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　　隨著人們投資意識的增強(qiáng)，許多人出于保值、增值的良好愿望，將目光瞄準(zhǔn)了房產(chǎn)這一新興的投資領(lǐng)域，涌現(xiàn)了不少以租養(yǎng)房的“精明人”。這些“精明人”歸納起來主要分為兩大類：一類是他們原來有一間或多間商鋪，通過按揭貸款購買新鋪，再將原有的商鋪出租，用租金償還貸款；另一類則是直接購買商鋪后用于出租，用所得租金償還貸款，甚至以投資房產(chǎn)生財(cái)。然而以租養(yǎng)房并不是一個簡單的過程，它需要當(dāng)事人積累一定的資本，掌握一定的購房知識和技巧，最大限度地發(fā)揮以租養(yǎng)房的優(yōu)勢�！�

    目前，投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資收益率怎么計(jì)算呢？商鋪投資收益率算法有以下幾種：

    1.投資回報率分析

   公式為：（月均租金-相關(guān)費(fèi)用）×12÷購買鋪面單價

    此方法考慮了租金、房價及兩者的相對關(guān)系，套用在股市投資上可類比為市盈率，是選擇“績優(yōu)房產(chǎn)”的簡捷方法，但它又有弊端：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間價值。

    2.投資回收時間分析

    公式：投資回收年數(shù)＝（首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款）÷（月租金-按揭月供款）×12

    這種方法考慮了租金、價格、前期的主要投入因素，但未考慮前期的其他投入、資金的時間價值因素，可用于簡略估算資金回收期的長短，但不能解決真正的收益分析，并不是最理想的投資分析工具。

    3.現(xiàn)值指數(shù)法分析

    公式：現(xiàn)值指數(shù)＝累計(jì)總流入現(xiàn)值÷累計(jì)總流出現(xiàn)值＝投資期內(nèi)月租金現(xiàn)值之和÷按揭首期房款和其他投入、投資期內(nèi)按揭款現(xiàn)值之和。

    現(xiàn)值指數(shù)法考慮了資金的時間價值，可以比較全面地反映一個物業(yè)的各方面因素，是較理想的投資分析工具，但由于計(jì)算比較復(fù)雜，個人投資者使用起來較麻煩。

    4. 內(nèi)部收益率法

    房產(chǎn)投資公式為：累計(jì)總收益÷累計(jì)總投入＝月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)÷（按揭首期房款＋累計(jì)按揭款＋其他投入）＝內(nèi)部收益率。

    上述公式優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素�？梢耘c租金回報率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計(jì)算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計(jì)算。

    不足：通過計(jì)算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲幅是個未知數(shù)。

    簡易國際評估法

    基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×15年＝房產(chǎn)購買價，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。

    這一國際上專業(yè)的理財(cái)公司評估一處物業(yè)的投資價值的簡單方法。

    任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個合理的回報，甚至是一個理想的回報，正所謂：虧本生意沒人做。投資者若要評判自己的投資是否有價值，他們通常主要是看該物業(yè)的投資回報率。

    投資出租物業(yè)正當(dāng)其時

    眾所周知，以買賣形式進(jìn)行房產(chǎn)交易，存在著較大的風(fēng)險性：一是低買高賣的時機(jī)難以把握；二是交易成本高，且缺乏靈活的變現(xiàn)能力。但買房用于出租，以收租獲取投資回報則靈活得多。而且業(yè)內(nèi)人士亦認(rèn)為，買房除滿足自己居住需求外，用于租賃投資將成為一種發(fā)展方向，這也是住房市場化的必然結(jié)果。

    物業(yè)的投資價值主要決定于該物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、租金回報和地理位置。而在內(nèi)地一些城市，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量是租房者關(guān)注的重點(diǎn)。

    由于投資者很少是建筑業(yè)專家，因此，很難對物業(yè)的內(nèi)在質(zhì)量進(jìn)行評估和判斷。所以，考察發(fā)展商的實(shí)力和開發(fā)物業(yè)以前的業(yè)績，就成為最直接，也是最有效的辦法。

    單利復(fù)利算清楚

    一款產(chǎn)品，你如今投入1萬元，5年后可獲得2萬元返還，其中1萬元本金，1萬元收益，那么這5年的年收益率究竟是多少呢？正確的算法應(yīng)該是將(2/1)=200%，這個是5年的總收益率。然后再將這個數(shù)字開五次方，計(jì)算得到以復(fù)利計(jì)算的年收益率，應(yīng)該等于14.87%。然而有的推銷人員用另外一種單利算法，將1萬元收益/5年，得到每年獲利2000元，然后將這2000元/10000元的本金，得到20%的年收益，誤導(dǎo)了許多不知底細(xì)的投資者。

    一項(xiàng)投資真實(shí)收益率越高，投資年限越長，錯誤算法的誤導(dǎo)也會越明顯。以一款年收益20%，投資30年的產(chǎn)品為例。1萬元本金30年后會變?yōu)?37.38萬元。如果將1萬元本金30年變成237.38萬元的案例以上面錯誤的計(jì)算方法來計(jì)算年收益，結(jié)果便是(237.38-1)/30=787.93%，兩種算法的結(jié)果相去千里。