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　　贏商投資對(duì)外發(fā)布的《2011年杭州二季度商業(yè)地產(chǎn)分析報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱贏商報(bào)告)認(rèn)為，從今年上半年開始，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)更加嚴(yán)峻，今后政府將嚴(yán)格進(jìn)行商品房和保障房?jī)墒肿�。�?duì)于商品房，政府繼續(xù)加大對(duì)投資投機(jī)性需求的打壓力度。針對(duì)保障房，國(guó)家的政策已經(jīng)非常明確，鼓勵(lì)加大供應(yīng)量。因此，不少開發(fā)商面對(duì)如此不景氣的樓市紛紛轉(zhuǎn)頭商業(yè)地產(chǎn)，打算在商業(yè)地產(chǎn)上有所作為。

    據(jù)杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2011年7月1日，杭州（不包含蕭山）納入網(wǎng)上可銷售寫字樓面積為1045714.2平方米，可售套數(shù)9236套，其中4月銷售685套，5月銷售671套，6月銷售803套。

    二季度寫字樓市場(chǎng)成交282套，同比下降了16%，從走勢(shì)上觀察，今年二季度的走勢(shì)跟去年完全相反，呈現(xiàn)出持續(xù)下降趨勢(shì)。究其原因：

    一方面是受到供應(yīng)量影響，目前市場(chǎng)上新增供應(yīng)量相對(duì)缺乏，在銷售的樓盤大多處于尾盤去化期。另一方面，從寫字樓去化情況來(lái)看，目前市場(chǎng)上寫字樓去化速度緩慢。預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間里，寫字樓市場(chǎng)以縮量調(diào)整為主，成交量將繼續(xù)呈現(xiàn)不溫不火的狀態(tài)。

    作為當(dāng)前杭州樓市寫字樓供應(yīng)量最大的區(qū)域，錢江新城的寫字樓行情一路看漲。統(tǒng)計(jì)顯示，錢江新城板塊2010年寫字樓成交均價(jià)為22145元，目前錢江新城在售寫字樓基本在3萬(wàn)元平米以上。

    分析其原因，一方面受政策影響，目前整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)投資熱，同時(shí)與酒店式公寓比較，純寫字樓后期的投資收益明顯較高，這也是吸引投資客購(gòu)買的主要原因。另外一方面，目前在售的寫字樓大多數(shù)處于高樓層，價(jià)格相對(duì)低樓層要高。贏商報(bào)告認(rèn)為，自去年來(lái)，杭州寫字樓價(jià)格雖有明顯上漲，但是與同區(qū)域，同板塊的住宅樓盤價(jià)格相比，仍處于一個(gè)相對(duì)平和的水平。

    與此同時(shí)，二季度整個(gè)酒店式公寓市場(chǎng)火爆，成交1877套，同比上漲了50%，贏商報(bào)告認(rèn)為：除了住宅政策影響之外，目前首套房提高至四成，二套房提高五成，三套房停止貸款，同時(shí)酒店式公寓總價(jià)低，風(fēng)險(xiǎn)低，收益穩(wěn)定，這幾點(diǎn)已經(jīng)把大量的剛性需求和投資投基客戶推至商業(yè)地產(chǎn)。另一方面開發(fā)商也看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，加快推盤速度，據(jù)此分析，贏商投資預(yù)計(jì)在下半年，酒店式公寓的成交量將不斷刷新。

    杭州“多中心城市”格局初現(xiàn)

　　縱向觀察十年以來(lái)杭州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展軌跡，不難發(fā)現(xiàn)，杭州的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展正朝著從商場(chǎng)到商街，從商街到商圈，由點(diǎn)到線，由線到面的發(fā)展進(jìn)程。“杭州商業(yè)地產(chǎn)十余年的發(fā)展歷程可以用三個(gè)階段來(lái)進(jìn)行總結(jié)與回顧。”

　　第一階段——初步發(fā)展階段(1997年以前)：1995年延安路南段建設(shè)促進(jìn)吳山商圈的形成，解百等大型百貨沿路興起，湖濱、河坊等街區(qū)依托旅游發(fā)展興旺。

　　第二階段——快速發(fā)展階段(1998年—2001年)：1998年銀泰百貨開業(yè)，1999年杭州大廈、杭州百貨大樓擴(kuò)張，標(biāo)志著以百貨為主力商家的武林商圈的成熟，并促進(jìn)了延安路沿線商業(yè)的成熟。

　　第三階段——高速發(fā)展階段(2002年—至今)：湖濱名品街、利星名品廣場(chǎng)等項(xiàng)目的建立進(jìn)一步促進(jìn)湖濱商圈從依托旅游特產(chǎn)類商業(yè)向市區(qū)高檔名品購(gòu)物和休閑娛樂(lè)商圈轉(zhuǎn)型，確立了湖濱商圈作為高檔消費(fèi)集中地的形象。同時(shí)，隨著杭州大廈的擴(kuò)容以及銀泰百貨的擴(kuò)張、外來(lái)品牌的持續(xù)進(jìn)入，杭州商業(yè)格局迎來(lái)了諸侯征戰(zhàn)的格局。

　　根據(jù)杭州贏商投資提供的分析報(bào)告顯示，當(dāng)前杭州的商業(yè)格局已經(jīng)呈現(xiàn)出日益鮮明的發(fā)展特征。其中，武林、湖濱、吳山三個(gè)商圈是杭州傳統(tǒng)的核心商業(yè)區(qū)。接下來(lái)，錢江新城因?yàn)槿f(wàn)象城、來(lái)福士廣場(chǎng)、波浪文化城的開發(fā)建設(shè)將要形成一個(gè)商業(yè)中心。而未來(lái)幾年，杭州將會(huì)形成臨平副城、下沙副城、蕭山江南城三個(gè)商業(yè)副中心。

　　贏商投資認(rèn)為，根據(jù)目前的發(fā)展態(tài)勢(shì)，當(dāng)前的杭州除了上述正在形成的副城商業(yè)中心之外，包括城東、城西、濱江、城北拱宸將成為四個(gè)成熟的區(qū)域商業(yè)中心。“從發(fā)展趨勢(shì)看，一心多點(diǎn)的格局，會(huì)逐步向‘多心多點(diǎn)’的格局轉(zhuǎn)變。而‘多心多點(diǎn)’的商業(yè)格局也說(shuō)明區(qū)域化消費(fèi)將成為主流。”