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    11月27日，華僑城發(fā)布公告稱，擬經(jīng)由北京產(chǎn)權(quán)交易所，掛牌出售西安市南關(guān)正街88號長安國際中心2號樓四座辦公大樓以及120個停車位，價值為人民幣6.7億元（相當(dāng)于約7.61億港元）。

    對于頻繁出售資產(chǎn)的華僑城來說，這種行為并不意外。但放眼整個市場，近期，類似出售資產(chǎn)的行為十分常見。

    業(yè)內(nèi)分析人士認為，這反映出房地產(chǎn)市場的一個側(cè)面：在市場下行期，部分企業(yè)正以收縮戰(zhàn)線、出售資產(chǎn)，乃至戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型等方式求生。

    另一些小型房企選擇“逆流而上”。這些企業(yè)借助最近幾年的市場大勢，在今年沖擊最后的IPO機會。而在行業(yè)的頂端，大中型房企仍然是土地市場的活躍分子。借助于地價低迷的契機，這些企業(yè)在今年頻繁出手，獲取大量土地，為下一步的發(fā)展積蓄力量。

    告別博傻時代，曾經(jīng)隨著市場變化共進或共退的房地產(chǎn)企業(yè)，正在加速“斷裂”。

    “50強”分界線

    今年10月以來，華僑城相繼掛牌出售位于成都、上海、海南、泰州等多個房地產(chǎn)項目股權(quán)，總價值上百億。

    這些項目大多位于核心一二線城市，部分項目地段頗佳。對于自2015年就啟動轉(zhuǎn)型，并刻意淡化房地產(chǎn)商形象的華僑城來說，出售房地產(chǎn)項目的做法并不意外。

    近期，房企出售項目股權(quán)的做法頻繁出現(xiàn)。9月28日，嘉凱城公告稱，擬轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)項目資產(chǎn)包，涉及5家公司6個項目。貴為十強房企的華夏幸福，也在10月9日宣布，以32億元將河北多宗項目的部分股權(quán)售予北京萬科。

    易居克而瑞的統(tǒng)計顯示，2017全年房地產(chǎn)企業(yè)項目股權(quán)出售相關(guān)動態(tài)為387條，2018年1-10月以來房企累計項目股權(quán)出售動態(tài)就達到了473條。

    該機構(gòu)指出，融資環(huán)境持續(xù)收緊，償債高峰來臨雙重因素促使企業(yè)出售部分項目股權(quán)以盤活現(xiàn)金流。就房企個案來看，出售項目股權(quán)有各自不同的考量，如加速產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)布局（華夏幸福）、實現(xiàn)去地產(chǎn)化轉(zhuǎn)型（嘉凱城）、剝離不良資產(chǎn)、盈利等。

    11月20日，海航地產(chǎn)宣布，公司名稱由海航地產(chǎn)集團有限公司變更為海南海島臨空產(chǎn)業(yè)集團有限公司，同時啟用新的品牌名稱“海航臨空”。這一更名的背后，是海航從傳統(tǒng)地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)過渡的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

    值得注意的是，在近期出售項目股權(quán)的房企中，除華夏幸福外，其余均為中小型房企。華僑城雖屬央企背景，但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收規(guī)模始終不高。2017年，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入233.59億元，在國內(nèi)房企中排名50名開外。

    事實上，“50強”已經(jīng)成為房企融資中的一道關(guān)鍵門檻。某信托機構(gòu)相關(guān)負責(zé)人近日向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，該機構(gòu)的主要客戶就是“50強房企”。50強外的房企，即使財務(wù)指標(biāo)再健康，也不予考慮。

    據(jù)了解，很多銀行早就實施同樣的原則。

    相比“斷臂求生”，另一些房企就沒那么幸運了。近期，江蘇、河北、云南等地都有當(dāng)?shù)胤科笊暾埰飘a(chǎn)的案例，其中不乏資產(chǎn)規(guī)模在數(shù)百億的企業(yè)。

