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    （一）未來(lái)一年內(nèi)杭州樓市供求關(guān)系分析

    08年以來(lái)的市場(chǎng)調(diào)整，已讓杭州樓市的存量房源不斷囤積攀升，以至在08年底沖破了3萬(wàn)套的大關(guān)。09年后，隨著市場(chǎng)成交的轉(zhuǎn)暖，存量房源終于止住了上升的步伐，開(kāi)始掉頭往下，并在”小陽(yáng)春”后銳減至26000套左右。

    步入4月份后，由于成交持續(xù)活躍（截止本文收稿日4月10日），存量房源仍在繼續(xù)削減，持續(xù)一年多之久的供求矛盾似乎有望緩和。但我們不能忽視的現(xiàn)實(shí)是：其一，當(dāng)前的存量房源仍然高達(dá)25000多套，即使我們以最樂(lè)觀(guān)的心態(tài)假設(shè)未來(lái)的成交能保持”小陽(yáng)春”的勢(shì)頭，以日均150套左右的去化量活躍運(yùn)行，當(dāng)前的存貨量也需要到09年年底才能清理完畢，而這顯然是不可能完成的任務(wù)（即使在量?jī)r(jià)齊飛的07年中，去化量也未能如此的活躍）；其二，我們千萬(wàn)不可忽視07年的土地供應(yīng)高潮帶來(lái)的新增房源的入市壓力（根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和國(guó)家政策要求，出讓土地一般于1-2年內(nèi)開(kāi)始形成商品房供應(yīng)）。一邊是去化難以維持高位，一邊是07年出讓土地的“臨產(chǎn)”大潮來(lái)臨，在既有庫(kù)存量高企的前提下，09年杭州樓市的供求基調(diào)已然注定，供過(guò)于求、庫(kù)存高企難下的矛盾將如影隨形。為更直觀(guān)的認(rèn)識(shí)這一矛盾，我們不妨做一次量化運(yùn)算。

    首先，我們來(lái)回顧一下05年以來(lái)杭州主城的土地供應(yīng)節(jié)奏。由于杭州政府良好的城市運(yùn)營(yíng)意識(shí)，杭州主城的土地出讓節(jié)奏和商品房市場(chǎng)的冷熱程度呈現(xiàn)出了明顯的關(guān)聯(lián)性，即當(dāng)商品房市場(chǎng)遇冷，房企資金狀況緊張且預(yù)期悲觀(guān)時(shí)，政府就會(huì)有意控制土地出讓的力度，而當(dāng)商品房市場(chǎng)火熱，房企拿地?zé)崆楦邼q時(shí)，政府則馬上投其所好，大量推地。而對(duì)09年商品房新增供應(yīng)量起決定作用的07年，恰恰是樓市一片大好，土地市場(chǎng)火暴的一年。09年新增房源帶來(lái)的供應(yīng)壓力由此可見(jiàn)一斑。

    當(dāng)然，07年出讓的土地能在多大程度上轉(zhuǎn)化為09年的新增供應(yīng)，受制于開(kāi)發(fā)商自身的運(yùn)營(yíng)情況和發(fā)展戰(zhàn)略�？紤]到當(dāng)前開(kāi)發(fā)商庫(kù)存壓力巨大，資金狀況緊張，因此對(duì)多數(shù)開(kāi)發(fā)商而言，09年首要的任務(wù)還是要清理庫(kù)存，回收現(xiàn)金以緩和資金困局，對(duì)新盤(pán)的開(kāi)發(fā)則很有可能采取保守姿態(tài)。因此，從這個(gè)意義上說(shuō)，07年的土地出讓高峰并不會(huì)必然催生09年的新盤(pán)開(kāi)發(fā)熱潮，尤其是在當(dāng)前政府對(duì)閑置土地的整頓力度已有所收斂的背景下更是如此。由此看來(lái)，09年新增房源的數(shù)量顯得難以預(yù)測(cè)。鑒于此，我們決定引入新的視角來(lái)測(cè)量09年可能的新增供應(yīng)，即通過(guò)分析過(guò)去幾年的年均新增房源來(lái)測(cè)量09年的新增供應(yīng)。

