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    嘉賓：

    肖小平，中聯(lián)地產(chǎn)二手房研究院總經(jīng)理

    姜奇夫，美聯(lián)地產(chǎn)工商鋪總經(jīng)理

    胡曉，21世紀(jì)不動產(chǎn)南山工商鋪總監(jiān)

    近日，深圳市軌道交通三期工程提上日程，2011-2016年間深圳市將建設(shè)11、7、9、6號線和8號線(適時建設(shè))共5條線路，總長約170公里。而深圳現(xiàn)已全面貫通的5條地鐵線路，已經(jīng)讓深圳這座年輕的城市全面邁進(jìn)軌道交通時代，形成了新的城市走勢和投資熱點(diǎn)。地鐵一通，能否帶來黃金萬兩，在地鐵時代來臨之際，如何來投資地鐵商鋪？

    地鐵商鋪?zhàn)饨鸹貓舐氏鄬�較高

    從目前來看，地鐵商鋪大體可分為以下兩類，一類是地鐵商場的商鋪，類似于目前的潮流前線、連城等，但是這種商鋪多數(shù)由開發(fā)商持有，鮮有售出；另一類則是地鐵里面或出入口的臨街商鋪。有嘉賓介紹，這里也包含兩種比較特殊的商鋪形式，一種是導(dǎo)柜，勉強(qiáng)放下一個商柜，另一種是掛鋪，一兩平方米，商品是掛在墻上的。

    導(dǎo)柜和掛鋪這兩種商鋪比較特殊，在實(shí)際操作中一般很難在銀行貸到商業(yè)貸款。但是此類物業(yè)由于面積極小，總價不高，而租客的群體基本不用愁，因此回報率相對較高。嘉賓認(rèn)為地鐵商鋪多數(shù)具有面積小、總價低、回報率相對較高的特點(diǎn)，目前如有放出的鋪位租金回報率多數(shù)在5%左右，略高于目前一般商鋪投資的3%-5%，而合理的市場價格基本還可以實(shí)現(xiàn)以租抵供。

    因此回報比較穩(wěn)定的地鐵商鋪適合老年人、公務(wù)員等保守投資的人群，作為固定投資買入。而如果是比較激進(jìn)的投資者一般會選擇商業(yè)中心旺鋪，價格漲幅要大很多。

    此外，地鐵商鋪在經(jīng)營業(yè)態(tài)上有其特殊屬性，是針對使用地鐵的人群，嘉賓不約而同認(rèn)為快速消費(fèi)品行業(yè)最適合地鐵商鋪，比如飲料、報紙等消費(fèi)，不過地鐵商城的業(yè)態(tài)則更為豐富，但做得再好，也很難與地面上的專業(yè)商場相媲美。

    即使地鐵站點(diǎn)選定，也不意味著會賺錢

    隨著越來越多的地鐵線即將或正在建設(shè)，投資者手上如果有一筆錢，是應(yīng)該選擇投資哪一種地鐵商鋪物業(yè)呢，是選擇一個價格相對較低、但規(guī)劃描繪出美好未來，還是目前已經(jīng)很繁華，但是價格也相對較高的區(qū)域呢？

    嘉賓一致認(rèn)為，地鐵商鋪的投資與普通商鋪投資要點(diǎn)、方式都差不多，“一般投資者不會特別要求去購買地鐵商鋪還是什么的”。無非就是選點(diǎn)、位置、地段、規(guī)模和經(jīng)營業(yè)態(tài)。這就意味著投資地鐵商鋪首要面臨的是進(jìn)入周期的問題，這與一般的商鋪從規(guī)劃到逐漸興盛一樣，完全不同的兩種物業(yè)類型取決于投資者本身的實(shí)力。

    已開發(fā)成熟的商鋪，是有投資價值的，但門檻極高。另一種規(guī)劃區(qū)域中的商鋪，就需要時間來守來扛，未來可能是一倍兩倍的漲幅。但規(guī)劃中的商鋪未來面臨地鐵修建的過程，而這個過程會更加依賴于地鐵的規(guī)劃，尤其是當(dāng)?shù)罔F站點(diǎn)已規(guī)劃但還在修建，甚至還未修建，規(guī)劃的任何變動都會對地鐵商鋪造成影響。

    而幾乎所有受訪嘉賓都偏向保守地認(rèn)為，即使規(guī)劃線路中地鐵站點(diǎn)已選定，但這樣的物業(yè)并不意味著就是“香餑餑”，一方面修建地鐵消息一出來，利好已經(jīng)反映在價格中，提前透支。另一方面，即使價格還未漲，但是規(guī)劃的不確定性讓投資眼光變得無比重要，因?yàn)橹灰�是地鐵開口一個細(xì)微的變動也可能大大影響商鋪的未來客流。

    過路人流并不意味著有效消費(fèi)力

    因此，嘉賓更傾向于推薦周邊具有一定商業(yè)氛圍的地鐵商鋪，地鐵商鋪與周邊商業(yè)也有著相輔相成的關(guān)系。周邊如果熱鬧，相信地鐵商鋪也會沾點(diǎn)光。嘉賓認(rèn)為，不會有消費(fèi)者專程沖著一長排地鐵商鋪來購物，而是要與地面上的商業(yè)形成一體的規(guī)模。

    比如本身在商業(yè)區(qū)或者商貿(mào)區(qū)，基于地面上的消費(fèi)人群，每天上班下班都會帶來消費(fèi)力。尤其是商業(yè)是呈集中趨勢發(fā)展的，周邊如果有shoppingmall將帶來大量過往人群。比如目前大型地鐵商城連城，位于福田CBD，有著大量寫字樓出入口，帶來白領(lǐng)人群，另一方面，又連通著幾個商場和地鐵站。

    但是地鐵商鋪又有其特殊屬性，那就是通常來說，比一般的商鋪會集中更多的人流，但是人流能否轉(zhuǎn)變成為有效的消費(fèi)客流，這一點(diǎn)恐怕還不好說，多數(shù)時候是看到來往行人腳步匆匆，并不會在此進(jìn)行大宗消費(fèi)，因此以報刊、飲料為主的小型便利店受到不少歡迎，快速消費(fèi)行業(yè)成為業(yè)態(tài)的最佳選擇。相反，一些服裝店反而難成氣候。

    因此，選擇地鐵商鋪也同樣可以采用現(xiàn)場蹲守這種最笨也最實(shí)用的辦法。在一段時間內(nèi)，統(tǒng)計有多少人會經(jīng)過、有多少人會購買，而地鐵商鋪更需要在不同時間段的情況下來看，因?yàn)樯舷掳鄷r間與平常工作時間的消費(fèi)力會比較大，這樣才會真正對這個商鋪的情況有更清楚的認(rèn)識。

    購買建設(shè)中的地鐵商鋪要預(yù)留資金

    一些熱愛冒險的投資者，希望投資一套地鐵尚未開通但卻有著美好規(guī)劃前景的地鐵商鋪，按照目前地鐵開通的路線來看，如果是投資目前還相對偏遠(yuǎn)的區(qū)域，那么是非�？简�(yàn)眼光的。這類商鋪難以較快看到回報，一旦買入規(guī)劃中的地鐵物業(yè)，建議投資者不要輕易因?yàn)槎唐诘牟焕�因素而匆匆賣掉，有信心也不著急套現(xiàn)的投資者可以購買此類商鋪。