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    眾所周知，選址是連鎖門店成功關(guān)鍵的因素，業(yè)內(nèi)有句名言：“門店最重要的是什么？第一是選址，第二是選址，第三還是選址。”可見選址對于企業(yè)的重要性。但受專業(yè)及經(jīng)驗(yàn)限制，許多企業(yè)在選址的成功率上一直不高，問題究竟出在哪里？是不是有一些成功的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒？專家對國內(nèi)一些小的企業(yè)、一些國際知名企業(yè)選址行為進(jìn)行了分析和對比，或許能給創(chuàng)業(yè)者一些借鑒。

　　選址困惑：
　　缺少規(guī)范 選址成擴(kuò)張難題

　　通過對國內(nèi)一些中小規(guī)模企業(yè)的咨詢及接觸，可以總結(jié)企業(yè)在選址上主要存在以下三個(gè)層面的困惑：

　　1、選址憑感覺，沒有科學(xué)依據(jù)，風(fēng)險(xiǎn)非常大。

　　2、成熟商圈店址很難獲得，缺少投資收益預(yù)測，導(dǎo)致決策失敗。

　　3、缺少系統(tǒng)和規(guī)范。選址成為擴(kuò)張時(shí)最大難題。

　　第一種選址憑感覺的情況常出現(xiàn)在中小連鎖企業(yè)，企業(yè)老板憑多年經(jīng)驗(yàn)和直覺來判斷店址。因?yàn)闆]有科學(xué)依據(jù)，風(fēng)險(xiǎn)非常大。曾經(jīng)有這樣一個(gè)故事，有位美體連鎖的女老板介紹自己選店經(jīng)驗(yàn)時(shí)自豪地說：“站在那里聞一下空氣，就知道能不能開店。”結(jié)果在深圳發(fā)展時(shí)連開三家都失敗了。

　　第二種情況的企業(yè)已有一定的選址標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)驗(yàn)，也注重有策略選址，占據(jù)有利位置。但往往旺鋪是一鋪吃三代，很少轉(zhuǎn)手，成熟商圈的店址更是千金難求，租金、押金高昂，選擇店址時(shí)如不能準(zhǔn)確預(yù)測投資收益，租金成本高于本行業(yè)利潤率，將導(dǎo)致門店經(jīng)營失敗。另有一種類型，某些連鎖企業(yè)為了降低成本或避開強(qiáng)勢競爭實(shí)現(xiàn)“農(nóng)村包圍城市”策略，選擇次商圈進(jìn)行布點(diǎn)，也常因不能科學(xué)、準(zhǔn)確地預(yù)測商圈成熟時(shí)機(jī)而淪為填坑或?yàn)槿俗骷薜南聢觥?/p>

　　企業(yè)在進(jìn)入規(guī)模擴(kuò)張時(shí)常出現(xiàn)第三種情況，由于沒有建立和完善選址標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范，缺少組織和系統(tǒng)，一旦批量開店選址，人員分身乏術(shù)，找不到想要的店址，擴(kuò)張計(jì)劃不得不一再延遲，選址最終成為擴(kuò)張戰(zhàn)略最大阻礙，延誤了發(fā)展的時(shí)機(jī)。

　　成功案例：
　　科學(xué)流程和嚴(yán)密的審批制度

　　以上談到的企業(yè)選址困惑主要都源于缺少科學(xué)、完備的選址標(biāo)準(zhǔn)和系統(tǒng)，如何構(gòu)建成功的選址系統(tǒng)就成了連鎖企業(yè)成功的秘訣�？鐕�連鎖巨頭如沃爾瑪、家樂福、麥當(dāng)勞、肯德基等經(jīng)過了幾十年的發(fā)展，在選址時(shí)都形成了一套十分科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪x址系統(tǒng)，對城市、建筑設(shè)施、周邊環(huán)境、道路交通、人口密度、人口結(jié)構(gòu)、購買力等都做出定量分析，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行商圈分析及開店測算，因此選址成功率非常高，其經(jīng)驗(yàn)值得我們借鑒。

　　以肯德基為例，肯德基目前在世界擁有連鎖店數(shù)為14000多家，在中國短短時(shí)間就開出近2100多家門面，其選址投資成功率幾乎是百分之百，其成功經(jīng)驗(yàn)歸納下來有兩個(gè)方面：

　　1、建立了科學(xué)的選址流程與標(biāo)準(zhǔn)。

　　通�？系禄�進(jìn)入城市后，選址先從商圈的劃分與商圈的選擇開始，然后進(jìn)行聚客點(diǎn)的測算與選擇，包括店門前人流量的測定，最后將這些信息輸入專用的計(jì)算機(jī)軟件，就可以完成開店盈虧測算，明確地知道在此地投資額不能超過多少，超過多少這家店就不能開。

