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    2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，這是2017年房地產(chǎn)政策最大的變量因素。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這標(biāo)志著國(guó)家在2017年將繼續(xù)實(shí)行因地制宜的樓市調(diào)控政策，主要目標(biāo)是防一線城市泡沫、穩(wěn)住二線城市房?jī)r(jià)和盤活三、四線城市樓市。

    2017年現(xiàn)已開(kāi)局，杭州百姓最關(guān)心的樓市走向到底如何？時(shí)報(bào)結(jié)合業(yè)內(nèi)專家的分析，分別從政策、成交量、價(jià)格、土地市場(chǎng)及產(chǎn)品作了全面預(yù)測(cè)。

    預(yù)測(cè)一 政策
    環(huán)境趨于平穩(wěn) 嚴(yán)厲調(diào)控將持續(xù)

    2016年的杭州樓市調(diào)控可謂史無(wú)前例，在短短兩個(gè)月內(nèi)迎來(lái)5輪調(diào)控政策，可見(jiàn)杭州調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。那么，對(duì)于今年的政策方向，毫無(wú)疑問(wèn)的一點(diǎn)：調(diào)控政策是傾向于樓市健康穩(wěn)定發(fā)展而制定推出的。

    透明售房研究院院長(zhǎng)方張接認(rèn)為：嚴(yán)厲的調(diào)控政策將持續(xù)。展望2017年，他預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市將繼續(xù)保持高壓調(diào)控態(tài)勢(shì)，前期房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大的城市可能會(huì)出現(xiàn)調(diào)整；而絕大多數(shù)三、四線城市受帶動(dòng)作用并不明顯，在因地施策的大背景下，將有望繼續(xù)保持較為寬松的政策環(huán)境。

    方張接分析：“具體到杭州，去年9月開(kāi)始已經(jīng)實(shí)施的嚴(yán)厲限購(gòu)、限貸政策，嚴(yán)重削弱了市場(chǎng)潛在的購(gòu)房者基數(shù)。作為2016年杭州樓市‘半壁江山’的外地購(gòu)房群體被攔在大門外，不可避免地‘誤傷’了部分本地自住型需求。從供需情況來(lái)看，2017年市場(chǎng)供應(yīng)端并不緊張，去化周期將會(huì)重新快速拉長(zhǎng)，買方市場(chǎng)將重現(xiàn)，局部板塊不排除在供大于求的情況下出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)的可能。”

    浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛認(rèn)為：“2016年是極不正常的一年，政策從之前的鼓勵(lì)到‘9·30’的遏制都是不正常的。杭州樓市2017年走勢(shì)雖大概率事件是‘量縮價(jià)穩(wěn)’，但由于多重復(fù)雜因素影響，理論上一切皆有可能，但唯獨(dú)重蹈2016年覆轍、再次暴漲的可能性幾乎為零。”丁建剛提醒：在2017年這一特殊時(shí)期，確保安全、防控風(fēng)險(xiǎn)才是最重要的原則。

    預(yù)測(cè)二 成交量
    成交量下降 樓市進(jìn)入調(diào)整期

    中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示：2016年9月，杭州市區(qū)（不含富陽(yáng)）成交量為23380套；10月為15888套，環(huán)比下降32%；11月成交套數(shù)進(jìn)一步下降，為9734套，環(huán)比下降38.7%，較9月相比，更是連一半成交量都沒(méi)到。同時(shí)，從面積段來(lái)看，90㎡及以下住宅的價(jià)格下降0.6%；90-144㎡、144㎡以上面積段的住宅降幅略小，為0.2%。12月，在開(kāi)發(fā)商為年終沖刺加大營(yíng)銷力度的情況下，成交量出現(xiàn)小幅回升，新建商品房1.46萬(wàn)套，環(huán)比上漲12.31%，但仍是年內(nèi)月成交量倒數(shù)第三。

    從以上整體成交量來(lái)看，杭州正在走下行通道。

    為此，我愛(ài)我家品牌總監(jiān)周包軍表示：“2017年的成交量肯定會(huì)下降，相較2016年可能幅度還不�。≌{(diào)控政策相當(dāng)嚴(yán)格，投資性需求徹底被抑制，自住型購(gòu)房需求相對(duì)會(huì)比較穩(wěn)定，不會(huì)出現(xiàn)2016年的爆發(fā)性行情，成交量萎縮已成定勢(shì)。可以說(shuō)，從2016年年底開(kāi)始，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)步入一個(gè)新的‘調(diào)整周期’。”周包軍分析，相較于2016年次新房、次新板塊的高峰，2017年價(jià)格比較穩(wěn)定的老小區(qū)可能會(huì)被更多購(gòu)房預(yù)算相對(duì)有限的初次置業(yè)者所接受。