    表5—05年以來(lái)杭州主城年新增商品房供應(yīng)量一覽表

    時(shí)間 05年  06年  07年  08年

    新增房源套數(shù) 31576   29143  31221  41601

    年均新增量 33385

    由上可見(jiàn)，08年以前的新增房源供應(yīng)走勢(shì)與土地成交走勢(shì)保持了明顯的協(xié)調(diào)性。由于07年以前的土地市場(chǎng)較為平靜，05-07年的新增房源也保持了良好的穩(wěn)定性（年均30000套左右），而06年、07年的土地成交熱潮以及政府在07年底以來(lái)強(qiáng)力推行的整頓閑置土地措施則讓08年的新增房源出現(xiàn)了劇增（超過(guò)了40000套）。按此態(tài)勢(shì)推算，我們很容易認(rèn)為09年的新增房源量應(yīng)當(dāng)達(dá)到甚至超過(guò)08年的水平。但考慮到之前已經(jīng)分析的因素（即開(kāi)發(fā)商優(yōu)先處理庫(kù)存及政府整治力度的緩和），我們決定以保守的姿態(tài)預(yù)估09年的新增供應(yīng)，即假定09年的新增房源供應(yīng)量為3萬(wàn)套左右。

    我們?cè)賮?lái)預(yù)估一下09年的總體成交量。與供應(yīng)量相比，成交量的預(yù)測(cè)要容易得多，因?yàn)槲覀兒苋菀渍业揭粋�(gè)上下限標(biāo)準(zhǔn)，即“再牛牛不過(guò)07，再熊熊不過(guò)08”（相信這是絕大多數(shù)人的經(jīng)驗(yàn)共識(shí)）。為更尖銳的體現(xiàn)09年的供求壓力，我們不妨以最樂(lè)觀(guān)的姿態(tài)預(yù)估09年的成交量，即假定09年的成交量能達(dá)到07年的水平——39228套。

    有了以上兩個(gè)數(shù)字，我們?cè)俳Y(jié)合09年年初的存量房源數(shù)量（31987套），來(lái)推算09年年底的存量水平：

    09年末的存量房源=09年初存量房源+09年新增供應(yīng)-09年成交量

    09年末的存量房源=31987+30000-39228=22759套

    我們以保守化的姿態(tài)預(yù)估了09年的新增供應(yīng)，以最樂(lè)觀(guān)的姿態(tài)預(yù)估了09年的成交數(shù)量，最后我們得出09年末的存量房源數(shù)字是22759套，這顯然是一個(gè)驚人的數(shù)字。由此可見(jiàn)，即使在最樂(lè)觀(guān)的假設(shè)條件下，09年的杭州樓市依然面臨存量房源高企難下，供求矛盾突出的艱難局面。

    供求關(guān)系直接決定價(jià)格走勢(shì)。因此，我們認(rèn)為，持續(xù)存在的供求壓力，注定09年的杭州樓市價(jià)格絕難抬頭。不僅如此，持續(xù)存在的供求壓力，還將迫使開(kāi)發(fā)商繼續(xù)采用價(jià)格讓利策略以確保房源去化。因此，09年的后市，新盤(pán)理性低開(kāi)以求跑量和老盤(pán)降價(jià)以圖自救依然是市場(chǎng)的主流，杭州樓市的成交價(jià)極有可能保持穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)。

    為驗(yàn)證上述觀(guān)點(diǎn)，我們不妨將視野再度拉回到過(guò)去的幾年，看看存量房源的數(shù)量和成交價(jià)格之間究竟有怎樣的關(guān)聯(lián)走勢(shì)。

    分析上圖可以發(fā)現(xiàn)，在過(guò)去4年多的時(shí)間內(nèi)，杭州樓市的存量房源走勢(shì)已經(jīng)歷了一個(gè)半的輪回。其中，有兩個(gè)時(shí)段的存量房源數(shù)量一度回落至10000套以?xún)?nèi)，分別是05年1月—05年6月和07年9月—07年11月，而巧合的是，恰恰就是在這兩個(gè)時(shí)段，國(guó)家分別出臺(tái)了最為嚴(yán)厲的宏觀(guān)調(diào)措施，分別是05年3月的“國(guó)八條”和07年9月的“二套房”。無(wú)獨(dú)有偶，也正是在07年9月—07年11月這段時(shí)間內(nèi)，杭州樓市的價(jià)格體系經(jīng)歷了一次跨越式提升（從10000元/平米提升至14000元/平米），由于缺乏05年以前的成交數(shù)據(jù)，我們無(wú)法準(zhǔn)確獲知04年年底的時(shí)候杭州樓市的價(jià)格上漲幅度，但可以想見(jiàn)，當(dāng)時(shí)的樓市也一定是熱度非凡以至于政府不得不出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控措施（歡迎熟悉04年市場(chǎng)的朋友對(duì)此做出補(bǔ)充）。

