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    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前廣州在運(yùn)營(yíng)的主要商業(yè)體已超過(guò)40多個(gè)，預(yù)計(jì)2014在建或?qū)⒔ǖ木C合體及商業(yè)項(xiàng)目還將超過(guò)20個(gè)，未來(lái)3-5年內(nèi)，廣州將有近400萬(wàn)平方米的商業(yè)面積投入使用，商業(yè)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈。

   引言

   走過(guò)2013年的一片紅火，廣州商業(yè)地產(chǎn)在2014年將迎來(lái)一個(gè)相對(duì)理性回穩(wěn)的新年。在新的一年里，不管是寫(xiě)字樓、商場(chǎng)還是公寓，巨量的新增供應(yīng)，將令廣州商用物業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響和從中央到地方不斷推行的節(jié)儉風(fēng)，將一定程度制約企業(yè)擴(kuò)張速度。不管是租金還是售價(jià)，已不大可能出現(xiàn)2013年一路狂奔高速向上攀升的火熱行情。雖然被住宅擠逼出來(lái)的投資需求仍旺，但是理性回歸，預(yù)計(jì)將成為2014年商用物業(yè)市場(chǎng)的主題。

   關(guān)鍵詞：零售物業(yè)

   踏入2014年新年，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)已有泡沫出現(xiàn)的預(yù)警頻頻出現(xiàn)在各業(yè)界專家、學(xué)者的預(yù)言中。一方面是在住宅持續(xù)受限，開(kāi)發(fā)商們一涌而上大搞特搞商業(yè)地產(chǎn)的大背景下，各種大型、超大型購(gòu)物中心如雨后春筍在廣州遍地開(kāi)花，零售物業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)巨量且同質(zhì)化日趨嚴(yán)重;另一方面，隨著從中央到地方節(jié)儉風(fēng)的推行和整體經(jīng)濟(jì)面仍未好轉(zhuǎn)，居民消費(fèi)增幅收緊，加上來(lái)勢(shì)洶洶的電商沖擊，2014年的商業(yè)地產(chǎn)，將面臨新一輪的挑戰(zhàn)，招商難、銷(xiāo)售難、開(kāi)業(yè)難、經(jīng)營(yíng)難等問(wèn)題將日益困擾業(yè)主。

   住宅開(kāi)發(fā)商繼續(xù)爭(zhēng)搶商業(yè)蛋糕

   近一兩年來(lái)，許多以往專注住宅開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)大鱷都爭(zhēng)相進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，如奧園、保利、萬(wàn)科、中海、雅居樂(lè)等等。預(yù)計(jì)在2014年，這些發(fā)展商在廣州的商業(yè)項(xiàng)目都將相繼進(jìn)入招商、開(kāi)業(yè)階段，由傳統(tǒng)住宅發(fā)展商所開(kāi)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，都成為爭(zhēng)搶傳統(tǒng)商業(yè)蛋糕的主力。

   住宅開(kāi)發(fā)的一涌而入令商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)行情井噴，有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)，中國(guó)購(gòu)物中心正以每年300家的速度增長(zhǎng)。來(lái)自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2013年是廣州有史以來(lái)優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心供應(yīng)量最大的一年，全年新增近40萬(wàn)平方米，約為2012年的3倍。截至2013年末，全市零售物業(yè)總存量高達(dá)約203萬(wàn)平方米。

   來(lái)自戴德聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前廣州在運(yùn)營(yíng)的主要商業(yè)體已超過(guò)40多個(gè)，預(yù)計(jì)2014在建或?qū)⒔ǖ木C合體及商業(yè)項(xiàng)目還將超過(guò)20個(gè)，未來(lái)3-5年內(nèi)，廣州將有近400萬(wàn)平方米的商業(yè)面積投入使用，商業(yè)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈。

   而隨著市中心用地空間的逐步減少和東進(jìn)北拓南優(yōu)戰(zhàn)略的進(jìn)一步實(shí)施，廣州城郊的各新板塊，正逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)的新戰(zhàn)場(chǎng)。2013年，番禺已成為廣州零售商業(yè)市場(chǎng)的一大戰(zhàn)場(chǎng)，預(yù)計(jì)在2014年，從番禺到蘿崗、增城、花都等廣州各郊區(qū)商圈，還有金沙洲、白云新城等新興商圈里，將至少十幾個(gè)新購(gòu)物中心將相繼招商或開(kāi)業(yè)，郊區(qū)和次中心區(qū)商業(yè)項(xiàng)目井噴，商圈多元化將進(jìn)一步明顯。

