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    （原標(biāo)題：“政策+資本”雙驅(qū)動商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)入綠色投資時(shí)代 記者：潘曉娟）

    金融與地產(chǎn)兩大支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式正面臨轉(zhuǎn)變。近年來，源自西方的“綠色金融”和“ESG責(zé)任投資”概念已經(jīng)逐步被國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)商接受并納入企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略之中。可以預(yù)見，在未來幾年內(nèi)，綠色金融在我國將迎來快速增長。

    “在政策與資本的雙重驅(qū)動下，中國綠色金融與綠色建筑的發(fā)展與投資潛力已經(jīng)成為市場矚目的焦點(diǎn)。”仲量聯(lián)行中國區(qū)評估咨詢服務(wù)部高級董事甘啟善近日表示，無論是開發(fā)商、投資者，還是專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，都應(yīng)當(dāng)把握時(shí)代機(jī)遇，積極擁抱綠色、智能、創(chuàng)新的理念，才能在新時(shí)期持續(xù)成為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。

    綠色金融與綠色建筑加速融合

    隨著可持續(xù)發(fā)展日益成為共識，綠色金融也逐漸成為全球金融機(jī)構(gòu)和監(jiān)管部門的發(fā)展關(guān)鍵詞。在全球范圍內(nèi)，無論是政策指引還是投資規(guī)模，金融機(jī)構(gòu)和監(jiān)管部門都在向綠色金融傾斜。業(yè)內(nèi)相關(guān)專家指出，自2012年引入綠色信貸以來，我國已經(jīng)建立了價(jià)值超過1萬億美元的世界第一大綠色信貸市場，綠色信貸規(guī)模已經(jīng)占到貸款總額的近10%。2018年，符合國際綠色債券定義的中國綠債發(fā)行額達(dá)到2103億元人民幣，占全球發(fā)行量的18%，中國由此成為僅次于美國的全球第二大綠債發(fā)行國。

    10月29日，仲量聯(lián)行發(fā)布的《綠色金融與地產(chǎn)白皮書》指出，中國商業(yè)地產(chǎn)保持穩(wěn)健，增值型物業(yè)投資策略逐漸成為市場主流，采用節(jié)能、經(jīng)濟(jì)、環(huán)保和資源高效利用等方式所打造的綠色建筑因其增值效益開始受到機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)注和青睞。

    仲量聯(lián)行相關(guān)分析師認(rèn)為，政策和投資需求引導(dǎo)下，綠色建筑巨大的潛在增量將使市場迎來更多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因此綠色金融與綠色建筑在未來將進(jìn)一步融合，推動商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)入綠色投資時(shí)代。

    量化綠色資產(chǎn)投資回報(bào)勢在必行

    針對房地產(chǎn)投資者投資于綠色資產(chǎn)的決策要素、驅(qū)動因素和回報(bào)預(yù)期，仲量聯(lián)行聯(lián)合全球房地產(chǎn)ESG績效評估機(jī)構(gòu)“全球房地產(chǎn)可持續(xù)性指標(biāo)（GRESB）”向超過60家來自房地產(chǎn)開發(fā)商、地產(chǎn)投資基金、獨(dú)立資深投資者發(fā)起調(diào)查研究，并在白皮書中公布調(diào)研結(jié)果，旨在全面解析中國綠色地產(chǎn)的投資前景。

    絕大部分受訪者在此次調(diào)查中認(rèn)為，綠色建筑認(rèn)證與評級為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)提供了投資“標(biāo)簽”和保證，因此成為考慮投資的先決因素。與傳統(tǒng)資產(chǎn)相同的是，財(cái)務(wù)回報(bào)依然是綠色投資的主要驅(qū)動因素，綠色理念的執(zhí)行也須符合市場化的經(jīng)濟(jì)效益。大約85%的受訪者認(rèn)為綠色資產(chǎn)具備更大的升值潛力，平均持有期為9.7年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場上大部分投資基金4～6年的持有期。與此同時(shí)，接近70%的受訪者認(rèn)為綠色資產(chǎn)可達(dá)到更高的內(nèi)部收益率（IRR），其中有接近一半的受訪者預(yù)期IRR的提升有望達(dá)到5%左右，也因此對綠色資產(chǎn)表現(xiàn)出更大的關(guān)注度和偏好。

