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　　延續(xù)了去年年底的密集發(fā)債趨勢，2019年初的房企融資依舊火熱。截至1月16日不完全統(tǒng)計，房企融資已經超過四十多筆，合計融資額度高達1000億左右，繼續(xù)大規(guī)模擴張，但更多是用于“借新還舊”。

　　房企的融資環(huán)境有了一些松動的跡象，具體表現(xiàn)在，銀行端正常的開發(fā)貸和并購貸能夠順利發(fā)放，且利率有向下談判的空間；房地產信托產品正被部分銀行搶著代銷。這種“松動”更多也傾向于優(yōu)質房企，并非行業(yè)普遍現(xiàn)象。2019年房企將進入償債高峰期，真正考驗其產品、融資和運營能力的關鍵時刻正在來臨。

　　導讀

　　目前的政策在一定范圍之內對房地產企業(yè)融資有利，但其前提和目的是穩(wěn)定房價和穩(wěn)預期。

　　融資難讓很多房企在2018年感受到了寒意。但到了歲末年初，一股暖流涌向了房地產行業(yè)。

　　1月份，延續(xù)去年末的趨勢，房企境內外融資繼續(xù)井噴，融資成本也有所降低。

　　在2018年，海外融資就已經是很多房企資金來源的倚仗，光大證券報告顯示，2018年內房海外發(fā)債增長21%，1月份仍大幅增長。

　　境內融資也明顯增長。1月多家房企公告，計劃發(fā)行中期票據(jù)或超短期融資券。

　　融資好轉得益于政策的放松。多家機構報告顯示，央行年初的降準動作，給地產行業(yè)帶來了刺激，個人房貸按揭利率和房企發(fā)債利率均有所下降；證監(jiān)會也于2018年年底放松了再融資。

　　但這些政策的目的，仍是以提升經濟和穩(wěn)定房價為前提，并不是直接針對房企。龍湖等公司人士接受記者采訪時便認為，流動性雖然稍微寬松，但政策的釋放和影響需要時間，且并非所有房企都可獲得融資，對2019年的市場還是要謹慎樂觀。

　　房企融資持續(xù)井噴

　　延續(xù)了2018年年底的密集發(fā)債趨勢，2019年初的房企融資依舊火熱。

　　1月17日，碧桂園公告，擬發(fā)行一筆優(yōu)先美元票據(jù)，以及發(fā)行額外美元優(yōu)先票據(jù)。這一額外票據(jù)將沿用此前碧桂園于去年9月27日發(fā)行的5.5億美元優(yōu)先票據(jù)的條款及條件，年利率8%，于2024年到期。

　　碧桂園方面表示，此次美元票據(jù)發(fā)行所得款項凈額，將主要用于現(xiàn)有境外債項的再融資，即為“借新還舊”。

　　除了碧桂園，近期海外發(fā)債的房企屢見不鮮。

　　1月15日，正榮地產公告，擬按去年6月18日發(fā)行的年利率為10.5%、于2020年到期的2.5億美元優(yōu)先票據(jù)；1月7日，寶龍地產也公告進行優(yōu)先票據(jù)的國際發(fā)售，同為現(xiàn)有債務再融資。

　　中國奧園1月份兩次公告，累計發(fā)行優(yōu)先票據(jù)集資7.75億美元，成為海外發(fā)債最大的一家。此外還有融創(chuàng)中國、禹州等都在海外發(fā)債超過5億美元。

　　境內融資也有所放松。1月15日，保利公告計劃發(fā)行2019年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行金額為人民幣15億元，期限為3年；1月8日，中糧置業(yè)下屬大悅城地產公告擬發(fā)行30億境內債券，利率最高4.1%。

　　超短期融資券也成為流行。1月15日，招商蛇口擬發(fā)行15億元超短期融資券，發(fā)行期限為120天；同日，富力披露2019年度第二期超短期融資券募集說明書，華夏幸福也公告擬發(fā)行2019年度第一期超短期融資券，發(fā)行規(guī)模為10億元。

　　中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年11月房企融資上千億，在12月時更是達到1600億的規(guī)模。

　　今年截至1月16日不完全統(tǒng)計，房企融資已經超過40多筆，合計融資額度高達1000億左右，繼續(xù)大規(guī)模擴張。

　　不僅富力等之前取消發(fā)債的房企都發(fā)行了大額企業(yè)債，且在融資成本上，多家企業(yè)公布的融資成本均比之前有所降低，特別是龍頭房企的公司債融資成本，基本在4%-5%左右，且再次出現(xiàn)了利率不足4%的案例。