　　肯德基以家庭成員為主要目標(biāo)消費(fèi)者，推廣的重點(diǎn)是較容易接受外來文化、新鮮事物的青少年，選址主要考慮地理、經(jīng)濟(jì)、市場及客源等幾個(gè)要素是否符合定位，根據(jù)這些要素自己調(diào)查劃分出不同商圈，并選擇可進(jìn)入商圈，并在等到商圈成熟穩(wěn)定后才進(jìn)入。在選定商圈后，肯德基努力爭取在最聚客的地方和其附近開店。在選定商圈里，人流動(dòng)線是怎么樣的，人從地鐵出來后是往哪個(gè)方向走，在計(jì)劃開店的地點(diǎn)單位時(shí)間內(nèi)有多少人經(jīng)過，這些都派人去掐表，去測量，有一套完整的數(shù)據(jù)之后根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)填寫：商圈及競爭條件表、租賃條件表、現(xiàn)場情況表、綜合評估表等，并依據(jù)數(shù)據(jù)綜合評分確定店址。

　　2、選址決策兩級審批制。

    肯德基有其明確選址原則及規(guī)劃，為保證選址成功率，選址流程要通過兩個(gè)委員會的同意，一個(gè)是地方公司，另一個(gè)是總部，總部掌握選址系統(tǒng)軟件并積累大量的數(shù)據(jù)及選址經(jīng)驗(yàn)，能做出準(zhǔn)確高效的決策，有效保護(hù)了肯德基品牌和加盟商信心，相對國內(nèi)大起大落的快餐連鎖來說，成功的選址系統(tǒng)是麥當(dāng)勞、肯德基等洋快餐的制勝法寶之一。

　　專家觀點(diǎn)：
　　選址系統(tǒng)突破能加速企業(yè)發(fā)展

　　肯德基、麥當(dāng)勞等跨國連鎖企業(yè)的選址系統(tǒng)開發(fā)非常成熟，選址系統(tǒng)已實(shí)現(xiàn)IT化軟件化，目前已發(fā)展到應(yīng)用地理信息系統(tǒng)GIS軟件進(jìn)行新店拓展的選址及門店網(wǎng)點(diǎn)的布局優(yōu)化階段。如何有效學(xué)習(xí)、模仿直至超越他們，成功地構(gòu)建連鎖選址體系是國內(nèi)連鎖企業(yè)必須研究的課題。一旦在選址系統(tǒng)進(jìn)行有效突破，將會極大加速連鎖事業(yè)成功，以國美選址系統(tǒng)發(fā)展為例做說明。

　　國美在1996年初還是僅有5億元營業(yè)額的民營企業(yè)，為了加速發(fā)展，國美選擇王府井商城開出近3000平方米的店，當(dāng)時(shí)開業(yè)前的廣告費(fèi)就達(dá)100萬元，但開業(yè)后卻發(fā)現(xiàn)：房租過高，經(jīng)營成本居高不下;交通不便，緊鄰夜市因而導(dǎo)致交通堵塞，貨運(yùn)車無法進(jìn)入。在王府井購物的多是外地人，其購物的方向不是家電產(chǎn)品等選址失誤問題，迫使國美提前終止合同，撤出王府井。王府井商城的選址失誤，使國美高層意識到連鎖經(jīng)營的標(biāo)準(zhǔn)以及流程的重要性。于是他們對十年來國美發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了認(rèn)真總結(jié)，制成《國美經(jīng)營手冊》，其中規(guī)范了連鎖店的選址標(biāo)準(zhǔn)如下：

　�。�1）面積：根據(jù)公司的經(jīng)營品種及經(jīng)營規(guī)模，展示規(guī)模應(yīng)保持適當(dāng)?shù)慕?jīng)營面積，原則上營業(yè)面積應(yīng)大于2000平方米，其中附屬周轉(zhuǎn)庫房面積應(yīng)大于300平方米。（2）樓層：原則上只選擇首層，可考慮首層帶二層。（3）交通：具備不少于20個(gè)停車位，公共交通便利的商業(yè)區(qū)域?yàn)樽罴�。�?）期限：租賃期限應(yīng)在5年以上，10年以下。

　　隨著《國美經(jīng)營管理手冊》規(guī)范和異地復(fù)制使用，國美的連鎖經(jīng)驗(yàn)很快被復(fù)制到了全國各地。有了規(guī)范化基礎(chǔ)，國美全國擴(kuò)張的速度也有了保障。而且各個(gè)地區(qū)的管理水平得到了有效的保證。眾所周知，開店是連鎖企業(yè)擴(kuò)張事業(yè)的必由之路，地點(diǎn)的好壞對未來營業(yè)額有舉足輕重的影響，因此，選擇好店，搶占好店，是連鎖企業(yè)發(fā)展的秘訣。