    由上可見(jiàn)，10000套的存量房是決定杭州樓市價(jià)格走勢(shì)的關(guān)鍵點(diǎn)，當(dāng)存量房低于10000套時(shí)，市場(chǎng)的供求關(guān)系就會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，價(jià)格將會(huì)迎來(lái)上升的沖動(dòng)；而當(dāng)存量房高于10000套時(shí)，價(jià)格則缺乏上升的動(dòng)力。不妨更進(jìn)一步的分析，我們發(fā)現(xiàn)，國(guó)八條的出臺(tái)，對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)造成了顯著影響，此后，市場(chǎng)成交陷入了長(zhǎng)久的低迷（05和06年的成交量分別僅為19000多套和25000多套），去化速度的減緩和穩(wěn)定的新增供應(yīng)使得一度低至6000套左右的存量房源開(kāi)始一路攀升，并使06年的存量房源一度維持在20000套左右的高位。存量房源攀升以至居高不下則讓05年后長(zhǎng)達(dá)2年多時(shí)間內(nèi)的價(jià)格體系保持了超乎尋常的穩(wěn)定（9000-10000元/平米之間），既沒(méi)有明顯的上漲，也沒(méi)有明顯的下跌。由此可見(jiàn)，10000-20000套的庫(kù)存似乎是杭州樓市一個(gè)合理的庫(kù)存量。而當(dāng)我們將視野回到08年后發(fā)現(xiàn)，07年底以來(lái)持續(xù)上揚(yáng)的庫(kù)存量快速遏止了價(jià)格上漲趨勢(shì)，之后的大半年杭州樓市重回不溫不火的基調(diào)，到08年9月3日萬(wàn)科降價(jià)之時(shí)，杭州樓市的庫(kù)存水平是21000多套，而當(dāng)08年年底庫(kù)存量突破3萬(wàn)套之后，市場(chǎng)終于迎來(lái)普降格局。由此可見(jiàn)，20000-30000套的庫(kù)存似乎是一個(gè)警戒區(qū)間，而3萬(wàn)套以上的庫(kù)存則是一個(gè)危險(xiǎn)區(qū)間。

    當(dāng)然，一定會(huì)有人提出質(zhì)疑，僅憑過(guò)去幾年的庫(kù)存和價(jià)格走勢(shì)就做出上述判斷難免過(guò)于靜態(tài)和片面。對(duì)此，我們作出以下補(bǔ)充：

    首先，某一時(shí)點(diǎn)的數(shù)值是靜態(tài)的，但多個(gè)時(shí)點(diǎn)聯(lián)合形成的數(shù)值走勢(shì)則是動(dòng)態(tài)的。庫(kù)存量的變化是供應(yīng)和需求各自演化后的動(dòng)態(tài)結(jié)果，其走勢(shì)是判斷供求關(guān)系格局的最直觀(guān)標(biāo)尺。因此，如果我們以動(dòng)態(tài)的視角來(lái)審視上述區(qū)間劃分，就會(huì)得出一些有意義的結(jié)論。比如，當(dāng)市場(chǎng)的庫(kù)存量突破20000套時(shí)，并不預(yù)示著樓市一定面臨危機(jī)，但如果后續(xù)的走向是庫(kù)存量持續(xù)高漲，就意味著開(kāi)發(fā)商將面臨越發(fā)嚴(yán)峻的存貨積壓和資金壓力，而這勢(shì)必會(huì)帶來(lái)一些不利的變化。

