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    5月24日，最高人民法院出臺(tái)了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，即為《物權(quán)法》兩部司法解釋，其中涉及車位車庫(kù)糾紛、住改商糾紛、物業(yè)費(fèi)糾紛等相關(guān)問(wèn)題，在現(xiàn)實(shí)生活中具有很強(qiáng)的針對(duì)性。這兩部司法解釋將于今年10月1日起施行。對(duì)于久久無(wú)法解決問(wèn)題的百井大廈業(yè)主來(lái)說(shuō)，也有了法律支持。據(jù)悉，目前百井大廈業(yè)主已準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會(huì)。

    對(duì)于業(yè)主所提的一些問(wèn)題，我們請(qǐng)來(lái)了專長(zhǎng)于房產(chǎn)法務(wù)的浙江騰飛金鷹律師事務(wù)所主任金鷹律師（以下簡(jiǎn)稱“律師”）以及一些業(yè)內(nèi)人士，作一一點(diǎn)評(píng)。

    一幢樓里有一戶業(yè)主不同意就不能經(jīng)商

    司法解釋：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，須具備三個(gè)條件：其一，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；其二，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本棟建筑物所有業(yè)主同意；其三，若非本棟建筑物業(yè)主，可以證明其與住改商者存在利害關(guān)系，那么“住改商”還需經(jīng)其他非本棟建筑物的業(yè)主同意。

    問(wèn)題一：

    業(yè)主有權(quán)反對(duì)這幢樓里的“住改商”行為嗎？

    律師答：根據(jù)《物權(quán)法》第77條的規(guī)定，“業(yè)主不得違反法律、規(guī)格以及管理規(guī)約，將住宅變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。”

    根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十、十一條規(guī)定，“經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”應(yīng)理解為經(jīng)“本棟建筑物內(nèi)的其他全部業(yè)主以及本棟建筑物之外的有證據(jù)證明與住改商有利害關(guān)系的業(yè)主”同意。

    業(yè)內(nèi)人士支招：也就是說(shuō)，業(yè)主將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房應(yīng)當(dāng)滿足兩個(gè)條件：遵守法律、法規(guī)；另外，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。一棟建筑物里只要有一戶業(yè)主不同意，就不能進(jìn)行住改商。所以，百井大廈的任何一個(gè)業(yè)主作為利害關(guān)系業(yè)主不同意住改商，則相關(guān)業(yè)主不得進(jìn)行住改商行為。

    問(wèn)題二：

    如果業(yè)主想讓經(jīng)營(yíng)商戶撤出住宅樓，該怎么辦？

    律師答：建議相關(guān)業(yè)主協(xié)商要求停止住改商行為，協(xié)商不成的，有權(quán)向法院起訴請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀或者賠償損失。

    業(yè)內(nèi)人士支招：百井大廈的業(yè)主想讓商戶搬離，可以先與樓內(nèi)商戶進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成可向法院起訴。 

    車庫(kù)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”

    司法解釋：建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

    問(wèn)題：開發(fā)商當(dāng)初出售（租）車位給另一幢樓業(yè)主時(shí)，未對(duì)全體業(yè)主作通告，這樣的操作是否損害了百井大廈這幢樓全體業(yè)主的利益？

    律師答：根據(jù)《物權(quán)法》第74條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。但目前，司法解釋未就“首先滿足業(yè)主的需要”做界定，比如業(yè)主是購(gòu)買需要還是使用需要，目前司法界有爭(zhēng)議。

    業(yè)內(nèi)人士支招：建議東邊樓的業(yè)主可以與西邊樓的業(yè)主協(xié)商，能否進(jìn)行“錯(cuò)時(shí)停車”。

    物管失責(zé)可以解聘

    司法解釋：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

    問(wèn)題一：

    面對(duì)不滿意的物管，業(yè)主怎樣維權(quán)？

    律師答：業(yè)主與物業(yè)公司之間是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)公司不履行或不完全履行物業(yè)服務(wù)合同的，業(yè)主可訴至法院要求物業(yè)公司承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

    業(yè)內(nèi)人士支招：百井大廈的業(yè)主可以成立業(yè)主委員會(huì)，與物業(yè)公司進(jìn)行交涉，或者對(duì)其解聘。

    問(wèn)題二：

    業(yè)主如何解聘物業(yè)公司？

    律師答：業(yè)主大會(huì)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，可作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定。

    業(yè)主大會(huì)表決“三分之二以上業(yè)主同意”的業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算，建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算，故所謂“大業(yè)主”僅憑建筑面積很難左右表決結(jié)果，況且住改商應(yīng)當(dāng)經(jīng)全部有利害關(guān)系業(yè)主同意。

