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    （原標(biāo)題：住宅成交再創(chuàng)新高，商服寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍陷坑底 作者：陸瑤 責(zé)編：張歆晨）

    1月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2020年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)，顯示全年商品房銷售面積為17.61億平方米，較上年增長(zhǎng)2.6%，其中住宅銷售面積增長(zhǎng)3.2%，而辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積分別下降10.4%和8.7%。

    銷售金額方面，全年商品房銷售額為17.36億元，較上年增長(zhǎng)8.7%，再創(chuàng)歷史新高。其中住宅銷售額增長(zhǎng)10.8%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房則分別下降5.3%和11.2%。

    可以說(shuō)，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境和疫情的雙重影響下，辦公和商用物業(yè)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)艱難的2020年。

    寫(xiě)字樓市場(chǎng)全面下行

    根據(jù)克爾瑞近日發(fā)布的辦公樓年度市場(chǎng)報(bào)告，去年四季度，一線城市的辦公樓租金和出租率呈現(xiàn)持續(xù)雙降趨勢(shì)。其中，北京的辦公樓租金同比下降10.47%，創(chuàng)下歷年新高，每平米11.03元的全市平均租金為近5年來(lái)新低，空置率也同步持續(xù)上升至16.3%。

    仲量聯(lián)行稱，截至2020年底，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓的租金已出現(xiàn)連續(xù)8個(gè)季度的下跌趨勢(shì)，同環(huán)比分別下跌7.9%和2.6%，甲級(jí)寫(xiě)字樓的整體空置率在2020年內(nèi)提高了4.1個(gè)百分點(diǎn)。

    同樣的，新增供應(yīng)量也在沖擊著廣州、深圳、重慶等地區(qū)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)。世邦魏理仕稱，廣州在2020年的新增供應(yīng)量為36萬(wàn)平方米，為近四年來(lái)的供應(yīng)新高，在2021年內(nèi)將有約100萬(wàn)平方米的新增項(xiàng)目集中入市，去化競(jìng)爭(zhēng)加劇，短期內(nèi)整體空置率將繼續(xù)上升；深圳在2020年第三季度新增供應(yīng)22.4萬(wàn)平方米，空置率不斷走高，2020年空置率達(dá)到28%；重慶甲級(jí)寫(xiě)字樓的租賃市場(chǎng)雖在2020年下半年快速回溫，但空置率仍維持在30%以上的高位；成都的甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率在2020年內(nèi)持續(xù)升高至18.01%，租金也一路走低，同比跌幅達(dá)3.7%，為近兩年來(lái)的最低值。

    縱觀各一線城市的寫(xiě)字樓數(shù)據(jù)報(bào)告，各地區(qū)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)趨勢(shì)存在兩大共性，一是寫(xiě)字樓空置率將會(huì)繼續(xù)上升，租金將延續(xù)走低趨勢(shì)；二是市場(chǎng)將持續(xù)向租戶方傾斜，成為“買方市場(chǎng)”，業(yè)主方需采取各項(xiàng)租賃策略來(lái)應(yīng)對(duì)去化壓力。

    低成本聯(lián)合辦公客源回流

    寫(xiě)字樓空置率居高不下的整體環(huán)境，卻給了聯(lián)合辦公一定的機(jī)會(huì)空間。《2020中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展年度報(bào)告》稱，企業(yè)客戶的經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)在疫情期間受到影響，承擔(dān)了更大的辦公租賃成本壓力，因而更加趨向于涵蓋多種空間服務(wù)的聯(lián)合辦公、此外，企業(yè)對(duì)非固定辦公模式的接受度也在提升，為聯(lián)合辦公市場(chǎng)帶來(lái)更多潛在客戶。

    即便受到疫情沖擊，頭部聯(lián)合辦公企業(yè)在2020年前10個(gè)月內(nèi)新開(kāi)業(yè)或簽約了近百個(gè)項(xiàng)目。其中，創(chuàng)富港、優(yōu)客工場(chǎng)、辦伴這三家聯(lián)合辦公企業(yè)的新增項(xiàng)目貢獻(xiàn)度超過(guò)50%。創(chuàng)富港方面對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，創(chuàng)富港的出租率在2020年6月后便迅速恢復(fù)至90%以上，實(shí)現(xiàn)了連續(xù)8年的盈利狀態(tài)。

    港資聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商德事商務(wù)中心在2020年開(kāi)設(shè)了7個(gè)新辦公項(xiàng)目。今年上半年，德事商務(wù)中心實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1.2億美元，同比增長(zhǎng)5.3%，其辦公空間的使用率較去年同期增長(zhǎng)13.8%，客戶續(xù)簽率增長(zhǎng)至62%。

    據(jù)德事商務(wù)中心中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理丁杰介紹，包括新開(kāi)設(shè)項(xiàng)目在內(nèi)，今年中國(guó)區(qū)所有辦公項(xiàng)目的出租率均在80%以上，其中不少項(xiàng)目的出租率超過(guò)90%。丁杰表示，借由聯(lián)合辦公的業(yè)態(tài)特征，租戶出現(xiàn)了明顯的回流趨勢(shì)。“已經(jīng)在國(guó)內(nèi)落地的企業(yè)租戶，在起步階段會(huì)選擇聯(lián)合辦公業(yè)態(tài)，當(dāng)企業(yè)在國(guó)內(nèi)的業(yè)務(wù)發(fā)展成熟之后會(huì)轉(zhuǎn)移到傳統(tǒng)寫(xiě)字樓。而在不確定性較強(qiáng)的市場(chǎng)環(huán)境下，這部分企業(yè)由于預(yù)算收緊，又回歸到聯(lián)合辦公業(yè)態(tài)，這反而成了我們的商機(jī)，已經(jīng)有不少5年、10年前的客戶又重新回來(lái)入駐。”

    受限于租金預(yù)算，回流租戶的新增需求包括辦公面積調(diào)整、租期調(diào)整、跨區(qū)域租用、裝修定制等。丁杰認(rèn)為，這些多元需求恰好契合了聯(lián)合辦公業(yè)態(tài)所提供的服務(wù)能容，有租用需求的客戶量足夠大，客戶預(yù)算是唯一需要應(yīng)對(duì)的挑戰(zhàn)，“我們需要把出租率的指標(biāo)提得更高一些，來(lái)彌補(bǔ)客戶預(yù)算減少所造成的損失。”

    克爾瑞稱，在2020年末，寫(xiě)字樓租戶的活躍度有所提升，其主要表現(xiàn)為優(yōu)質(zhì)企業(yè)的整合性搬遷，業(yè)主正在加快節(jié)奏實(shí)施針對(duì)性措施的更迭，如降租、提供全新配套硬件、提供優(yōu)惠條款等。“我們會(huì)幫租戶去想怎么調(diào)整他們的租約、辦公室的結(jié)構(gòu)，以及提供其他輔助性的靈活辦公的解決方案，以及提供一些和線上服務(wù)有關(guān)的增值服務(wù)，對(duì)于這些有調(diào)整需求的客戶都是一對(duì)一有針對(duì)性地去談方案。”丁杰對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者談道。