    其次，庫(kù)存并不是影響價(jià)格的唯一因素，因?yàn)閹?kù)存積壓只是通過(guò)影響開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售回款進(jìn)而造成資金壓力最終影響開(kāi)發(fā)商的價(jià)格策略，但事實(shí)的情形是，除了銷(xiāo)售回款，開(kāi)發(fā)商緩解資金困局還有其他手段（如銀行貸款、發(fā)債、民間借貸等），因此，只要庫(kù)存高漲的局面不要維持太久，開(kāi)發(fā)商完全可以選擇“豬堅(jiān)強(qiáng)”的姿態(tài)來(lái)應(yīng)對(duì)短暫的困局。比如，06年杭州樓市的庫(kù)存也曾一度超過(guò)20000套的警戒線(xiàn)，但當(dāng)時(shí)的政府調(diào)控力度和融資環(huán)境比08年還是要寬松不少，因此盡管當(dāng)年的去化也是不溫不火，但開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有選擇萬(wàn)不得已的降價(jià)策略。反觀(guān)08年，樓市環(huán)境則是內(nèi)憂(yōu)外患：全球金融危機(jī)、政府嚴(yán)厲調(diào)控、融資環(huán)境惡化、購(gòu)房者觀(guān)望情緒空前等多重不利因素同時(shí)襲擊，選做“豬堅(jiān)強(qiáng)”已是舉步維艱，為求生存只好爭(zhēng)做“范跑跑”了。

    至此，我們?cè)賹?duì)上述存量區(qū)間理論作出總結(jié)如下：

    劃分名稱(chēng)  存量房套數(shù)   說(shuō)明  

    看漲區(qū)間 10000套以下  供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)顯現(xiàn)，價(jià)格開(kāi)始抬頭

    平衡區(qū)間 10000-20000套  供求基本均衡，價(jià)格維持穩(wěn)定

    看跌區(qū)間 20000-30000套  供過(guò)于求矛盾凸顯，價(jià)格有下滑趨勢(shì)或開(kāi)始下滑

    實(shí)跌區(qū)間 30000套以上  價(jià)格必然下滑

    按此區(qū)間劃分標(biāo)準(zhǔn)，09年全年的存量水平都將維持在20000套以上的看跌區(qū)間。因此，我們?cè)俣葟?qiáng)調(diào)：09年的成交形勢(shì)再火，價(jià)格也絕難抬頭。

    （二）購(gòu)房者價(jià)格預(yù)期分析

    在經(jīng)濟(jì)前景撲朔迷離，存量房源居高難下，樓盤(pán)打折依然盛行的背景下，購(gòu)房者對(duì)未來(lái)一年內(nèi)的價(jià)格看漲預(yù)期顯然無(wú)從談起。因此，問(wèn)題的實(shí)質(zhì)是，購(gòu)房者價(jià)格看跌預(yù)期的底線(xiàn)或者說(shuō)均衡點(diǎn)到底再哪？

    顯然，不同的人有著不同的答案。因此，這個(gè)問(wèn)題似乎是個(gè)無(wú)解命題。早在萬(wàn)科領(lǐng)降之前，就有若干激進(jìn)派的學(xué)者振臂高呼：中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)有40%甚至50%的降價(jià)空間。而萬(wàn)科領(lǐng)降之后，終于看到房?jī)r(jià)也能下跌的民眾更是各執(zhí)一辭，紛爭(zhēng)不已，有人說(shuō)是8折，有人說(shuō)是7折，有人說(shuō)是6折甚至更多。購(gòu)房者看跌底線(xiàn)的不同使得預(yù)測(cè)樓市真正的價(jià)格底部變得異常艱難。但正如本文之前所述，萬(wàn)科降價(jià)以來(lái)，開(kāi)發(fā)商幾乎都將打折的底線(xiàn)定格在8折左右，而每個(gè)8折促銷(xiāo)樓盤(pán)的降價(jià)效果都是立竿見(jiàn)影，一降就靈的場(chǎng)面屢見(jiàn)不鮮，而這也更堅(jiān)定了開(kāi)發(fā)商將促銷(xiāo)底線(xiàn)定格在8折的信心。

