一起來(lái)探探杭州熱門(mén)TOD的含金量
- 杭州寫(xiě)字樓網(wǎng)
- 2020/7/8 10:35:50
（原標(biāo)題：你知道什么樣的項(xiàng)目才是真正的TOD？ 一起來(lái)探探杭州熱門(mén)TOD的含金量 記者：陸丹、黃煜軒）
《杭州市建設(shè)交通強(qiáng)國(guó)示范城市行動(dòng)計(jì)劃（2020-2025年）》中，明確了杭州要落實(shí)TOD發(fā)展理念，加強(qiáng)規(guī)劃保障銜接，加強(qiáng)軌道沿線用地規(guī)劃控制及站點(diǎn)周邊用地開(kāi)發(fā)。
在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，杭州的城市骨架將繼續(xù)拉伸，城市能級(jí)將繼續(xù)提升，杭州人的生活將出現(xiàn)更多的變化。
TOD模式伴隨著“軌道上的杭州”飛速發(fā)展，隨著越來(lái)越多地鐵線路和站點(diǎn)的建成，TOD模式將成為推動(dòng)杭州城市發(fā)展的重要?jiǎng)恿�。比如：在我們身邊，�?huì)出現(xiàn)更多像萬(wàn)象城這樣，能激活城市活力的商業(yè)綜合體……
以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式 推動(dòng)城市更新、改變發(fā)展格局
TOD（transit-oriented development），即“以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式”，已在歐美國(guó)家風(fēng)靡20余年。
香港的城市規(guī)劃，也基本是以TOD為導(dǎo)向，在地鐵站周?chē)M(jìn)行住宅樓、商場(chǎng)、辦公樓的布局，人們的日�；顒�(dòng)半徑大大縮小，同時(shí)又可以方便地通過(guò)地鐵到達(dá)更遠(yuǎn)的地方。
TOD是“以公共交通為導(dǎo)向”的開(kāi)發(fā)模式，由新城市主義代表人物彼得·卡爾索爾普（Peter Calthorpe）提出，是為了解決二戰(zhàn)后美國(guó)城市的無(wú)限制蔓延而采取的一種以公共交通為中樞、綜合發(fā)展的步行化城區(qū)。
隨著時(shí)間的沉淀打磨，TOD的內(nèi)涵，被更多人認(rèn)識(shí)和豐富。
“TOD，首先是為了提升人民的生活品質(zhì)，改變城市發(fā)展格局，治療‘大城市病’。”西南交大經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授周?chē)?guó)華表示，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，城市人口急劇增加，過(guò)去“攤大餅”式單一集中型的城市已經(jīng)開(kāi)始“生病”，包括交通擁擠、環(huán)境污染、通勤成本較高以及土地資源緊缺等。而國(guó)外城市經(jīng)過(guò)幾十年的探索，證明了TOD模式是“一劑良藥”。
推動(dòng)新城更新、改變城市發(fā)展格局，是TOD模式的一大重要作用，功能落后的城市近郊區(qū)通過(guò)實(shí)施TOD綜合開(kāi)發(fā)，融合產(chǎn)業(yè)、公共服務(wù)資源，可形成新的商業(yè)中心和生活中心。
“TOD項(xiàng)目多了，就能在城市里形成多個(gè)中心，從而就將中心城區(qū)的資源、人口轉(zhuǎn)移出來(lái)，有效緩解中心城區(qū)的人口負(fù)荷和資源環(huán)境承載壓力，同時(shí)也優(yōu)化了土地資源的利用率。”周?chē)?guó)華認(rèn)為，這能退讓出更多公園綠地和開(kāi)敞空間，形成疏密有致、大開(kāi)大合的城市形態(tài)，給城市居民營(yíng)造更加舒適宜居的生活環(huán)境。
而TOD項(xiàng)目富足的商業(yè)空間、消費(fèi)場(chǎng)景，則將增強(qiáng)其“黏性”，把出站就走的乘客留下來(lái)，產(chǎn)生消費(fèi)，從而為軌道交通“造血”。