   大型購(gòu)物中心市場(chǎng)表現(xiàn)將較平淡

   來(lái)自仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，受中檔品牌及大型零售商在新落成項(xiàng)目中的凈吸納量推動(dòng)，2013年全年零售物業(yè)市場(chǎng)的凈吸納量?jī)H25萬(wàn)平方米，比2012年下降了2萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)在2014年，受整體經(jīng)濟(jì)所限，零售商對(duì)擴(kuò)張仍將因?yàn)楸３种?jǐn)慎樂(lè)觀而放慢擴(kuò)張步伐，因此廣州零售物業(yè)租賃市場(chǎng)的氣氛將難有明顯起色，將對(duì)新商場(chǎng)招商造成較大壓力。少數(shù)新商場(chǎng)將考慮重新定位，引入更多適合周邊消費(fèi)者的品牌，預(yù)計(jì)將會(huì)拖慢租金增長(zhǎng)的幅度。而與傳統(tǒng)零售商業(yè)相比，租金水平相對(duì)較低的體驗(yàn)業(yè)態(tài)，在商場(chǎng)中占比加大，也將進(jìn)一步拉低商場(chǎng)的平均租金。預(yù)計(jì)未來(lái)一年，廣州大型購(gòu)物中心市場(chǎng)整體表現(xiàn)將比較平淡。

   廣州同譽(yù)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司總經(jīng)理胡廣華指出，在同質(zhì)化和電商的沖擊下，預(yù)計(jì)在2014年，廣州將有更多零售商業(yè)面臨日益加劇的招商難、銷(xiāo)售難、開(kāi)業(yè)難、經(jīng)營(yíng)難等問(wèn)題，商業(yè)地產(chǎn)泡沫破裂之痛可能將逐步蔓延開(kāi)來(lái)。

   胡廣華分析道，2010-2012年，住宅的限購(gòu)把許多發(fā)展商逼向商業(yè)領(lǐng)域，大手筆拿地開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心，這些項(xiàng)目在2013-2014年正相繼進(jìn)入招商、開(kāi)業(yè)期。一方面是電商對(duì)傳統(tǒng)零售業(yè)的沖擊日益加劇，以百貨、超市為支撐的購(gòu)物中心主力店們銷(xiāo)售業(yè)績(jī)正江河日下。另一方面，是一涌而上的購(gòu)物中心建設(shè)高潮令市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重，雖然新購(gòu)物中心的增多呈幾何級(jí)增長(zhǎng)，但是近幾年國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)的年增長(zhǎng)幅度卻僅約13%，整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)不振直接影響居為消費(fèi)力的增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)到2014年，隨著新項(xiàng)目的不斷增多，這種困難還將進(jìn)一步加劇，最后還可能會(huì)因?yàn)檎猩屉y無(wú)法開(kāi)業(yè)而出現(xiàn)爛尾項(xiàng)目。

   2014年廣州即將開(kāi)業(yè)或新建新商業(yè)體一覽

   項(xiàng)目名 區(qū)域

   高德置地廣場(chǎng)  購(gòu)物中心·冬 天河珠江新城

   保利V座裙樓商業(yè) 天河珠江新城

   合生國(guó)際廣場(chǎng) 天河

   白云綠地中心廣場(chǎng)  白云區(qū)白云新城

   金沙·山海名門(mén) 白云區(qū)金沙洲

   新鴻基宏城廣場(chǎng) 天河區(qū)天河路

   天匯廣場(chǎng) 天河區(qū)珠江新城

   清河·永旺夢(mèng)樂(lè)城 番禺市橋

   保利大都匯 番禺長(zhǎng)隆

   奧園城市天地  番禺長(zhǎng)隆

   廣州番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 番禺萬(wàn)博

   長(zhǎng)隆萬(wàn)博商業(yè)項(xiàng)目 番禺長(zhǎng)隆

   花都雅居樂(lè)錦官城 花都

   廣州綠地中央廣場(chǎng) 蘿崗

   廣州蘿崗萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 蘿崗

   東凌廣場(chǎng) 增城新塘

   富力知識(shí)城商業(yè)綜合體 增城知識(shí)城

   合生廣場(chǎng)商業(yè)綜合體 海珠

   江燕路萬(wàn)科派 海珠

   海珠廣場(chǎng)恒基中心 越秀

   名城商業(yè)廣場(chǎng) 越秀

   應(yīng)對(duì)措施

   1.發(fā)展商自營(yíng)體驗(yàn)業(yè)態(tài)