    有25%的受訪者曾在過去五年進(jìn)行過有關(guān)綠色資產(chǎn)的升級。對此，仲量聯(lián)行華東區(qū)物業(yè)與資產(chǎn)管理部總監(jiān)張啟威分析說，業(yè)主方和投資者在控制改造成本、達(dá)到能效目標(biāo)和獲取升值收益等方面并無把握，相關(guān)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)有必要嘗試量化實(shí)質(zhì)性投資回報(bào)，以期更好地彰顯綠色資產(chǎn)的價(jià)值，增強(qiáng)投資者信心。

    綠色認(rèn)證帶來超額溢價(jià)與回報(bào)

    目前，綠色建筑認(rèn)證作為一種投資“標(biāo)簽”，是投資者在做出決策時(shí)最為看重的標(biāo)準(zhǔn)�？萍及l(fā)展日新月異，房地產(chǎn)科技（PropTech）、未來辦公（Future of Work）等理念已經(jīng)被越來越多的房地產(chǎn)從業(yè)者接受并付諸實(shí)踐。

    在眾多國內(nèi)外認(rèn)證體系中，LEED認(rèn)證體系具有較強(qiáng)的行業(yè)影響力。在美國綠色建筑委員會的支持下，仲量聯(lián)行對北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶和香港等中國主要城市中發(fā)展區(qū)位相對成熟的辦公物業(yè)進(jìn)行深入的數(shù)據(jù)分析后得出結(jié)論：擁有LEED認(rèn)證的辦公樓在租金與資產(chǎn)成交價(jià)方面確實(shí)存在不同租金水平和售價(jià)溢價(jià)。

    截至2019年上半年，擁有LEED認(rèn)證的辦公樓平均租金比非綠色認(rèn)證的辦公樓高出6.1%～13.8%。在物業(yè)成交方面，全國范圍內(nèi)核心商務(wù)區(qū)LEED辦公樓的平均交易單價(jià)遠(yuǎn)高于非LEED項(xiàng)目，北、上、廣、深等一線城市的LEED認(rèn)證項(xiàng)目更具有至少10%的售價(jià)溢價(jià)，其中上海和深圳的綠色辦公樓的成交溢價(jià)甚至超過租金溢價(jià)。

    仲量聯(lián)行在經(jīng)過測算評估發(fā)現(xiàn)：如果將運(yùn)營成本和改造成本納入考量，綠色建筑的內(nèi)部收益率比投資于非綠色建筑高出約2.5%～2.8%，與大部分投資者預(yù)期相符。甘啟善分析認(rèn)為，正面的IRR對投資回報(bào)稍低的項(xiàng)目仍有其戰(zhàn)略意義，投資者可透過綠色改造填補(bǔ)原先IRR上的缺口，從而推進(jìn)有關(guān)項(xiàng)目，并且可通過更高效的資產(chǎn)管理和執(zhí)行能力進(jìn)一步提升收益率。

    在仲量聯(lián)行看來，綠色建筑、智能建筑將成為新的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，需要圍繞綠色建筑構(gòu)造可持續(xù)發(fā)展投資全周期管理體系，通過融合智能物業(yè)管理優(yōu)化運(yùn)營系統(tǒng)，結(jié)合樓宇數(shù)據(jù)納入評估模型，以及鼓勵(lì)項(xiàng)目管理者在立項(xiàng)初期就以更高的綠色建筑認(rèn)證級別為目標(biāo)，利用這三大舉措助推商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。