    本月，深陷債務(wù)漩渦的中弘股份正式進入退市程序，成為A股首家因股價連續(xù)低于面值（1元）而退市的公司。在此之前，中弘股份的債務(wù)違約金額超過50億元，公司資產(chǎn)被凍結(jié)，實際控制人王永紅被列為失信被執(zhí)行人。

    最后的IPO機會？

    同樣是小型房企，也一些企業(yè)正抓住機會“向上走”。近期的“赴港上市潮”是最主要的表現(xiàn)。

    據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年初至今，已經(jīng)有超過10家與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的內(nèi)資公司赴港上市，IPO數(shù)量創(chuàng)下近年來的新高。其中既有傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)，也有分拆出來的企業(yè)公司。

    11月26日，佳兆業(yè)物業(yè)正式掛牌，繼碧桂園、雅居樂、新城集團后，佳兆業(yè)成為今年第四家分拆物業(yè)板塊赴港上市的房企。傳統(tǒng)房企方面，僅10月以來，就有大發(fā)、美的、恒達三家企業(yè)登陸港股，萬創(chuàng)國際也已向港交所提交了招股書。

    在這波上市熱潮中，一些規(guī)模不大的區(qū)域性房企也趁機“登船”。比如，萬創(chuàng)國際是一家總部位于安徽省淮南市的開發(fā)商，主要專注于住宅物業(yè)。目前，該公司業(yè)務(wù)范圍最主要為淮南市和六安市。過去幾年，萬創(chuàng)國際的營收規(guī)模不足8億元，凈利潤不足億元，雖然今年剛剛破億，但在房地產(chǎn)業(yè)仍顯微不足道。

    上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，房企扎堆赴港上市，固然有A股審核嚴(yán)格，港股條件相對寬松的原因。同時也要看到的是，過去幾年房地產(chǎn)市場升溫，對企業(yè)上市起到了一定的助推作用。

    根據(jù)美的置業(yè)的招股書披露，公司2015年合約銷售額為111億元，2016年206億元，2017年507億元，2018年1-8月銷售金額全口徑已達560億元，超出去年全年的銷售額。這種增長勢頭必然深得資本市場認可。

    北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟報道表示，隨著房地產(chǎn)市場進入下行周期，未來小型房企的業(yè)績很難有連續(xù)增長的情況。因此，近期是房企最后的上市機會，如果不能抓住，不僅業(yè)績很難增長，登陸資本市場的機會更加渺茫。

    相比之下，既無生存之困、又無業(yè)績之憂的大中型房企，正借助這一時機攻城略地，謀求長遠發(fā)展。

    易居克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，今年以來，大中型房企普遍積極拿地備貨。1-10月，銷售TOP10房企新增拿地貨值占百強房企52%，其中TOP3企業(yè)碧桂園、恒大、萬科三家的新增土儲就占到百強的四分之一，規(guī)模效應(yīng)得到充分體現(xiàn)。

    雖然中梁、中駿、藍光、濱江等中型房企拿地規(guī)模攀升，大有加速趕超之意。但總體來看，分化的趨勢愈演愈烈�？硕�瑞表示，前10月銷售百強房企平均拿地銷售比為0.42，相比2017年0.6差距頗大。其中TOP30以后房企下降力度更大，且顯著低于行業(yè)平均。

    前述房企人士表示，在市場下行期，房地產(chǎn)業(yè)的集中度正加速提高，小型房企已基本失去了規(guī)模趕超的機會，只能往“小而美”的方向發(fā)展。即使是50強房企，也有可能因為戰(zhàn)略的失策而掉隊。大型房企“強者恒強”的局面則逐漸確立。
    （原標(biāo)題：“斷裂”的房地產(chǎn)業(yè)：一邊儲糧越冬 一邊斷臂求生 記者：張敏）