高效的城市開(kāi)發(fā)模式 將是杭州未來(lái)的新導(dǎo)向
對(duì)于城市中心日益飽和、軌道交通網(wǎng)絡(luò)正在不斷延伸擴(kuò)展的杭州來(lái)說(shuō)，TOD模式是一種比較適合且高效的城市開(kāi)發(fā)模式。
目前，TOD模式在杭州已經(jīng)起步，并取得了良好的成效。七堡地鐵站上方的楊柳郡、五常地鐵站上方的天空之城……這些都是杭州在TOD模式上的嘗試。
今年2月，自然資源部辦公廳發(fā)布《軌道交通地上地下空間綜合開(kāi)發(fā)利用節(jié)地模式推薦目錄》，杭州等6個(gè)城市的軌道交通節(jié)地模式被列入其中。
未來(lái)，對(duì)于杭州這樣一座“軌道上的城市”，地下空間高效、科學(xué)地利用，城市才能高效運(yùn)轉(zhuǎn)，才能建成生活品質(zhì)之城、世界名城。
杭州市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院交通規(guī)劃高級(jí)工程師魏曉東認(rèn)為，以軌道交通為基礎(chǔ)的高效開(kāi)發(fā)模式，將是杭州城市未來(lái)發(fā)展的一個(gè)重要方向。“在城市國(guó)際化發(fā)展背景下，杭州的城市空間不斷擴(kuò)容，城市人口不斷增長(zhǎng)，土地開(kāi)發(fā)和利用日益精細(xì)。建設(shè)‘軌道上的杭州’，形成網(wǎng)絡(luò)化、高強(qiáng)度的城市軌道交通系統(tǒng)，支撐和引領(lǐng)城市空間、人口、土地的協(xié)調(diào)發(fā)展，能為‘獨(dú)特韻味、別樣精彩’的世界名城發(fā)展之路奠定基礎(chǔ)。”
據(jù)了解，目前已形成初稿并通過(guò)專(zhuān)家評(píng)審的《杭州市綜合交通專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035年）》，提出將以打造精彩公交都市為目標(biāo)，以建設(shè)“軌道上的杭州”為重要抓手，通過(guò)增加軌道交通快線來(lái)豐富多層次軌道線網(wǎng)，提高主城軌道交通服務(wù)覆蓋，形成以軌道交通為軸線的TOD開(kāi)發(fā)建設(shè)，構(gòu)建高品質(zhì)、多層次、多樣化的公共交通體系，促進(jìn)交通、空間、產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)城市交通的綠色轉(zhuǎn)型。
什么樣的項(xiàng)目 才是真正的TOD？
有了萬(wàn)象城、楊柳郡、天空之城，很多杭州市民對(duì)TOD已經(jīng)有了一個(gè)初步了解。未來(lái)，杭州還將有更多的房企，在杭州打造自己的TOD項(xiàng)目。
但，TOD并不簡(jiǎn)單地等同于地鐵上蓋物業(yè)。什么樣的項(xiàng)目才是“真正的TOD”？這是很多購(gòu)房者最想知道的答案。
對(duì)于TOD項(xiàng)目開(kāi)發(fā)類(lèi)型，不同單位有不同的劃分方式。一般來(lái)說(shuō)，業(yè)內(nèi)習(xí)慣按照業(yè)態(tài)來(lái)劃分。
一類(lèi)是城市型TOD，即以城市型業(yè)態(tài)為主的項(xiàng)目。這類(lèi)項(xiàng)目涉及大體量公共建筑，車(chē)站空間大，開(kāi)發(fā)強(qiáng)度高。內(nèi)外交通換乘，交通高度便捷，一般工作人口大于生活人口。
由于對(duì)體量以及業(yè)態(tài)有全新的要求，因此這類(lèi)項(xiàng)目一般在新城開(kāi)發(fā)范圍。
