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    房地產(chǎn)融資收緊的信號進一步清晰。

    13日晚，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會（下稱“基金業(yè)協(xié)會”）發(fā)布《證券期貨經(jīng)營機構私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目》（下稱“4號文”），從融資端重點規(guī)范私募資管計劃投資熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目、向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資用于支付土地出讓價款或補充流動資金等行為。

    去年，房地產(chǎn)市場高歌猛進，融資成本低、融資難度低是一大原因。“去年通過集合計劃等融資太容易了，所以房地產(chǎn)行業(yè)會這么火。融資成本低，相對來說拿地就會容易。4號文等于說從資金端開始遏制，配合限購等，目的就是控制住房價的漲幅。”上海一位券商房地產(chǎn)研究人士表示。

    為規(guī)避監(jiān)管要求，個別機構可能通過嵌套投資產(chǎn)品、受讓信托受益權、受讓資產(chǎn)收（受）益權、以名股實債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權，變相投資于熱點城市普通住宅項目。對此情形，4號文也做出了暫不予備案的明確說明。

    4號文嚴控私募輸血

    近期，基金業(yè)協(xié)會對證券期貨經(jīng)營機構私募資管產(chǎn)品參與房地產(chǎn)市場投資的情況進行了摸底。摸底情況顯示，私募資管產(chǎn)品投資房地產(chǎn)市場規(guī)模在資產(chǎn)管理總規(guī)模中的占比不高，但表現(xiàn)出資金來源以銀行為主、通道業(yè)務占比高、項目集中于熱點城市等特征。

    “以往私募資管多是通過通道業(yè)務或者發(fā)行集合產(chǎn)品進入房地產(chǎn)行業(yè)，還有就是房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）。但并非所有企業(yè)都能通過上述方式融資，因為相關企業(yè)也需要一定資質。”該上海券商房地產(chǎn)研究人士稱。

    4號文規(guī)定，證券期貨經(jīng)營機構設立私募資產(chǎn)管理計劃，投資于房地產(chǎn)價格上漲過快熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目的，暫不予備案，包括但不限于以下方式：（一）委托貸款；（二）嵌套投資信托計劃及其他金融產(chǎn)品；（三）受讓信托受益權及其他資產(chǎn)收（受）益權；（四）以名股實債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權；（五）中國證券投資基金業(yè)協(xié)會根據(jù)審慎監(jiān)管原則認定的其他債權投資方式。

    第一財經(jīng)了解到，委托貸款、信托受益權轉讓等在上市房企的融資需求中應用頗為廣泛，由于銀行貸款往往對房企的信用評級有較高要求，選擇私募融資也是較常見的一個方式。

    一般而言，私募資管產(chǎn)品參與房地產(chǎn)融資的方式主要有委托貸款、套嵌信托、股權投資（包括明股實債）等。按照新規(guī)，在參與房地產(chǎn)融資時，私募資管通過銀行委托貸款、信托計劃、受讓資產(chǎn)收（受）益權等方式支付土地出讓價款或補充流動資金的行為在4號文中被叫停。

    “4號文基本斷了私募做債權類地產(chǎn)項目的所有路，除了純股權投資這種方式，這將導致地產(chǎn)私募資管項目大幅萎縮。受到4號文的影響，私募公司的非標地產(chǎn)項目勢必大幅減少。同時，也會促使其將項目方式往直接融資、股權投資方向轉移，但這短期來說并沒那么容易改變，對不少私募公司而言，這意味著對其主營業(yè)務的調整。”格上理財研究員王燕娛分析稱。

    一位接近基金業(yè)協(xié)會的人士指出，本次通知的重點意思是根據(jù)中央會議精神，推進兩個方面工作落實：一是推動房地產(chǎn)回歸住宅居住屬性，限制炒房；二是推動房地產(chǎn)的直接融資、股權融資，減少間接融資和債權融資。

    部分房企融資受限

    2014年至2016年，房地產(chǎn)企業(yè)通過股權、債權融資的規(guī)模過半，來自于私募端的融資體量頗大。去年，房地產(chǎn)企業(yè)通過私募債、公司債、中期票據(jù)等工具實現(xiàn)債權融資額達到1.14萬億元。

    “對房地產(chǎn)影響還比較大。第一，融資渠道被遏制，房地產(chǎn)說白了是以資金來推動，從前期拿地到后面的建造，全都受到現(xiàn)金流約束。房地產(chǎn)的一個特點就是需要有土地儲備，現(xiàn)在融資收緊后，房企沒有錢去拿地，將變相把土地價格壓下來。”上述上海券商房地產(chǎn)研究人士稱。

    2016年10月以來，信貸政策環(huán)境維持緊縮趨勢，包括國慶期間各地密集調控、11月份以來各地限購限貸升級以及12月份中央經(jīng)濟工作會議定調“房子是用來住的，不是用來炒的”，不少地產(chǎn)分析人士認為今年房地產(chǎn)政策仍將以緊縮為主，房地產(chǎn)銷售將延續(xù)下行的走勢。

    “4號文”規(guī)定暫不予備案的熱點城市目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都等16地，這也與銀監(jiān)會去年下發(fā)的《關于開展銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)相關業(yè)務專項檢查的緊急通知》的調控范圍一致。

    第一財經(jīng)也注意到，此次調控限制的是熱點城市的普通住宅房地產(chǎn)項目融資，并未限制商業(yè)地產(chǎn)項目及其他更多種類的房地產(chǎn)投資業(yè)務。

    一家上市房企的董事會秘書向第一財經(jīng)透露，因為該公司能夠獲得來自于銀行的貸款，因此沒有進行私募融資。“房企通過私募的融資成本在7~8個點，銀行貸款的成本在5~6個點，所以我們基本不會拿私募的融資。”該上市房企董秘稱。

    “不是隨便一家房企都能從銀行拿到錢，只有像AAA、AA這樣評級的才可能拿到銀行的融資，而私募的風控通常沒有這么嚴格。”上述上海券商房地產(chǎn)研究人士表示。

    “最近地產(chǎn)企業(yè)債和再融資在收緊，融資量逐步減少。大的房地產(chǎn)企業(yè)能夠吸引比較多的資金，中小房企可能就不是那么樂觀。從私募資金的安全角度而言，也會有一定的減少。”前述上海券商房地產(chǎn)研究人士也表示，“控制間接融資、債權融資也是去杠桿的行為。以前是通過融資渠道來實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的擴張，現(xiàn)在這塊被遏制住了。”（原標題：房地產(chǎn)融資迎“大殺器” 4號文嚴控私募資管輸血 郭璐慶）