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　　房地產(chǎn)業(yè)之于城市化，猶如“雙刃劍”。高房價損害城市化，然而高房價背后卻有太多的故事。未來一段時期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，是處理好房地產(chǎn)業(yè)和城市化兩者關(guān)系的關(guān)鍵所在。高房價弱化了大量農(nóng)民進城定居主觀意愿及實際能力。根據(jù)對全省8個小城市培育試點鎮(zhèn)的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，有意愿進城落戶的農(nóng)民，可承受的購置商品房的均價為5379元，略高于與這些鎮(zhèn)區(qū)5316元的商品房實際均價，大大低于這些地區(qū)縣城9066元的商品房實際均價。由此不難看出，農(nóng)民有且僅有能力在鎮(zhèn)區(qū)購房定居，但是普遍沒有能力到縣城定居。

　　房地產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的助推器，這一點毋庸置疑。“讓政府增收，讓城市加速發(fā)展”，是房地產(chǎn)業(yè)在推進城市化中的一個基本功能。在不少地方，政府通過獲得土地出讓金和房地產(chǎn)業(yè)各項稅費，為城市建設(shè)提供充足的資金保障。人們詬病杭州市2016年土地出讓收入早已破千億元，但是如果沒有土地收入，杭州很可能就沒有新西湖、錢江新城、大江東、城西科創(chuàng)等新空間、新經(jīng)濟、新業(yè)態(tài)的崛起，很可能就沒有高鐵高速軌道交通的網(wǎng)絡(luò)化推進，很可能就沒有整座城市的快速發(fā)展。

　　未來一段時期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，是處理好房地產(chǎn)業(yè)和城市化兩者關(guān)系的關(guān)鍵所在，2016年中央經(jīng)濟工作會議給出了三副“良方”。會議明確堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，提出人地掛鉤分配建設(shè)用地指標，合理增加土地供應(yīng)，疏解特大城市部分城市功能及帶動周邊中小城市發(fā)展的具體舉措，符合浙江城市化發(fā)展實際和訴求，為浙江構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)與城市化協(xié)調(diào)發(fā)展新格局指明方向、提供保障。

　　第一副良方是，落實人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動情況分配建設(shè)用地指標。浙江從2003年土地新政實施以來，受制度性的土地緊縮制約，過早的停止了對人口等要素的集聚。2004—2015年，浙江國有建設(shè)用地供給年均增長僅僅2.1%，比全國平均低11.4個百分點。浙江常住人口占全國比重從2010年的4.1%降至2015年的4.0%。這一狀況嚴重違背全球人口向沿海地區(qū)、向經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)集聚的客觀規(guī)律，亦造成大量外來人口人地分離的“半城市化”困境。未來通過建立人地掛鉤的建設(shè)用地指標分配制度，促進人口、土地等要素在更大范圍的自由流動和優(yōu)化配置，有利于破解長期制約浙江城市化的人地矛盾掣肘，開啟人口城市化與土地城市化相適應(yīng)的新格局。

　　第二副良方是，合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例。從實際狀況看，土地供給與房價具有比較密切的關(guān)系。以蘇杭為例，2002年以來杭州市區(qū)商品住宅土地供給大致只有蘇州市區(qū)的一半，房價則是蘇州市區(qū)的兩倍，就是比較能說明問題的一個案例。杭州市區(qū)長期以來住宅用地供給相對偏少，余杭、蕭山等外圍區(qū)塊的土地出讓較多，推高了市中心房價。來自透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2016年11月1日至12月14日，杭州市中心住宅新房均價已高達49705元/平方米。未來一段時期，浙江省應(yīng)積極應(yīng)對杭甬溫等大城市房價上漲實際，努力滿足本地市民剛性住房需求的同時，充分兼顧杭州G20效應(yīng)等因素形成的外部需求，把適度增加土地供給及優(yōu)化土地供給布局，作為緩解房價過快上漲的長期政策。

　　第三副良方是，疏解特大城市部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展。浙江促進大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展長期走在全國前列，從2011年以來的小城市培育，到2014年以來開展的特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建，從理念到行動都與這次中央經(jīng)濟工作會議精神高度契合。2016年6月浙江發(fā)布《浙江省房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革行動方案》，更是把解決大城市土地出讓和房價頻出新高，與化解周邊中小城市商品住宅庫存，聯(lián)系在一起統(tǒng)籌解決�！斗桨浮丰槍π缘靥岢隽送七M棚改貨幣化安置、支持自住型和改善性購房需求、鼓勵新市民購房和農(nóng)民進城購房、消化非住宅商品房庫存、全面建立商品房供地與庫存及價格掛鉤辦法等具體舉措，從政策層面推動消化庫存與推進城市化的雙贏。

　　房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展受到中央經(jīng)濟工作的高度關(guān)注，在組合政策之下，房地產(chǎn)業(yè)有望真正發(fā)揮城市人居的保障器、城市生活的提升器、城市發(fā)展的加速器的重要作用，進而推動浙江早日開啟房地產(chǎn)業(yè)和城市化協(xié)調(diào)發(fā)展、良性互動新局面。（作者：吳可人 單位：浙江省發(fā)展和改革研究所）