責條款。
-延伸閱讀
定金為何從2萬漲到20萬？
房產(chǎn)新政出臺前，由于房價變化較大，常出現(xiàn)賣方反悔、坐地漲價的情況，于是，原本只是作為一種履約保證的定金，變成了買方防止賣方坐地起價的“殺手锏”，定金的“行情”也從2萬元提高到20萬元后。
房產(chǎn)新政算不算免責條件？
4月17日新政出臺后，提高了二套房、三套房的貸款門檻，各地的房產(chǎn)合同糾紛都有增多，其中比較突出的要數(shù)解約后的定金糾紛。
如何才能合法地解除合同，而不必遭受巨額的定金損失，或者說，如何才能合法地沒收定金，將政策帶來的房價貶損的損失降到最低？法律規(guī)定了兩種情形，可以免除履行合同的責任：即不可抗力或是情事變更。
那么，新政算不算不可抗力或是情勢變更？這個問題，律師們正在爭論，但目前還沒有哪一家法院給出過確定性的答案。
“悔買”案出現(xiàn)后，有法律人士提醒買賣雙方，在訂立合同時，如需要第三方幫助支付，應(yīng)明確一下前提條件，當?shù)谌揭蚬饰茨苤Ц稌r，買賣雙方再通過補充協(xié)商尋找新的解決辦法，或者雙方自動放棄履行買賣合同。
-名詞解讀
不可抗力
在我國《民法通則》中，是指“不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況”。
不可抗力是一項免責條款，是指買賣合同簽訂后，不是由于合同當事人的過失或疏忽，而是由于發(fā)生了合同當事人無法預(yù)見、無法預(yù)防、無法避免和無法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，發(fā)生意外事件的一方可以免除履行合同的責任或者推遲履行合同。
情勢變更
是指合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，法律允許當事人變更或解除合同而免除違約責任的承擔(實際上是誠實信用原則在合同履行中的具體運用)。
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- 來源：東南商報
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