比如：連堡豐城項(xiàng)目。它位于錢(qián)江新城二期區(qū)域（即錢(qián)江新城2.0板塊內(nèi)），屬于錢(qián)江新城核心區(qū)、錢(qián)江世紀(jì)城、城東新城等多個(gè)城市功能區(qū)的幾何輻射中心，對(duì)承接片區(qū)輻射、強(qiáng)化片區(qū)中心功能，起到至關(guān)重要的作用。項(xiàng)目分為一層地面空間和兩層地下空間。未來(lái)，御道站、五堡站、六堡站和七堡老街站4個(gè)地鐵站的地面之上，會(huì)蓋起各種物業(yè)大廈；地面之下，會(huì)建起集生活配套、辦公、餐飲、住宅、娛樂(lè)等功能為一體的綜合體。
再比如：奧體博覽城將在2022年亞運(yùn)會(huì)前建成杭州最大的“地下城”，由體育商圈、博覽商圈、地鐵商圈、“杭州之門(mén)”商圈和地下車(chē)庫(kù)（包含14000個(gè)車(chē)位）構(gòu)成，占地面積98.6萬(wàn)平方米，相當(dāng)于138個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)。
另外一類(lèi)社區(qū)型TOD，即以生活型業(yè)態(tài)為主。與生活區(qū)聯(lián)結(jié)緊密，生活功能空間大，與步行系統(tǒng)聯(lián)結(jié)緊密。生活人口大于工作人口。這一類(lèi)基本都由開(kāi)發(fā)商全程參與，而新人居時(shí)代下，實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商們?cè)缫烟搯渭兊脑旆孔幽Ｊ�，全面轉(zhuǎn)型成為“城市運(yùn)營(yíng)商”。
對(duì)于開(kāi)發(fā)與軌道交通結(jié)合的運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，從一開(kāi)始就需要從運(yùn)營(yíng)的角度去倒推項(xiàng)目的前期定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商引資，力求做到最大化利用軌道交通的優(yōu)勢(shì)來(lái)提升自身的物業(yè)價(jià)值。關(guān)于“TOD”這個(gè)課題，各家龍頭企業(yè)都開(kāi)啟了新一輪的研究與實(shí)踐。
這一點(diǎn)，萬(wàn)科很有發(fā)言權(quán)。萬(wàn)科杭州軌道事業(yè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，目前，萬(wàn)科參與投資建設(shè)的TOD項(xiàng)目有40余個(gè)。其中，萬(wàn)科在杭州參與投資并建設(shè)TOD項(xiàng)目6個(gè)，開(kāi)發(fā)體量超過(guò)280萬(wàn)平方米以上，開(kāi)發(fā)類(lèi)別涉及車(chē)輛段上蓋、站點(diǎn)接駁、軌道沿線開(kāi)發(fā)等多種類(lèi)別，在高技術(shù)類(lèi)別上沉淀了成熟的高難度開(kāi)發(fā)建造技術(shù)。在杭州已開(kāi)發(fā)兩個(gè)大規(guī)模車(chē)輛段項(xiàng)目，一個(gè)是地鐵萬(wàn)科·未來(lái)天空之城，杭州首個(gè)車(chē)輛段項(xiàng)目，最近一次搖號(hào)在5月中，平均中簽率僅有6.32%。
另一個(gè)是地鐵萬(wàn)科·彩虹天空之城，落址地鐵5號(hào)線姑娘橋站，總建面約40萬(wàn)平方米。全項(xiàng)目以公園為底盤(pán)，規(guī)劃住宅、商業(yè)、辦公等多元業(yè)態(tài)。其中，商業(yè)以“城市活力歡聚場(chǎng)”為定位，打造板塊消費(fèi)目的地；商務(wù)辦公空間以“杭州南TOD樞紐型商務(wù)生態(tài)”為愿景，帶動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)。
除此之外，作為地鐵攜手杭州萬(wàn)科打造的首個(gè)TOD項(xiàng)目地鐵萬(wàn)科·杭行道，雙地鐵，以地鐵10號(hào)線祥園路站（建設(shè)中）為依托，直線距離5公里以?xún)?nèi)五大產(chǎn)業(yè)平臺(tái)匯聚，三大商圈環(huán)繞。項(xiàng)目約3.3萬(wàn)平方米的自帶商業(yè)杭行薈Mo-Mall，目前已開(kāi)業(yè)。