    業(yè)內(nèi)人士支招：需要提醒的是，在業(yè)主委員會(huì)中，一些擁有多套房屋產(chǎn)權(quán)的業(yè)主按一人計(jì)算，所以百井大廈中一些同時(shí)擁有一套以上房子的業(yè)主也按一人計(jì)算。這些大業(yè)主不會(huì)左右業(yè)主大會(huì)結(jié)果。

    業(yè)主有五項(xiàng)知情權(quán)

    司法解釋：業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的處分情況；（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

    問(wèn)題：物管存在怎樣的責(zé)任？

    律師答：業(yè)主與物業(yè)企業(yè)所簽物業(yè)服務(wù)合同就物業(yè)維修基金、預(yù)收公攤能耗費(fèi)用及共有部分收益和使用等情況的告知有約定的，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定期限、方式履行告知、公示義務(wù)；如物業(yè)企業(yè)未履行告知義務(wù)或合同未約定告知義務(wù)的，則業(yè)主可根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條規(guī)定，要求查閱、公布物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

    此外，物業(yè)企業(yè)利用物業(yè)管理范圍內(nèi)公共部位進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的（如出租電梯口公共部位進(jìn)行視頻廣告發(fā)布等行為），應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主同意，其收益應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主共有；如物業(yè)企業(yè)未經(jīng)全體業(yè)主同意，擅自處分用于視頻廣告的，則業(yè)主作為權(quán)利人可訴至法院要求確認(rèn)物業(yè)企業(yè)處分行為無(wú)效、恢復(fù)原狀、賠償損失等。

    業(yè)內(nèi)人士支招：根據(jù)百井大廈衣先生所表述，物業(yè)維修基金、公攤能耗費(fèi)、張貼的廣告費(fèi)用等公共賬目，大廈物業(yè)管理都沒(méi)有做過(guò)一次公示。業(yè)主可按照以上相關(guān)條例，要求查閱、公布物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

    物業(yè)公司在公共部位進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)該首先征得百井大廈業(yè)主同意，且收益歸于全體業(yè)主所有。

    記者實(shí)地調(diào)查

    針對(duì)百井大廈業(yè)主的反映，記者前往百井大廈做了實(shí)地調(diào)查。百井大廈其實(shí)有東西兩幢樓，葛先生、衣先生等住的是東邊樓，而西邊整幢樓現(xiàn)為省郵政局的辦公大樓，兩樓以四層高的裙樓相連，與皇親苑一起為同一個(gè)開發(fā)商——浙江省城鄉(xiāng)建設(shè)總公司所開發(fā)建造。調(diào)閱當(dāng)初土地出讓資料，顯示這幢樓所在的土地性質(zhì)應(yīng)為“住宅”。如今，最靠外的百井大廈似乎被獨(dú)立了出來(lái)，與皇親苑其他多層建筑間有鐵柵相隔，皇親苑另外單獨(dú)設(shè)了大門與保安。

    百井大廈東邊樓1-4樓的裙樓都已被出租，有的開發(fā)廊，有的開棋牌室；大樓15樓以上也均為一些單位的辦公用房；只有5-13樓（大樓沒(méi)有14樓）為住家，但部分也被業(yè)主出租，或開公司，或是美容院、棋牌房等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。兩部并列的電梯以及一條后樓梯是出入整幢樓的唯一通道。

    據(jù)了解，目前百井大廈的物業(yè)管理由浙江信安物業(yè)管理有限公司承擔(dān)，而且只負(fù)責(zé)東邊樓，西邊樓以及后面的皇親苑都有別家物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理。該物業(yè)公司小羅告訴記者，原先在3樓的物業(yè)辦公室已被出租，現(xiàn)在他們的辦公室設(shè)在后面皇親苑一個(gè)地下室里。當(dāng)記者提出去辦公室看一下并聯(lián)系物業(yè)公司上層領(lǐng)導(dǎo)時(shí)，被小羅拒絕了。

    而百井大廈也并非沒(méi)有地下車庫(kù)，記者在郵電局大樓一邊找到了地下車庫(kù)的入口，地下車庫(kù)一直從東邊樓下延伸到西邊樓下，粗粗估算也有三四十個(gè)車位，由于是下班時(shí)間，車位基本都空著。兩幢樓都有電梯直通地下一層的地下車庫(kù)，只是通往東邊樓的通道被一扇大鐵門擋住，鐵絲緊緊繞在開門的把手上，令東邊樓的人無(wú)法進(jìn)入地下車庫(kù)。據(jù)小羅介紹，他們接手時(shí)，地下車庫(kù)就已經(jīng)全部劃歸西邊樓的郵電局使用，物業(yè)公司根本沒(méi)有管理權(quán)。