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    （原標(biāo)題：千億級(jí)房企的利潤(rùn)“保衛(wèi)戰(zhàn)” 唐韶葵）

    為了沖銷售規(guī)模與融資便利，此前不少房企犧牲權(quán)益，用全口徑銷售換來業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)。伴隨著全國(guó)戰(zhàn)略布局，不少上市房企在實(shí)現(xiàn)階段性規(guī)模銷售之后，開始陷入思考：如何保持收入與利潤(rùn)的增長(zhǎng)？

    今年房企的銷售業(yè)績(jī)較好，根據(jù)已公布的2019年1-11月銷售數(shù)據(jù)來看，前百?gòu)?qiáng)的房企大部分能超額完成全年銷售目標(biāo)，但有一個(gè)現(xiàn)象值得關(guān)注：千億房企正努力提升權(quán)益比例。

    新晉千億俱樂部的濱江集團(tuán)（簡(jiǎn)稱“濱江”），其銷售權(quán)益僅為40%，這一數(shù)值與其他千億房企主流的50%-60%權(quán)益相比明顯偏低。但據(jù)濱江董事長(zhǎng)戚金興透露，公司今年所拿地塊的權(quán)益占比在50%以上，明年的銷售權(quán)益比例將會(huì)提升。

    與濱江情況接近的房企還有中駿集團(tuán)（簡(jiǎn)稱“中駿”）、弘陽(yáng)地產(chǎn)（簡(jiǎn)稱“弘陽(yáng)”）等，中駿2019年銷售目標(biāo)700億，權(quán)益占比50%多，為了沖銷售規(guī)模，中駿將權(quán)益占比從2016年的74%以上下調(diào)到50%多，但從其今年拿地的權(quán)益比來看，大部分仍然維持在50%以上；弘陽(yáng)2019年目標(biāo)銷售額600億，目前權(quán)益占比50%左右。

    同策研究院首席分析師張宏偉認(rèn)為，在邁向千億規(guī)模之前，房企為了拼規(guī)模，一般而言，當(dāng)未來市場(chǎng)預(yù)期好的時(shí)候，大多數(shù)房企會(huì)增加權(quán)益，這樣未來的收益和利潤(rùn)也會(huì)提升，拿地和開發(fā)階段如何將權(quán)益比例控制好，是考驗(yàn)房企對(duì)市場(chǎng)預(yù)判的能力。市場(chǎng)預(yù)期不好時(shí)，房企通過減少權(quán)益來降低風(fēng)險(xiǎn)，這時(shí)候就按照全口徑計(jì)算銷售規(guī)模。比如旭輝、中駿、弘陽(yáng)等合作比例較大，就是這樣的邏輯。

    區(qū)域分化加劇是房企開放權(quán)益合作的主要原因。張宏偉稱，濱江集團(tuán)在其大本營(yíng)杭州的項(xiàng)目較多，今年通過減少權(quán)益的方法快速實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)，是有一定邏輯的，杭州市場(chǎng)這兩年成交量一直處于上升態(tài)勢(shì)。過了這個(gè)階段，不少房企開始增加土地權(quán)益，如果不提升權(quán)益，則會(huì)面臨收入、利潤(rùn)減少的局面。

    降權(quán)益：區(qū)域分化下的規(guī)模訴求

    截至今年11月末，在年內(nèi)設(shè)定了業(yè)績(jī)目標(biāo)的企業(yè)中，近7成房企完成率已達(dá)到90%以上。其中，世茂、龍湖、陽(yáng)光城、金科、中梁、禹洲、寶龍等多家房企已提前達(dá)成全年目標(biāo)。

    但規(guī)模增長(zhǎng)背后，是房企對(duì)權(quán)益的訴求。梳理財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，房企降低權(quán)益比的一個(gè)重要原因是市場(chǎng)分化明顯。

    即便是正在沖擊2000億規(guī)模路上的旭輝，也面臨權(quán)益比過低的問題。2019年上半年，旭輝實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額486.4億元，占比55.3%，較其年初的權(quán)益銷售比56.67%有所下降。

    從旭輝市場(chǎng)布局可以看到。截至2018年年底，旭輝總土儲(chǔ)達(dá)5500萬(wàn)平米，對(duì)應(yīng)貨值8000億元，其中分布在一線、二線和準(zhǔn)二線城市的占比91%，而這些城市由于限購(gòu)限價(jià)的政策調(diào)整，完成快速開發(fā)與銷售的壓力劇增，多家房企分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的做法也相對(duì)普遍。

    來自克爾瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，11月份一線城市成交量企穩(wěn)回升，環(huán)比上升6%、同比上升28%，但25個(gè)二三線城市成交量卻緩步下行，跌幅明顯收窄，環(huán)比微跌2%，同比下跌15%。

    城市持續(xù)分化。重慶、昆明、杭州等市場(chǎng)依舊堅(jiān)挺，成交量同、環(huán)比齊增。而長(zhǎng)沙、福州等市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)冷，成交量、環(huán)比近乎腰斬。