萬(wàn)科還聯(lián)手招商蛇口、融信中國(guó)聯(lián)袂打造的中城匯MID-TOMN，在主城拱墅區(qū)祥符板塊，項(xiàng)目所處地鐵10號(hào)線（國(guó)際會(huì)展中心站）之上，屆時(shí)將實(shí)現(xiàn)2站到城北萬(wàn)象城、3站到大悅城、5站到黃龍，還可通過(guò)2號(hào)線換乘7號(hào)線連接西湖、武林商圈、蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)。項(xiàng)目自帶1.1萬(wàn)平方米的商業(yè)，打造一站式生活服務(wù)。
融創(chuàng)在TOD項(xiàng)目的布局起步較早，除了信達(dá)、融創(chuàng)、濱江三家重量級(jí)品牌房企聯(lián)手合作的信達(dá)中心|杭州壹號(hào)院之外，融創(chuàng)·融耀之城作為融創(chuàng)深耕杭州TOD開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的第三座大城，也備受關(guān)注。
融創(chuàng)·融耀之城以“微型城市”為邏輯，在TOD生活大城內(nèi)部，通過(guò)豐富的動(dòng)線和景觀節(jié)點(diǎn)，串聯(lián)建筑面積約8萬(wàn)平方米的蘇寧易購(gòu)廣場(chǎng)（在建），從生活軌跡與場(chǎng)景出發(fā)，真切感受生命力、互動(dòng)性、參與感、場(chǎng)景感的都會(huì)體驗(yàn)。
在杭州，呼聲很旺的熱門(mén)TOD，還有城北的華潤(rùn)萬(wàn)象城幸福里；文暉板塊位于地鐵5號(hào)線杭氧站C出口的中海·望廬；距離“換乘之王”地鐵5號(hào)線聚才路站僅約500米的中海·云宸；以及出自藍(lán)綠雙城之手的蘇河匯等。蘇河匯項(xiàng)目是地鐵1號(hào)線與5號(hào)線交匯的打鐵關(guān)站上蓋物業(yè)，規(guī)劃設(shè)計(jì)師酒店、藝術(shù)家工作室、服務(wù)式公寓等多元業(yè)態(tài)。
成熟的TOD 是一座功能齊全的微縮城市
如果按照軌道站點(diǎn)功能來(lái)劃分，TOD可以細(xì)分為四類(lèi)——
節(jié)點(diǎn)級(jí)——單站點(diǎn)通道相連，影響節(jié)點(diǎn)式的社區(qū)。
商圈級(jí)——兩條以上的地鐵零換乘，同時(shí)具備了區(qū)域級(jí)、城市級(jí)的影響力。
門(mén)戶(hù)級(jí)——依托重要的城市樞紐，具有城市級(jí)甚至區(qū)域級(jí)影響力。
產(chǎn)業(yè)級(jí)——通過(guò)軌道串聯(lián)的交通節(jié)點(diǎn)結(jié)合，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)布局，實(shí)施產(chǎn)業(yè)配套開(kāi)發(fā)，形成交通、產(chǎn)業(yè)、城市的有機(jī)融合。
而站點(diǎn)越大，TOD項(xiàng)目復(fù)雜程度也越高，規(guī)模也越大。
在功能方面，早期TOD的主要功能是辦公、商業(yè)、住宅，功能排布依據(jù)物業(yè)價(jià)值、距離交通樞紐的遠(yuǎn)近，分別為商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓住宅。
但只有這些功能，現(xiàn)在已經(jīng)很難滿足市民需求。因此現(xiàn)在TOD的功能布局越來(lái)越多元化，在辦公、商業(yè)、酒店、住宅的功能之外，引入更多功能，比如科研院、圖書(shū)館、藝術(shù)中心、社區(qū)教育、親子空間等等。
未來(lái)，一座成熟的TOD，更像是一座功能齊全的微縮城市。
返回頂部- 責(zé)編：8037
- 瀏覽:
- 來(lái)源：都市快報(bào)