    面對(duì)頻頻上演的8折熱銷(xiāo)現(xiàn)象，購(gòu)房者的反映同樣各不相同，有人在猶豫，有人在冷笑，有人在怒罵。市場(chǎng)就是這樣一個(gè)奇怪的事物，它從不以任何個(gè)體的意志為轉(zhuǎn)移，而只取決于群體意志的指向。舉例言，如果所有的購(gòu)房者真的能夠在心理預(yù)期上達(dá)成一致，形成堅(jiān)固的看跌聯(lián)盟（比如將價(jià)格底線(xiàn)鎖定在7折），那么，市場(chǎng)的價(jià)格體系還真能打到7折甚至更多。但這顯然只是一個(gè)美好的愿望，樓市潛在的購(gòu)房人群至少數(shù)以萬(wàn)計(jì)，每個(gè)人的支付實(shí)力、知識(shí)結(jié)構(gòu)、心智模式和需求的迫切程度不同，因此他們不可能達(dá)成統(tǒng)一的底部認(rèn)識(shí)，同時(shí)也不可能有機(jī)構(gòu)或個(gè)人能夠去組織購(gòu)房者達(dá)成這樣的共識(shí)。于是，市場(chǎng)真正的底部只能在供求雙方的博弈中尋求一個(gè)動(dòng)態(tài)的均衡。

    萬(wàn)科降價(jià)以來(lái)的8折熱銷(xiāo)效應(yīng)已向我們清晰的表明：當(dāng)前杭州樓市的降價(jià)均衡點(diǎn)約在8折左右。問(wèn)題是，這個(gè)均衡點(diǎn)能夠維持多久呢？我們不妨用一些觀(guān)望需求的聲音來(lái)提出質(zhì)疑：當(dāng)下踴躍買(mǎi)房的人都是耐不住寂寞的剛需，象我們這樣耐的住寂寞的是不為所動(dòng)的，還是要等！于是，尖銳的問(wèn)題來(lái)了：經(jīng)不起8折誘惑的需求能量到底還能釋放多久？當(dāng)這些需求釋放完后，開(kāi)發(fā)商會(huì)以更大的折扣去迎合還在觀(guān)望的需求嗎？

    其實(shí)，細(xì)心的人會(huì)發(fā)現(xiàn)，上述質(zhì)問(wèn)在提出問(wèn)題的同時(shí)，也犯了一個(gè)靜態(tài)思維的錯(cuò)誤。的確，市場(chǎng)的預(yù)期是分層的，但個(gè)體的預(yù)期并非一層不變的常量，而是一個(gè)受外部因素影響隨時(shí)可能變化的變量。也就是說(shuō)，市場(chǎng)上頻繁上演的8折熱銷(xiāo)現(xiàn)象會(huì)不斷沖擊觀(guān)望者的心智，原本抱定7折是底部的購(gòu)房者在這些因素的刺激下隨時(shí)可能改變預(yù)期，加入到8折搶購(gòu)的行列。此外，一個(gè)不可忽視的因素是：商品房作為不動(dòng)產(chǎn)，并非標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，而是存在很大的差異性。因此，對(duì)個(gè)體購(gòu)房者而言，他們會(huì)一直面臨一個(gè)困擾，即降價(jià)的樓盤(pán)不適合，適合的樓盤(pán)不降價(jià)。更大的困擾是適合的樓盤(pán)在熱銷(xiāo)，稍一遲疑就沒(méi)有合適的房源了。于是，我們最近看到了這樣一些現(xiàn)象：原本持堅(jiān)定觀(guān)望態(tài)度的購(gòu)房者受市場(chǎng)熱銷(xiāo)影響，也開(kāi)始看房了。而看到滿(mǎn)意的房源后，稍一遲疑就被人搶先了。于是，這些購(gòu)房者漸漸喪失了準(zhǔn)則，最終付出的價(jià)格比自己原因預(yù)期的甚至要高。

    由此可見(jiàn)，市場(chǎng)預(yù)期的分層是一種動(dòng)態(tài)的分層。據(jù)此，我們大膽提出了一個(gè)假設(shè)理論——市場(chǎng)動(dòng)分層互動(dòng)理論，以用來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)一年內(nèi)的價(jià)格預(yù)期走勢(shì)。該理論的核心旨意在于：某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)的預(yù)期是分層次的，各層次的需求數(shù)量是一個(gè)常量。但隨著外部因素的變化，個(gè)體的預(yù)期會(huì)發(fā)生改變，以至形成各層次間的需求相互流動(dòng)，比如，在市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖的氛圍下，原先預(yù)期7折的人加入到8折的行列，因此8折預(yù)期的陣營(yíng)得到壯大，從而推動(dòng)8折熱銷(xiāo)的效應(yīng)維持更久，而持續(xù)的熱銷(xiāo)效應(yīng)又會(huì)帶動(dòng)新的人群加入到8折行列，自此形成良性循環(huán)。最終，市場(chǎng)的均衡點(diǎn)是定格在了8折，而沒(méi)有如預(yù)期7折的人之所愿。

