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    物業(yè)糾紛問題關系到千家萬戶。僅去年一年，全省法院一審就受理了此類案件6000余件。日前，由省高院民一庭起草的一份《關于審理物業(yè)服務糾紛案件適用法律若干問題的意見》（征求意見稿）一出，立刻引起了社會各界的廣泛關注。

    記者從省高院了解到，省高院民一庭近日每天都能收到十幾封全省各地寄過來的信件，網(wǎng)上發(fā)來的電子郵件更是數(shù)以百計。

    今天是《意見稿》征求意見的最后一天。這次《意見稿》到底帶來了哪些變化？物業(yè)服務產(chǎn)生糾紛后我們應該如何維護好自己的權益？針對大家在這次征求意見中比較關心的幾個熱點問題，本報特請省高院相關人士做了解讀。

    業(yè)主委員會到底能不能被告上法庭？

    案例：

    某小區(qū)的物業(yè)服務合同期滿，由于小區(qū)業(yè)主委員會之前與該物業(yè)公司一直存在著矛盾，也想趁此機會更換物業(yè)公司。于是，業(yè)主委員會在小區(qū)內(nèi)張貼了相關通告，披露了原先物業(yè)公司的不足之處。
    原物業(yè)公司將業(yè)主委員會告上了法庭，并提出了賠償。
    但是在庭上，業(yè)主委員會辯稱，業(yè)主委員會不是獨立主體、法人，應當將全體業(yè)主列為被告。

    《意見稿》相關條文：

    第五條 因物業(yè)服務合同的效力、履行、解除、終止等涉及業(yè)主共同權益的事項發(fā)生爭議，物業(yè)服務人對業(yè)主委員會提起訴訟的，應予受理。

    解讀：

    由于最高人民法院《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中只對業(yè)主委員會具有原告資格的幾種情形進行了規(guī)定，對業(yè)主委員會能否成為被告問題，司法解釋沒有明確。
    因此，法院在實際審理中有兩種觀點：一種認為業(yè)主委員有相對獨立支配的財產(chǎn)和經(jīng)費，雖無法人資格，但構成民事訴訟法上的“其他組織”，可以成為被告。
    而另一種觀點則認為，業(yè)主委員會沒有自己獨立的財產(chǎn)，業(yè)主委員會沒有承擔民事責任的財產(chǎn)基礎。
    對此，這次省高院出臺的《意見稿》采納了第一種意見，規(guī)定業(yè)主委員會可以成為物業(yè)服務糾紛中的被告。

    物業(yè)服務存在瑕疵
    物業(yè)費能不能不交或少交？

    案例：

    謝先生是某小區(qū)的業(yè)主，兩年前入住后，由于對物業(yè)公司的服務不滿意，所以一直拒絕繳納物業(yè)費，累計欠交物業(yè)管理費人民幣10725元。
    在多次催繳未果后，物業(yè)公司將謝先生告上了法庭，請求法庭判令謝先生繳清所有的物業(yè)費。
    法院也到小區(qū)現(xiàn)場進行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理情況未達到其相應的收費級別，小區(qū)的居民不滿情緒十分強烈。

    《意見稿》相關條文：

    第十九條 物業(yè)服務人追索物業(yè)服務費糾紛中，單個或者少部分業(yè)主確能舉證證明物業(yè)服務人提供的物業(yè)服務不符合物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的義務，存在明顯瑕疵，且相關物業(yè)服務對該單個或該部分業(yè)主具有特殊性，而要求減免相應物業(yè)服務費的，可酌情予以支持。
    第二十條 人民法院核減物業(yè)服務費的，應根據(jù)物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)服務人未履行的服務項目所對應的費用部分，根據(jù)實際情況予以適當核減。

    解讀：

    當前浙江法院受理的物業(yè)服務糾紛案件中，絕大多數(shù)都是物業(yè)服務人追索業(yè)主物業(yè)欠費的糾紛。
    此類案件中，業(yè)主一般都會以物業(yè)服務人的物業(yè)服務存在質(zhì)量瑕疵為由拒絕支付或者要求降低物業(yè)收費。但如何把握“物業(yè)服務的標準”，以及物業(yè)服務不達標時又該如何進行“物業(yè)費的核減”卻成了問題。
    《意見稿》對此進了明確規(guī)定。

    物業(yè)服務不好 業(yè)主如何舉證？
    業(yè)主委員會敗訴

    案例：

    同樣是謝先生的案例，除了法院調(diào)查后取得的證據(jù)外，謝先生也提出了許多物業(yè)服務不到位的地方。但是由于不少服務內(nèi)容都由物業(yè)公司自己保存，所以，法院要求謝先生進行舉證時，其無法提供。法院最后也沒有采納這些證據(jù)。

    《意見稿》相關條文：

    第二十一條 業(yè)主主張物業(yè)服務人提供的物業(yè)服務質(zhì)量存在瑕疵的，應當提出證明物業(yè)服務質(zhì)量存在瑕疵的初步證據(jù)；物業(yè)服務人有異議的，應當依照最高人民法院《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條的規(guī)定，舉證證明其已按照合同約定和有關規(guī)定履行了相關義務。