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　　“人們?yōu)榱松�存來到了城市，人們�(yōu)榱松�活得更好留在了城市�?rdquo;正如兩千多年前亞里士多德對城市多彩生活的概括，人們總是對方便、快捷的大城市生活無限憧憬。無疑，城市改變了人們的生活。

　　近年來，隨著城市化進(jìn)程的加快推進(jìn)，大大小小的城市變得日益“摩登”：高樓、廣場、公園……從這個層面上說，樓宇也改變了城市。但置身其中，越來越感到走到哪里都似曾相識，千城一面、千樓一面無疑是當(dāng)前城市建設(shè)的通病。值得慶幸的是，在有識之士的奔走呼吁下，樓宇不是越多越好、樓宇不是越高越好的理念逐漸被接受，樓宇建設(shè)“同質(zhì)化”“標(biāo)準(zhǔn)化”“模式化”現(xiàn)象得到了緩解。許多地方政府意識到除了新建高樓大廈，還可依托古鎮(zhèn)、街區(qū)、園區(qū)、專業(yè)市場發(fā)展經(jīng)濟(jì)，從而呈現(xiàn)樓宇載體多元化、個性化的發(fā)展格局。

　　如果說“上一程”的城市化是比哪個城市攤得大、地標(biāo)性建筑建得多，那么“下一程”就要比這些大大小小、高高低低的樓宇里集聚了多少產(chǎn)業(yè)、發(fā)揮了多少效益、辦公人群有什么樣的生活質(zhì)量等。畢竟“城市”是由“城”和“市”構(gòu)成的，有“城”無“市”或有“市”無“城”，都不能謂之“城市”。城市發(fā)展要有產(chǎn)業(yè)作支撐，才能防止“空心化”；產(chǎn)業(yè)發(fā)展要以城市為依托，才能防止“孤島化”。當(dāng)前，樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入“拐點期”，迫切需要轉(zhuǎn)變理念、轉(zhuǎn)型發(fā)展。

　　拐點一：樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨“三大因素倒逼”

　　當(dāng)前，日益緊缺的資源、同質(zhì)化競爭的產(chǎn)業(yè)、成本高企的企業(yè)正成為制約城市發(fā)展的瓶頸，三大因素“倒逼”樓宇經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

　　資源需要集約利用。當(dāng)前，各地快速發(fā)展中所消耗的土地、空間、環(huán)境等要素資源很大，產(chǎn)出效益“性價比”較低，始終沒有走出資源消耗型發(fā)展的怪圈，必須從以前的粗放式發(fā)展轉(zhuǎn)到集約式發(fā)展，從而集約、節(jié)約利用資源，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

　　產(chǎn)業(yè)需要集群發(fā)展。“物以類聚”，產(chǎn)業(yè)的集群發(fā)展，能夠產(chǎn)生集群效應(yīng)，尤其是相同、相近產(chǎn)業(yè)或者上下游產(chǎn)業(yè)的集群發(fā)展，易于形成配套的產(chǎn)業(yè)鏈。因此，大量企業(yè)入駐同一幢樓或同一個樓宇集群，能夠產(chǎn)生很強的集群效應(yīng)，從而產(chǎn)生“1+1>2”的效應(yīng)。

　　企業(yè)需要集聚經(jīng)營。以前，產(chǎn)業(yè)發(fā)展是以一家一戶獨立的企業(yè)來完成的，企業(yè)要建廠房、建辦公樓、購置辦公設(shè)備，政府要“四通一平”或“七通一平”為其做配套，產(chǎn)生大量的重復(fù)建設(shè)甚至資源浪費，而企業(yè)入駐同一幢樓或同一個樓宇集群，企業(yè)之間可以共享辦公空間、辦公設(shè)備、配套服務(wù)，從而節(jié)省大量的商務(wù)成本。同時，企業(yè)與企業(yè)之間的相互交流、人員往來、互通有無，還可以實現(xiàn)理念的交融、智慧的碰撞、信息的共享、技術(shù)的交流，大大拓展企業(yè)的發(fā)展視野與空間。