    以此理論來(lái)預(yù)測(cè)當(dāng)前的市場(chǎng)走勢(shì)，我們還要重申之前建立的兩個(gè)假設(shè)前提：

    其一，未來(lái)一年的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)不會(huì)明顯惡化，而經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的趨穩(wěn)或小幅下滑難以影響持幣待購(gòu)型需求的首付支付能力和未來(lái)收入預(yù)期。

    其二，未來(lái)一年內(nèi)，房產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)變化，政策環(huán)境對(duì)樓市極為有利，因而會(huì)對(duì)民眾的支付能力和購(gòu)房意愿產(chǎn)生正面影響。

    在這兩個(gè)前提之下，考慮到當(dāng)前成交的持續(xù)火暴已正形成一種回暖預(yù)期。同時(shí)，一個(gè)不可忽視的因素是開(kāi)發(fā)商自身的對(duì)抗能力，由于降價(jià)或低開(kāi)后的熱銷(xiāo)局面改善了開(kāi)發(fā)商的資金狀況，同時(shí)也堅(jiān)定了開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的信心，因而使得他們會(huì)對(duì)價(jià)格底線(xiàn)采取堅(jiān)守的策略，即當(dāng)了一會(huì)“范跑跑”后又停下來(lái)重新選做“豬堅(jiān)強(qiáng)”。因此，即使市場(chǎng)成交熱潮回落（可能出現(xiàn)在5月房交會(huì)后），市場(chǎng)走勢(shì)更多的可能也是如06年一般不溫不火，買(mǎi)賣(mài)雙方重新膠著對(duì)抗。但考慮到救市新政的時(shí)效性（截止到09年年底），忍耐不住的剛需又會(huì)逐漸出動(dòng)，帶動(dòng)新一輪的成交熱潮（尤其是在房交會(huì)等市場(chǎng)因素的刺激下）。

    綜上所述，我們認(rèn)為09年的市場(chǎng)極有可能在當(dāng)前的8折熱銷(xiāo)效應(yīng)帶動(dòng)下，進(jìn)入良性循環(huán)的通道。既有的8折預(yù)期陣營(yíng)正在消化，而新的觀(guān)望需求則會(huì)陸續(xù)加入8折預(yù)期陣營(yíng)。市場(chǎng)最終的底部均衡點(diǎn)將會(huì)維持在8折左右。

    行文至此，我們對(duì)09年后市走向的判斷已然明確：

    價(jià)格走勢(shì)方面：由于持續(xù)存在的供求壓力，新盤(pán)低開(kāi)和老盤(pán)促銷(xiāo)依然是市場(chǎng)的主旋律，成交再火，價(jià)格也斷難抬頭。而在當(dāng)前8折熱銷(xiāo)局面的帶動(dòng)下，市場(chǎng)的價(jià)格底部均衡點(diǎn)也較為明顯，極有可能維持在8折左右，即將杭州樓市的總體價(jià)格體系拉回到07年初的水平（撇除07年中后期的惡性上漲部分）。

    成交走勢(shì)方面：4月上旬的成交走勢(shì)依然保持高漲勢(shì)頭，4月成交突破4000套幾成定局，而5月房交會(huì)則極有可能催生又一成交奇跡，進(jìn)入暑期，成交可能會(huì)有明顯回落，價(jià)格體系維持穩(wěn)定，但金九銀十的到來(lái)又會(huì)催生新一輪成交熱潮，預(yù)計(jì)全年樓市成交量將會(huì)維持在30000-35000套左右（比08年大好，比07年略差）。

    【后記】：不難發(fā)現(xiàn)，我們對(duì)09年的后市是持中觀(guān)態(tài)度。我們深知預(yù)測(cè)后市的難度，也確信我們的大膽預(yù)測(cè)一定會(huì)引來(lái)眾多爭(zhēng)議。為此，我們?cè)俣壬昝鳎罕疚姆治鰞H是出于為各方判斷走勢(shì)提供更多參考素材之目的，不代表任何利益群體。若有雷同，純屬巧合；若有不對(duì)，歡迎指正。