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    “在我們限量推出的不足一萬(wàn)平方米的寫字樓供應(yīng)量中，五一節(jié)后就迎來(lái)了超過(guò)兩萬(wàn)平方米的需求量，在這些客戶中，主要為目前在浙江的大型企業(yè)。”6月5日，開(kāi)發(fā)世貿(mào)麗晶城·EAC項(xiàng)目的建工房產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人頗為無(wú)奈地對(duì)記者表示，由于這些企業(yè)客戶的需求均在1000平方米以上，所以目前EAC·企業(yè)國(guó)際限量推出的寫字樓根本無(wú)法滿足潛在客戶的需求，因此建工方面只能根據(jù)市場(chǎng)需求調(diào)整了營(yíng)銷策略。

　　目前該區(qū)域代表性的物業(yè)有綠城·黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)、嘉華國(guó)際商務(wù)中心、耀江·金鼎廣場(chǎng)、世貿(mào)麗晶城·EAC、公元大廈等樓盤，其中綠城·黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)、嘉華國(guó)際商務(wù)中心、黃龍恒勵(lì)大廈等均為租賃式寫字樓，租賃式寫字樓成為世貿(mào)黃龍區(qū)域的形象展示牌。公元大廈去年交付均價(jià)2萬(wàn)元/平方米；世貿(mào)麗晶城EAC，更是以每平方米均價(jià)2.3萬(wàn)元的價(jià)格凸顯了區(qū)塊的貴族氣質(zhì)。上述這些來(lái)自市場(chǎng)的信息顯示，當(dāng)前黃龍寫字樓群的頂級(jí)商務(wù)氣氛漸已形成，必將在今后市場(chǎng)中扮演著領(lǐng)跑杭州頂級(jí)商務(wù)圈的角色�！　�
 
　　本土企業(yè)對(duì)寫字樓要求越來(lái)越高
 
　　在當(dāng)前杭州樓市寫字樓市場(chǎng)供需并不均衡的大背景下，為什么EAC·企業(yè)國(guó)際能出現(xiàn)排隊(duì)搶購(gòu)“大單”現(xiàn)象？這確實(shí)是一個(gè)值得仔細(xì)體味的現(xiàn)象。分析人士對(duì)記者表示，這樣的現(xiàn)象再次表現(xiàn)了資本市場(chǎng)目前仍然看好房產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是位于核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)因其不能復(fù)制，誰(shuí)動(dòng)手早誰(shuí)就先得利，誰(shuí)動(dòng)手晚誰(shuí)就被動(dòng)的市場(chǎng)原則。而更為深層次的原因還在于，選擇在城市核心區(qū)域辦公的企業(yè)，通常并不在乎兩三千萬(wàn)的“小錢”，作為所從事領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)者，更為看中的是其辦公物業(yè)給企業(yè)以及外界帶來(lái)的形象感以及身份感。

　　已經(jīng)在EAC·企業(yè)國(guó)際下單購(gòu)置了1000平方米寫字樓作為辦公場(chǎng)所的浙江一大型企業(yè)代表對(duì)記者坦言表示，從公司長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略發(fā)展的國(guó)際化目標(biāo)來(lái)衡量，EAC與其公司的整體定位非常契合。“在選辦公場(chǎng)所之前，公司高層就對(duì)我們明確表示，必須要在杭州選擇一家具有國(guó)際化開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)的地標(biāo)式辦公物業(yè)，雖然目前EAC·企業(yè)國(guó)際的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了2.3萬(wàn)元/平方米，但是公司高層在經(jīng)過(guò)反復(fù)斟酌后仍對(duì)EAC所倡導(dǎo)的國(guó)際化路線表示了高度認(rèn)可。這樣一算，我們一口氣就花費(fèi)了2000多萬(wàn)。”

　　建工房產(chǎn)對(duì)記者表示，此次限量銷售的EAC·企業(yè)國(guó)際物業(yè)體量?jī)H僅只占到其總開(kāi)發(fā)體量的一小部分，而更多比例的物業(yè)建工房產(chǎn)則打算自己長(zhǎng)期持有。建工房產(chǎn)將在潛在客戶中，有選擇地讓與項(xiàng)目整體定位相吻合的企業(yè)入駐EAC·企業(yè)國(guó)際。“我們更傾向于選擇全球500強(qiáng)企業(yè)，本土客戶方面我們則重點(diǎn)考慮致力于將杭州作為其公司區(qū)域商務(wù)中心辦公場(chǎng)所的公司以及一些高附加值的服務(wù)行業(yè)企業(yè)代表。”