　　拐點二：樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨“三大張力驅(qū)動”

　　城市不可能無邊界地擴(kuò)展下去，要實現(xiàn)城市的宜居和可持續(xù)發(fā)展，唯有在有限的空間范圍內(nèi)“螺螄殼里做道場”，通過對現(xiàn)有空間的集約利用、優(yōu)化配置和有機(jī)更新，提升城市發(fā)展的“畝產(chǎn)率”和“畝產(chǎn)效益”，實現(xiàn)空間的增量發(fā)展向空間的存量發(fā)展轉(zhuǎn)型。未來的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展將面臨城市“三大張力”的驅(qū)動。

　　“城市內(nèi)生動力”的驅(qū)動。法國馬赫拉瓦萊建筑城市規(guī)劃學(xué)院教授戴維·曼金提出“在城市上建造城市”的理念，即在城市中已有項目的單一功能基礎(chǔ)上，新增一些小規(guī)模的新項目，在原有項目間創(chuàng)造聯(lián)系，而不是新造封閉式的大型項目，以優(yōu)化現(xiàn)有土地資源以及建筑物的使用效率，從而驅(qū)動城市的內(nèi)生動力。

　　“城市空間壓力”的驅(qū)動。受“18億畝耕地紅線”與“城市邊界范圍劃定”的政策限制，城市新城區(qū)建設(shè)中往往面臨“新增土地指標(biāo)”“增減掛鉤”“占補平衡”等多重約束，逼迫城市擴(kuò)張已接近完成的城市未來發(fā)展要更多地依靠自身更新來達(dá)到城市的內(nèi)生繁榮。

　　“城市邊界約束力”的驅(qū)動。城市開發(fā)邊界是城市建設(shè)空間擴(kuò)展的終極遠(yuǎn)景，在遠(yuǎn)期發(fā)展中進(jìn)一步取舍可利用空間與彈性空間體現(xiàn)出了開發(fā)邊界對空間資源配置的影響力。2013年12月的中央城鎮(zhèn)化工作會議再次明確提出，“根據(jù)區(qū)域自然條件，科學(xué)設(shè)置開發(fā)強度，盡快把每個城市特別是特大城市開發(fā)邊界劃定”。2014年6月，住建部、國土部選定北京、上海、廣州、杭州等14個試點城市，先期開展城市開發(fā)邊界劃定工作。深圳的“城市更新”、上海的“退二進(jìn)三”、北京的“動態(tài)維護(hù)”等，都是通過城市自身土地集約利用的方式來解決“土地指標(biāo)”與“城市邊界”帶來的發(fā)展問題，引導(dǎo)土地集約利用。

　　拐點三：樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨“三大利益訴求”

　　2016年，中國的城鎮(zhèn)常住人口達(dá)7.9億，城市化率為57.35%，高于世界平均水平。很顯然，城市已成為產(chǎn)業(yè)集聚、財富創(chuàng)造和人口聚集的中心。然而，在千城一面、千樓一面的城市面孔中，日益感受到發(fā)展的趨同化，卻很難看到歷史、文化對城市性格的塑造。許多城市有產(chǎn)業(yè)而無生活、有生活而少品質(zhì)，城市發(fā)展面臨諸多新訴求。

