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    （原標(biāo)題：第一建言|以樓宇經(jīng)濟(jì)為依托 推進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展 作者：李鑫、郭曉蓓 單位：中國民生銀行研究院）

    上世紀(jì)中葉，伴隨著現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，紐約、倫敦、東京、巴黎等地紛紛憑借自身優(yōu)勢積極推進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，樓宇經(jīng)濟(jì)逐漸成為城市發(fā)展的主導(dǎo)模式。我國的樓宇經(jīng)濟(jì)最先出現(xiàn)在20世紀(jì)90年代的北京、上海和深圳，隨后則陸續(xù)從沿海、沿江經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市向內(nèi)陸中心城市，進(jìn)而再向其他城市蔓延。隨著城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，國內(nèi)越來越多的城市和中心城區(qū)緊緊抓住經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級這條主線，以服務(wù)業(yè)聚集區(qū)建設(shè)為重點，以商務(wù)樓宇建設(shè)為載體，努力構(gòu)建高增值、強輻射、廣就業(yè)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系。目前全國已有不少城區(qū)出臺樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，各界對樓宇經(jīng)濟(jì)的關(guān)注度也越來越高，樓宇經(jīng)濟(jì)日益成為城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級新的“動力引擎”。

    準(zhǔn)確把握樓宇經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵

    樓宇經(jīng)濟(jì)是圍繞商務(wù)樓宇產(chǎn)生的各種經(jīng)濟(jì)活動，并由此帶動餐飲、零售、交通、網(wǎng)絡(luò)、物流、共享經(jīng)濟(jì)等多個行業(yè)發(fā)展。狹義的樓宇經(jīng)濟(jì)針對的載體主要是商務(wù)樓，通過開發(fā)并出租樓宇以聚集各類企業(yè)，借此帶動稅收增長及經(jīng)濟(jì)發(fā)展。廣義的樓宇經(jīng)濟(jì)則除了商務(wù)樓載體之外，還包括如科研樓宇、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、標(biāo)準(zhǔn)廠房等現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的新型樓宇類型。準(zhǔn)確把握樓宇經(jīng)濟(jì)內(nèi)涵需著眼于如下幾點。

    樓宇經(jīng)濟(jì)以服務(wù)業(yè)為依托。樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展大多是以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和新型都市工業(yè)為依托，并通過實現(xiàn)財源經(jīng)濟(jì)、人才經(jīng)濟(jì)、信息經(jīng)濟(jì)和物流經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一，以提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、促進(jìn)就業(yè)以及增加城市輻射力和容納能力，故而有所謂“工業(yè)經(jīng)濟(jì)看廠房、服務(wù)經(jīng)濟(jì)看樓宇”的說法。我國正步入新舊動能轉(zhuǎn)換和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵階段，在此背景下各地推進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)建設(shè)自然也是希望將其作為大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的主要抓手之一。

    政府在樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用至關(guān)重要。盡管不同國家政府采取的管理模式存在差異，但普遍都會通過立法、規(guī)劃與稅收等手段促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，且在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)上也有不小投入。從國內(nèi)來看，各地政府通過發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)以獲取稅源、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力十足，但仍需注意政府在不同發(fā)展階段的不同作用：比如初期可能更多就是由政府主導(dǎo)進(jìn)行開發(fā)規(guī)劃，而中期則需形成政府與市場的合力，待樓宇經(jīng)濟(jì)成熟后政府作用則更多體現(xiàn)在對商務(wù)樓宇的管理和服務(wù)上。

    樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要長期的培育。從國際上看，紐約曼哈頓的樓宇經(jīng)濟(jì)真正成型經(jīng)歷了100余年，而倫敦金融城樓宇經(jīng)濟(jì)的演進(jìn)則更是歷經(jīng)幾百年，即便是由政府規(guī)劃推進(jìn)的樓宇經(jīng)濟(jì)，例如東京新宿、巴黎拉德芳斯等，大都也要用30年左右時間才逐步發(fā)展成熟。相較而言，國內(nèi)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程尚短，因此仍需不斷探索。此外，長期性意味著要將樓宇經(jīng)濟(jì)規(guī)劃納入整體城市規(guī)劃體系，保持樓宇建設(shè)規(guī)劃的動態(tài)性、連續(xù)性，使之與整個城市的交通規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃等相銜接、相協(xié)調(diào)。

    樓宇經(jīng)濟(jì)助力現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的作用機理

    發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)對促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提升城市功能、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型特別是發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)具有重要意義。