　　為此，建工房產(chǎn)期望通過(guò)“限量銷售+部分持有”的模式探索出杭州高端物業(yè)的新路徑。之所以在形勢(shì)如此好的背景下還要堅(jiān)持長(zhǎng)期持有，建工房產(chǎn)對(duì)此的解釋是，伴隨著寫字樓市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，客戶對(duì)寫字樓的要求不再僅僅停留在銷售中體現(xiàn)的品質(zhì)，同時(shí)對(duì)寫字樓在投入使用后是否能長(zhǎng)久保持物業(yè)形象與管理品質(zhì)也提出了更高的要求。所以自身所持物業(yè)將大于銷售物業(yè)。目前，由于大型跨國(guó)公司在辦公地點(diǎn)和物業(yè)品質(zhì)上的選擇十分挑剔，部分持有更有利于物業(yè)的長(zhǎng)期總體把控和升級(jí)。同時(shí)，隨著越來(lái)越多的本土大型企業(yè)青睞EAC·企業(yè)國(guó)際的事實(shí)，同樣不難發(fā)現(xiàn)，本土企業(yè)對(duì)寫字樓的要求已經(jīng)與在一線城市發(fā)展的企業(yè)沒(méi)有任何區(qū)別。
 
　　杭州商務(wù)地產(chǎn)兩極趨勢(shì)明顯
 
　　建工房產(chǎn)高層表示，作為未來(lái)寫字樓模式的創(chuàng)新之作， EAC·企業(yè)國(guó)際參照的是歐美標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造，并符合環(huán)保、節(jié)能，可持續(xù)性發(fā)展的國(guó)際寫字樓發(fā)展的根本性需求，更將首次在杭州率先引入風(fēng)行歐美的服務(wù)式辦公文化。 作為浙江市場(chǎng)上第一個(gè)真正“租售”結(jié)合的寫字樓，EAC·企業(yè)國(guó)際有規(guī)劃的尋找符合自身定位的大客戶，將為今后杭州高端商務(wù)地產(chǎn)的市場(chǎng)路演探索出一條新途徑。

　　建工房產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)汪初祥分析指出，從客觀角度來(lái)說(shuō)，杭州的住宅市場(chǎng)發(fā)展比較快，政府、開(kāi)發(fā)商、市場(chǎng)方面關(guān)注住宅稍多也實(shí)屬正�，F(xiàn)象。但是隨著杭州在長(zhǎng)三角的經(jīng)濟(jì)地位日益突出，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)位于長(zhǎng)三角前列，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力以及城市建設(shè)不斷擴(kuò)大，城市的發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮蟆Ｒ约皽�杭快速交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，催生上海與杭州的“同城效應(yīng)”，杭州的商務(wù)地產(chǎn)應(yīng)該回歸到其應(yīng)有的地位和價(jià)值，從EAC這個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作上我們看到了這個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。

　　當(dāng)前杭州商務(wù)地產(chǎn)缺少的是高端商務(wù)物業(yè)以及更加純粹的高端物業(yè)。杭州的商務(wù)地產(chǎn)在未來(lái)必將呈現(xiàn)兩極分化趨勢(shì)。隨著杭州越來(lái)越國(guó)際化，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比重、外貿(mào)業(yè)的比率均會(huì)有較大幅度提升，高端物業(yè)必然在供求關(guān)系方面表現(xiàn)出供不應(yīng)求，高端物業(yè)的租賃和出售價(jià)格一定會(huì)有所提升。而從近期EAC·企業(yè)國(guó)際在市場(chǎng)上的價(jià)格表現(xiàn)，也再次印證了汪初祥的判斷。應(yīng)該說(shuō)，供求兩面對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金水平、營(yíng)運(yùn)模式、管理水平等方面都是一個(gè)考驗(yàn)。隨著全球一體化進(jìn)程的推進(jìn)，本土開(kāi)發(fā)商與國(guó)際開(kāi)發(fā)商將逐步走到同一條起跑線上競(jìng)爭(zhēng)，這些無(wú)疑都是一種挑戰(zhàn)。當(dāng)然，機(jī)遇的同時(shí)也必然帶有機(jī)會(huì)。對(duì)此，建工房產(chǎn)高層表示，無(wú)論房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)是熊市還是牛市，在牛市中沒(méi)有大規(guī)模地去開(kāi)發(fā)很多項(xiàng)目，在熊市中依然沒(méi)有放棄打造高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)、高品位項(xiàng)目的理想。
 