　　2018年，信貸市場的調控持續(xù)，房企融資難成為普遍現(xiàn)象；同時中型企業(yè)依舊加速拿地，龍頭企業(yè)轉型加速，也加大了房企的融資成本和難度。

　　中原地產首席分析師張大偉進一步指出，2018年下半年樓市銷售逐漸放緩，回款難度加大；加之前期過度投資，一批房企借債到期，紛紛“借新還舊”，房企對資金需求上漲。

　　但從去年底今年初的樓市調控政策及信貸政策來看，“政策底部逐漸形成，房企融資難度有所降低。”張大偉說。

　　亦有業(yè)內人士表示，今年1月，國內房企海外發(fā)債利率普遍下降，海外融資難度也有所降低，房企融資環(huán)境呈現(xiàn)好轉。

　　寬松是否可持續(xù)？

　　年初央行的全面降準，去年年底證監(jiān)會對再融資門檻的放松，成為房企融資氛圍轉換的原因。

　　“年初最有利于房地產的就是資金成本降低”。1月17日，金融地產分析師祁澤金向21世紀經濟報道表示，2019年初央行資金投放力度較大，不僅通過降準這一途徑，央行還有可能通過TMLF、降息等途徑來加大力度。

　　除了央行降準等寬松政策，證監(jiān)會于2018年11月10日松綁再融資，意在緩解民營和小微企業(yè)的融資問題，部分房企因此受益。

　　很快在2018年12月4日，中糧地產重組預案公布，擬采用詢價方式向不超過10名特定投資者發(fā)行股份募集不超過24.26億元。

　　中糧方面稱，該配套資金主要用于標的公司大悅城地產的商業(yè)地產項目，不存在用于補充上市公司和標的資產流動資金、償還債務的情形。

　　這引起了市場對房地產再融資政策松動的關注和猜測。不過截至目前，除了中糧地產重組，并沒有其他的房企再融資案例出現(xiàn)。

　　深圳一家大型房企資金部人士認為，房企再融資短期內不會放開。

　　對于年初至今流動性的寬松以及房企融資的井噴，龍湖集團副總裁胡若翔持有更為謹慎的態(tài)度。

　　“今年央行降準肯定對房地產有影響，但充滿了不確定性”，在他看來，降準流向房地產行業(yè)的時間并不確定，政策需要消化的時間；此外，政策的具體走向和變化都存在未知。

　　“目前的整體經濟呈現(xiàn)出下滑趨勢，政策不僅僅針對房地產企業(yè)，而是針對全行業(yè)”，祁澤金告訴21世紀經濟報道記者，在維穩(wěn)的前提下，政策對房地產行業(yè)的扶持有限。

　　祁澤金認為，目前的政策在一定范圍之內對房地產企業(yè)融資有利，但其前提和目的是穩(wěn)定房價和提升經濟。

　　在諸多房地產分析人士看來，2019年的房地產市場說不上樂觀，房企融資整體偏緊的態(tài)勢并沒有根本改變。

　　中原地產指出，2018年房企銷售業(yè)績漲幅逐漸放緩，以及在規(guī)�；�競爭格局背景下，房企的資金壓力的加大，融資需求上漲；但監(jiān)管層嚴控銀行信貸和信托資金違規(guī)進入房地產市場，房企融資難度依然比較大。

　　目前主流房企因為2016年替換了部分高成本資金，資金鏈依然寬裕，但隨著調控持續(xù)，房企的資金壓力將越來越大；目前整體壓力相比2015-2016年已有較大的收緊，而且從趨勢看，2019年依然持續(xù)面臨資金壓力。

　　更為關鍵的是，根據(jù)中金公司數(shù)據(jù)，2019年房企將進入償債高峰期。2019年國內房企僅信用債償付額就超過6000億，相比2018年翻倍有余。

　　“2019年是真正考驗房企的產品、融資和運營能力的時候了”，前述深圳房企人士說，不能寄望于政策的放松，而要向內加強銷售、提升管控、自造現(xiàn)金流。
　　（原標題：房企開年忙發(fā)債境內外融資環(huán)境階段性解凍 記者：張曉玲 實習生：陳靚）