    從城市層面上看，樓宇經(jīng)濟(jì)可為城市帶來直接經(jīng)濟(jì)效益和間接經(jīng)濟(jì)效益。直接經(jīng)濟(jì)效益體現(xiàn)為樓宇直接帶來的稅收、GDP和就業(yè)增長，這是多數(shù)地方政府推動樓宇經(jīng)濟(jì)的原動力。間接經(jīng)濟(jì)效益則體現(xiàn)為兩方面。一是對周邊產(chǎn)業(yè)及消費的帶動。商務(wù)樓宇中的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)或者高端服務(wù)業(yè)不僅能為周邊配套產(chǎn)業(yè)帶來巨大的發(fā)展空間，形成顯著的輻射效應(yīng)，也會帶動餐飲、購物、商務(wù)、休閑等行業(yè)的發(fā)展。二是土地資源的集約利用。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)是中心城區(qū)突破“土地極限”的重要途徑，充分體現(xiàn)出協(xié)調(diào)發(fā)展、要素集約的特點，鑒于此，其也被人稱為“立起來的開發(fā)區(qū)”。

    從產(chǎn)業(yè)層面上看，樓宇經(jīng)濟(jì)推動了產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和結(jié)構(gòu)升級。由于同一棟樓內(nèi)的企業(yè)之間進(jìn)行生產(chǎn)信息聯(lián)系相對更為便捷，因此許多企業(yè)會自發(fā)入駐那些擁有相似、互補企業(yè)的樓宇內(nèi)，形成產(chǎn)業(yè)有機體甚至專業(yè)樓宇。企業(yè)之間的“前向”“旁側(cè)”與“回顧”關(guān)聯(lián)效應(yīng)，不僅能夠充分優(yōu)化區(qū)域內(nèi)資源要素的配置，形成產(chǎn)業(yè)層面的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，更能促進(jìn)知識的溢出并進(jìn)而產(chǎn)生“創(chuàng)新效應(yīng)”，衍生出更多的新技術(shù)、新業(yè)態(tài)和新方式。尤其是商務(wù)樓宇中聚集企業(yè)多為具有高技術(shù)水平、高創(chuàng)新能力、高盈利能力的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和新型都市工業(yè)，在其中知識溢出效應(yīng)和創(chuàng)新效應(yīng)更為顯著。

    從企業(yè)層面上看，樓宇促進(jìn)了企業(yè)及生產(chǎn)要素的集聚�，F(xiàn)代的商務(wù)樓宇并非僅僅是一幢建筑物，其本質(zhì)是企業(yè)以及附著于企業(yè)的各類生產(chǎn)要素（資本、人才、信息、知識等）的聚集地。企業(yè)的集中有利于形成分工協(xié)作，并產(chǎn)生固定樓宇空間內(nèi)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。而生產(chǎn)要素聚集所帶來的商務(wù)活動的多樣、知識人才的密集、信息流動的頻繁，則更是會產(chǎn)生累積循環(huán)因果效應(yīng)，有利于信息和技術(shù)擴(kuò)散。另外，在市場競爭和政策引導(dǎo)下，低端企業(yè)遷出和高端企業(yè)遷入同步進(jìn)行，使得樓宇內(nèi)入駐企業(yè)不斷更新升級，從而形成持續(xù)的“騰籠換鳥”效應(yīng)。

    發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)需兩手抓

    從國內(nèi)外經(jīng)驗來看，城市樓宇經(jīng)濟(jì)成功的關(guān)鍵，既在樓宇本身，又在樓宇之外。就樓宇本身建設(shè)而言，既要注重硬件設(shè)施，又要注重服務(wù)“軟環(huán)境”的塑造；就樓宇外圍環(huán)境而言，不僅與城市本身發(fā)展水平息息相關(guān)，也離不開良好的營商和創(chuàng)新環(huán)境。

    （一）樓宇建設(shè)軟硬設(shè)施要兼顧

    樓宇經(jīng)濟(jì)需要以商用樓宇為基本載體，樓宇的建筑規(guī)模自然能反映一個區(qū)域的樓宇業(yè)態(tài)的整合與業(yè)態(tài)集群高低，如果規(guī)模偏小，則必然難以滿足大型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)或服務(wù)業(yè)集群的入駐需求，進(jìn)而錯失樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展良機。然而僅僅聚焦于樓宇規(guī)模還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，配套設(shè)施和管理服務(wù)同樣是樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量的重要支撐部分。

    配套設(shè)施是否完善也是體現(xiàn)樓宇建設(shè)“硬實力”的重要方面。某種程度上講，樓宇內(nèi)外部配套設(shè)施已經(jīng)逐漸成為商務(wù)人員選擇辦公環(huán)境的首要因素，尤其是完善的外部配套設(shè)施（例如學(xué)校、醫(yī)院、餐飲等生活服務(wù)類設(shè)施）以及便捷的交通設(shè)施（諸如地鐵建設(shè)、停車場建設(shè)等）的重要性在持續(xù)提升，直接關(guān)系到樓宇經(jīng)濟(jì)的規(guī)劃能否順利實現(xiàn)。此外從國外來看，成熟的CBD還要實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會生活的有機平衡，其不僅是金融、商務(wù)、貿(mào)易、信息、傳媒等活動高度集中的地區(qū)，同時也是具備購物娛樂、文化教育、社會服務(wù)等多種功能的地區(qū)，將商務(wù)、商業(yè)、服務(wù)有機地結(jié)合起來，可避免因功能結(jié)構(gòu)單一而造成的“空心化”。