　　黃龍寫字群頂級(jí)商務(wù)氣氛漸成

　　從1998年世貿(mào)中心一期寫字樓開(kāi)始，杭州黃龍商圈就以代表著我省經(jīng)濟(jì)中最具生命力的商務(wù)文化為外界所認(rèn)同。黃龍板塊經(jīng)過(guò)幾年的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，已經(jīng)成為杭州頂級(jí)寫字樓集中的區(qū)域。該區(qū)域環(huán)境優(yōu)越，人文基礎(chǔ)濃厚，配套齊全，是名副其實(shí)的貴族商務(wù)區(qū)，深受品牌公司、大型企業(yè)青睞。作為杭州最高檔寫字樓集中地的黃龍板塊，主要以世貿(mào)中心為核心，周邊匯集了世貿(mào)會(huì)展中心、浙江大學(xué)、浙江圖書(shū)館、黃龍?bào)w育中心、黃龍飯店等大型公共設(shè)施，由此聚集了世貿(mào)中心寫字樓、黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)、嘉華國(guó)際商務(wù)中心、世貿(mào)麗晶城EAC、公元大廈、耀江·金鼎廣場(chǎng)和黃龍恒勵(lì)大廈等高檔寫字樓，該區(qū)域內(nèi)集中了省內(nèi)金融投資業(yè)、咨詢服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)中最出色的那些企業(yè)：綠城房產(chǎn)、廣廈集團(tuán)、滬杭甬高速公司等等，另外還有大量的外資企業(yè)和具有國(guó)際商務(wù)概念的大中型企業(yè)，真正成就了該區(qū)域CBD的商務(wù)氛圍。目前，同在黃龍區(qū)域，從租金回報(bào)看，寫字樓的年回報(bào)率一般在8%到10%左右，而杭州目前住宅的年回報(bào)率僅在3%到4%之間。

　　事實(shí)上，觀察國(guó)際寫字樓市場(chǎng)中產(chǎn)品發(fā)展的歷程不難發(fā)現(xiàn)，寫字樓產(chǎn)品將最終向著高端綜合體的方向演變。主要原因在于，伴隨寫字樓市場(chǎng)的成熟與完善，以及整體產(chǎn)品檔次的不斷提升，完善的配套將成為評(píng)判高端寫字樓最重要的標(biāo)準(zhǔn)。高端綜合體項(xiàng)目由于其自身集辦公、酒店、公寓、集中型商業(yè)為一體，能夠有效地解決寫字樓周邊整體配套完善度的問(wèn)題，因此將成為寫字樓產(chǎn)品發(fā)展的一個(gè)主流方向。

　　黃龍區(qū)域內(nèi)的寫字樓大多于近兩年落成，風(fēng)格鮮明，代表了目前杭州建筑設(shè)計(jì)與建設(shè)的最高水準(zhǔn)。許多跨國(guó)公司和機(jī)構(gòu)、國(guó)內(nèi)精英企業(yè)紛紛選擇這里作為華東的分支機(jī)構(gòu)落腳點(diǎn)甚至總部。這里還集中了杭州城中最優(yōu)秀的資源：離西湖風(fēng)景區(qū)一步之遙；浙江省圖書(shū)館、浙江大學(xué)等人文環(huán)境非常吸引人……目前，黃龍區(qū)塊尤其受到境外企業(yè)和國(guó)內(nèi)大公司的青睞。對(duì)于具有購(gòu)買實(shí)力的企業(yè)來(lái)說(shuō)，擁有黃龍世貿(mào)區(qū)域內(nèi)全產(chǎn)權(quán)銷售模式的甲級(jí)寫字樓，是企業(yè)尊貴形象與品牌的象征。黃龍世貿(mào)區(qū)域這種多元化格局的聚集，均源自于該板塊中的文化產(chǎn)業(yè)(會(huì)展業(yè)、演藝業(yè)、體育競(jìng)技業(yè)、賓館旅游業(yè)等的高度集中以及周邊環(huán)境的優(yōu)越性。如今，黃龍寫字群的頂級(jí)商務(wù)氣氛漸已形成，從而領(lǐng)跑杭州頂級(jí)商務(wù)圈。