   在電商的沖擊以及零售業(yè)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈的情況之下，餐飲、游樂(lè)場(chǎng)、電影院、兒童游戲中心等體驗(yàn)業(yè)態(tài)已成為購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)突圍的最佳策略。但與傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)相比，體驗(yàn)業(yè)態(tài)的租金低、租期長(zhǎng)但是吸客能力強(qiáng)，因此，越來(lái)越多的發(fā)展商正選擇以自營(yíng)體驗(yàn)業(yè)態(tài)的方式來(lái)增強(qiáng)商場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展能力。如萬(wàn)達(dá)的“萬(wàn)達(dá)影院”、“大玩家”、“大歌星”,還有高德置地的“小Q兒童城”，荔園新天地的“百樂(lè)門(mén)宴會(huì)中心”等等，自營(yíng)式的體驗(yàn)業(yè)態(tài)主力店，在2014年將更為流行。

   2.O2O來(lái)勢(shì)洶洶實(shí)體店突圍

   隨著實(shí)體商業(yè)對(duì)技術(shù)的認(rèn)知逐漸深入，實(shí)體商業(yè)已進(jìn)入技術(shù)變革關(guān)鍵期，將把技術(shù)逐漸應(yīng)用在運(yùn)營(yíng)模式、營(yíng)銷(xiāo)模式和經(jīng)營(yíng)模式等三個(gè)層面，比如可運(yùn)用移動(dòng)電商改善實(shí)體店的消費(fèi)體驗(yàn)，而社交化營(yíng)銷(xiāo)可使商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)更加精準(zhǔn)。在這方面，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、海印集團(tuán)利用自身零售基礎(chǔ)和會(huì)員大數(shù)據(jù)等優(yōu)勢(shì)探索的O2O模式，將成為2014年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一大熱點(diǎn)。

   3.奧特萊斯、發(fā)展商自營(yíng)品牌百貨將增多

   隨著整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)不景氣，不少品牌商和主力店正放緩擴(kuò)張的速度，為了填補(bǔ)空白，不少商場(chǎng)不得不考慮轉(zhuǎn)型，以清理庫(kù)存為主打的“奧特萊斯”折扣商場(chǎng)是一大方向，因此，在2013年興起的“奧特萊斯”熱潮，在新的一年還將繼續(xù)擴(kuò)大;另一方面，由發(fā)展商自營(yíng)品牌的百貨，像“萬(wàn)達(dá)百貨”、高德置地的“西蒙百貨”、“新世界百貨”等也將更為盛行。不少當(dāng)初奮不顧身投入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展商，將進(jìn)一步加大自有商業(yè)品牌的建設(shè)，或者走向與傳統(tǒng)零售商聯(lián)手的道路，如百嘉信以參股方式聯(lián)手廣百百貨打造太陽(yáng)新天地購(gòu)物中心廣百新店。

   4.商業(yè)地產(chǎn)人才大戰(zhàn)加劇

   商業(yè)地產(chǎn)是全產(chǎn)業(yè)鏈和系統(tǒng)化非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捏w系，綜合各個(gè)環(huán)節(jié)和領(lǐng)域的集成管理系統(tǒng)，從傳統(tǒng)行業(yè)真正培養(yǎng)出來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)職業(yè)操盤(pán)手沒(méi)有10年功底完全無(wú)法駕馭和準(zhǔn)確分析市場(chǎng)走勢(shì)和做出精準(zhǔn)判斷。市場(chǎng)上目前真正的商業(yè)人才和商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)極其稀缺，導(dǎo)致不少發(fā)展商用錯(cuò)人才，甚至是將不少超市、百貨等零售人才作為商業(yè)地產(chǎn)人才使用的窘迫局面。胡廣華指出，隨著更多新項(xiàng)目的投入使用，商業(yè)地產(chǎn)人才大戰(zhàn)也將在2014年繼續(xù)加劇。