    區(qū)域也在分化。長(zhǎng)三角地區(qū)的徐州、南京成交走弱，上海、杭州等成交量明顯提升，寧波同、環(huán)比增幅更是超7成。中西部城市則顯著分化，重慶、昆明、成都等城市成交量企穩(wěn)回升，武漢、鄭州、西安等穩(wěn)中有降，長(zhǎng)沙市場(chǎng)急速冷凍，環(huán)比下降63%。

    一個(gè)事實(shí)是，企業(yè)目前投資拿地的意愿仍比較強(qiáng)烈，但是資金面的收緊和限價(jià)政策，讓企業(yè)更加重視土地的利潤(rùn)空間。

    對(duì)于核心二線城市，限價(jià)影響逐漸增強(qiáng)，為保證利潤(rùn)率，房企更側(cè)重機(jī)會(huì)型拿地，最大程度減少調(diào)控政策帶來的影響；而對(duì)于三四線，由于多數(shù)城市熱度逐漸下降，企業(yè)在這些城市的投資力度有所降低。綜合這些因素，房企更傾向布局人口更多、需求更強(qiáng)的普通二線城市。

    2019年1-11月，前10房企銷售額均值為4157.2億元，銷售額增長(zhǎng)率均值為18.0%，排名11-30的企業(yè)銷售額均值為1419.6億元，增長(zhǎng)率均值為22.4%，31-50企業(yè)、51-100企業(yè)的銷售額均值分別為786.6億元和358.3億元，增長(zhǎng)率均值分別為30.3%和18.8%。其中，31-50企業(yè)為銷售額增長(zhǎng)率均值最高的陣營(yíng)，11-30企業(yè)次之。

    房企只有一邊做規(guī)模一邊保證利潤(rùn)才能活得更好。今年以來，大房企普遍增速放緩，部分千億規(guī)模房企反而迎來增長(zhǎng)機(jī)會(huì)，比如這兩年杭州市場(chǎng)向好，大部分房企選擇權(quán)益合作。

    權(quán)益提升：為保利潤(rùn)增長(zhǎng)

    銷售額增長(zhǎng)的同時(shí)，中小房企今年拿地更加注重權(quán)益的提升。比如禹洲地產(chǎn)今年銷售目標(biāo)為680億元，其董事長(zhǎng)林龍安在不久前的反向路演上透露，今年禹洲地產(chǎn)在拿地權(quán)益上有意提高到50%。

    有業(yè)內(nèi)人士指出，大房企銷售上規(guī)模后，可以隨時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略梳理內(nèi)部管理，而中小房企不一樣，他們選擇在杠桿、權(quán)益上發(fā)力，放大杠桿、做高利潤(rùn)；另一方面這些中小房企前期的合作開發(fā)，也帶出品質(zhì)不穩(wěn)定和利潤(rùn)減少的問題。

    實(shí)際上，年底為了業(yè)績(jī)沖刺，房企加速了供貨節(jié)奏，29個(gè)重點(diǎn)城市供應(yīng)量明顯回升。不過，市場(chǎng)期盼的翹尾行情未至，重點(diǎn)城市成交量同、環(huán)比分別下跌12%和1%，市場(chǎng)下行壓力仍較大。

    這時(shí)候房企仍然面臨資金回籠壓力，“在不加大杠桿的基礎(chǔ)上，預(yù)收款是第一大款項(xiàng)來源，回款的高效利用非常重要�，F(xiàn)金回籠快，后面現(xiàn)金不僅不要利息，還可能是負(fù)利息。”戚金興預(yù)計(jì)2019年濱江資金回籠額在320-340億之間，希望2020年公司現(xiàn)金回籠能達(dá)到450億。

    此外，戚金興透露，濱江將會(huì)在產(chǎn)品品質(zhì)和成本管控上更加精細(xì)化。前三季度，濱江現(xiàn)金凈流入60億元，全年預(yù)計(jì)70億元左右；現(xiàn)金凈回籠連續(xù)增長(zhǎng)，目前超過300億元；貸款310億元，較去年增加57億元，利息也有所下降。

    反觀2018年的濱江，正快步邁進(jìn)千億陣營(yíng)，這家房企的一個(gè)明顯特點(diǎn)就是收入和利潤(rùn)反向增長(zhǎng)，2018年1-12月歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)11.98億至17.11億，同比變動(dòng)-30.00%至0，房地產(chǎn)開發(fā)平均凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率為34.52%。與此同時(shí)，濱江2018年銷售額850.1億元，同比增加38.23%。

    據(jù)戚金興透露，2020年濱江的規(guī)模“求穩(wěn)”，只要維持千億。“今年，公司實(shí)現(xiàn)了投資平衡，明年將是財(cái)務(wù)平衡和融資平衡，后年實(shí)現(xiàn)團(tuán)隊(duì)平衡。”

    “現(xiàn)在管理成本占1.5%左右，我提出要爭(zhēng)取1%左右，一般企業(yè)是5%。”戚金興透露，作為衡量企業(yè)精細(xì)化管理能力的三費(fèi)（管理、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)）費(fèi)率，濱江能夠做到同級(jí)別房企的四分之一左右。除了行業(yè)內(nèi)較低的管理成本，濱江的融資成本也較低，并呈現(xiàn)逐年下降的趨勢(shì)，從2018年的5.8%下降到2019年年中的5.6%。