    管理服務(wù)的質(zhì)量體現(xiàn)了樓宇經(jīng)濟(jì)建設(shè)的“軟實力”。樓宇對于入駐企業(yè)在物業(yè)服務(wù)、中介服務(wù)、信息服務(wù)、行政服務(wù)等方面的服務(wù)體系建設(shè)同樣影響樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。許多商務(wù)樓宇智能化程度較高、樓宇設(shè)施結(jié)構(gòu)較復(fù)雜，且樓宇內(nèi)企業(yè)多、商務(wù)活動頻繁、活動涉密性高，這就對物業(yè)管理人員專業(yè)技能和服務(wù)水平提出較高要求。好的物業(yè)管理在解決日常問題、提升樓宇吸引力方面起到重要作用，是優(yōu)質(zhì)樓宇的必備條件。因此，物業(yè)管理要做到“管家式服務(wù)”，以舒適、溫馨、便捷、規(guī)范和個性化為理念，以“企業(yè)需求”為導(dǎo)向提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；同時要強調(diào)“信息化管理”，實現(xiàn)政府、物業(yè)與商家的信息互聯(lián)互通，以此打造樓宇物業(yè)管理的競爭力優(yōu)勢。

    因此，樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展依賴于具備良好軟硬件設(shè)施的優(yōu)質(zhì)樓宇的建設(shè)，同時這種優(yōu)質(zhì)樓宇本身也將有助于推動所在區(qū)域的品位提升和商務(wù)環(huán)境塑造。

    （二）塑造良好外圍環(huán)境意義重大

    樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?jié)撃懿粌H取決于與樓宇本身相關(guān)的軟硬件環(huán)境，還取決于更加基礎(chǔ)的外圍環(huán)境，包括城區(qū)的整體發(fā)展水平、營商環(huán)境、創(chuàng)新基礎(chǔ)等。

    首先，城市本身的發(fā)展水平及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對于樓宇經(jīng)濟(jì)的效果影響巨大。樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受到整體區(qū)域發(fā)展水平的影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市交通便利，其周圍具有發(fā)達(dá)的商業(yè)、完善的配套產(chǎn)業(yè)和設(shè)施，可為樓宇內(nèi)企業(yè)提供便利的交通等公共服務(wù)，降低企業(yè)的商務(wù)成本。同時發(fā)達(dá)地區(qū)的高消費水平也是刺激樓宇企業(yè)生產(chǎn)的重要力量。而城市化的推進(jìn)則為樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供源源不斷的市場、人才、信息、資本、技術(shù)等要素，是樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強大推動力。此外，城鄉(xiāng)一體、無縫銜接、高度通達(dá)的全域交通體系，也為核心區(qū)做大做強樓宇經(jīng)濟(jì)提供必要的暢通條件。

    其次，營商環(huán)境建設(shè)對于吸引企業(yè)入駐樓宇同樣意義重大。政府服務(wù)是樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向與保障，政府提高對樓宇的服務(wù)水平能夠解決企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中遇到的各種問題，保證樓宇內(nèi)企業(yè)高效生產(chǎn)；也有利于維持良好政企關(guān)系，提高入駐企業(yè)和員工的滿意度，是企業(yè)長期扎根樓宇的保障。故而塑造高效、人性化的營商環(huán)境對于發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)來說同樣至關(guān)重要。這意味著要致力于構(gòu)建服務(wù)型政府，優(yōu)化審批流程，完善重點項目的跟蹤服務(wù)機制，滿足入駐企業(yè)以及工作人員的合理要求，提供高效、全面、快捷的“一站式服務(wù)”，提升企業(yè)滿意度。

    最后，良好的創(chuàng)新環(huán)境特別是人才的聚集也是樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強大動力。人才的聚集是創(chuàng)新發(fā)展的智力保證，硅谷的成功足以證明這一點。城市的升級發(fā)展會吸引大量高素質(zhì)勞動力尋找就業(yè)機會，如果能將其成功地留在城市安家落戶，這些高端人才的不斷聚集自然會成為樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強大動力。并且如果能盡量促使同類型企業(yè)集聚，則會增加高端人才面對面溝通的機會，進(jìn)一步促進(jìn)知識創(chuàng)意的產(chǎn)生和樓宇競爭力的增強。此外，我國各地?fù)碛胁煌�的歷史資源、文化資源和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)資源，如果有效利用本地區(qū)獨有的特色資源打造特色樓宇，將有助于創(chuàng)新基礎(chǔ)更好的營造。