　　“留住鄉(xiāng)愁”的訴求。隨著城市化浪潮和生產(chǎn)要素的自由流動，人們的存在越發(fā)變得“非地域性”。“人們?yōu)榱松�存來到了城市，人們�(yōu)榱松�活得更好留在了城�?rdquo;，卻常常暗地里借助精神上的超越性“回望”，來排除自身與現(xiàn)實世界之間的異己感與不適感，鄉(xiāng)愁便幻化為人們對于家鄉(xiāng)生活的一種顧盼，成為一種對本鄉(xiāng)本土的心靈守望。詩人余光中曾說，“鄉(xiāng)愁是一枚小小的郵票”，從某種意義上說，鄉(xiāng)愁是當(dāng)代人的一種文化生存方式。對于城市而言，烙印鄉(xiāng)愁的文化符號，往往體現(xiàn)于外化在視覺上可見的憑證或可激活的文化記憶上。人們對城市的感知不再局限于林立的高樓大廈，而是那些承載了時光記憶、獨具匠心的古城、古街、古廠、古樓。但城市之間的同質(zhì)化攀比競爭也讓各自的特色逐漸消弭，“他鄉(xiāng)”和“故鄉(xiāng)”愈發(fā)相似，鄉(xiāng)愁也正在被摧毀。保存好城市古建筑、活化城市文化遺存成為人們重溫過往生活、寄托濃濃鄉(xiāng)愁的載體。

　　“田忌賽馬”的訴求。從歷史的維度看，城市發(fā)展的此消彼長永遠(yuǎn)是一個動態(tài)的過程，有多少昔日的城市衰落，就會有多少明星城市以新的姿態(tài)矗立。“治大國若烹小鮮”。城市的治理也是一樣，不應(yīng)該有浮躁之心。要讓城市發(fā)展得有根有魂、有個性有品位、有魅力有活力，就必須尊重城市發(fā)展規(guī)律、尊重自然生態(tài)環(huán)境、尊重歷史文化傳承、尊重市民群眾訴求，從而創(chuàng)新城市治理方式。城市的發(fā)展不應(yīng)該是急功近利的，不能無視區(qū)域的自我條件，而應(yīng)該以“田忌賽馬”的思維，追求城市發(fā)展的個性化、差異化、特色化。當(dāng)前，越來越多的地方政府已逐漸意識到這個問題，對樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展訴求正從最初的追求稅收億元樓宇、稅收千萬元樓宇、樓宇“畝產(chǎn)率”、稅收“貢獻(xiàn)率”等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，逐漸轉(zhuǎn)向追求樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的拉動、對城市品位的提升、對就業(yè)增長的促進(jìn)、對城市文化的傳承、對城市生態(tài)的引領(lǐng)等的綜合效益。

　　“體驗經(jīng)濟(jì)”的訴求。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家約瑟夫·派恩和詹姆斯·吉爾摩在《體驗經(jīng)濟(jì)》一書中認(rèn)為，“人們正邁向體驗經(jīng)濟(jì)時代，體驗經(jīng)濟(jì)將取代服務(wù)經(jīng)濟(jì)”。如果說工業(yè)經(jīng)濟(jì)時代的消費行為強調(diào)效率，服務(wù)經(jīng)濟(jì)時代的消費行為重視服務(wù)，那么體驗經(jīng)濟(jì)時代的消費行為則追求情境。過去，人們穿梭于百貨商店或許只是為了一件衣服、一雙鞋子；現(xiàn)在，在購物中心購物的同時喝杯咖啡、吃頓便飯成為常態(tài)；未來，人們?nèi)ベ徫镏行拈e逛將成為“醉翁之意不在酒”的繁忙中的“心靈休憩”。正因為人們對生活關(guān)注的重點已從簡單的生理滿足轉(zhuǎn)向追求情感價值，才使得如何最大限度地挖掘感情的愉悅成為創(chuàng)造新生活模式的關(guān)鍵。因此，讓商業(yè)聚集形式因空間、業(yè)態(tài)、比例、規(guī)模、審美的不同，形成商業(yè)、商務(wù)、休閑、文化多功能聯(lián)動的情景式、主題式、個性化消費新模式，滿足消費者“一站式”購物和體驗需求是當(dāng)務(wù)之急。（原標(biāo)題：樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入“拐點期” 作者：夏效鴻 樓宇經(jīng)濟(jì)研究知名專家 編輯：江于夫、王天駿）