    也有專家認(rèn)為，在2016年購(gòu)房需求得到大量釋放后，2017年的成交量不排除大幅下降的可能�？硕�瑞咨詢機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，今年杭州成交量下跌概率極高，成交面積預(yù)計(jì)在800萬(wàn)-1000萬(wàn)㎡之間。他們分析了過(guò)去3輪周期，杭州容量變化規(guī)律為，高位運(yùn)行最長(zhǎng)“兩年半”，低位運(yùn)行“半年至1年”。杭州現(xiàn)在處于2015年開(kāi)始的第4輪周期中，近兩年均成交面積保持在1200萬(wàn)㎡左右。按以往規(guī)律，那么最遲2017年年中，“兩年半”高位期將結(jié)束，量?jī)r(jià)齊跌。

    預(yù)測(cè)三 價(jià)格
    短期內(nèi)平穩(wěn) 區(qū)域下跌可能性大

    從透明售房網(wǎng)近三個(gè)月的數(shù)據(jù)來(lái)看，去年10月，杭州受調(diào)控影響，新建商品住宅價(jià)格雖然環(huán)比9月份仍有3.2%的上漲，但與9月份的漲幅相比，已經(jīng)縮小了2.3%。11月，新建商品住宅價(jià)格繼續(xù)下跌，出現(xiàn)了連漲19個(gè)月后的首輪下跌。

    透明地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)方張接判斷，短期內(nèi)杭州房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)。原因有以下幾點(diǎn)：一是調(diào)控政策的影響，限購(gòu)、限貸政策使得潛在購(gòu)房者基數(shù)嚴(yán)重減少，“打擊”了購(gòu)房信心；二是成交的冷卻會(huì)迅速拉長(zhǎng)庫(kù)存的去化周期，使得買方市場(chǎng)在局部板塊會(huì)重新出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商對(duì)有限的自住需求購(gòu)房者爭(zhēng)奪會(huì)更加激烈，外地投資性購(gòu)房較為密集的區(qū)域和板塊會(huì)率先迎來(lái)價(jià)格調(diào)整，隨著調(diào)控時(shí)間的延伸，短期內(nèi)整體價(jià)格體系會(huì)呈現(xiàn)平穩(wěn)狀態(tài)。

    青年時(shí)報(bào)地產(chǎn)評(píng)論員吳曉冬觀察認(rèn)為，臨近年關(guān)，部分近郊板塊的樓盤節(jié)前已經(jīng)開(kāi)始推出特價(jià)房促銷，可見(jiàn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)已經(jīng)在轉(zhuǎn)變。“價(jià)格由供需決定并遵循市場(chǎng)規(guī)律。市場(chǎng)有它的慣性存在，隨著購(gòu)房者的日漸理性，2017年下半年或迎來(lái)樓市新一輪的價(jià)格體系，一些2016年過(guò)熱板塊價(jià)格不排除下調(diào)的可能性。”

    預(yù)測(cè)四 土地
    溢價(jià)率有所回落 熱點(diǎn)板塊仍被看好

    從2015年6月開(kāi)始逆轉(zhuǎn)的杭州土地市場(chǎng)，在2016年走出了一條高歌猛進(jìn)的上揚(yáng)線，即便是9月下旬出臺(tái)的土地新政也未能暫停開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶杭州土地的瘋狂勢(shì)頭。透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2016年全年杭州一共誕生了36宗“地王”，并且不再局限主城區(qū)，蕭山、余杭，甚至許多不被業(yè)內(nèi)看好的邊緣地區(qū)，都能拍出高價(jià)地，幾乎每一個(gè)板塊的樓面價(jià)都被刷新。

    不少業(yè)內(nèi)人士指出，根據(jù)2016年年末土地競(jìng)拍情況，當(dāng)前房企在杭州拿地的意愿仍然十分強(qiáng)烈，短期內(nèi)杭州供地節(jié)奏難以適應(yīng)房企拿地需求，高價(jià)競(jìng)拍現(xiàn)象仍會(huì)延續(xù)。針對(duì)2017年的拿地情況，本地龍頭房企濱江集團(tuán)副總經(jīng)理朱立東表示：“土地是開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)原料，在2017年我們會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的定位和自身土地的儲(chǔ)備量等幾個(gè)方面的因素來(lái)考慮拿地情況。”

    合創(chuàng)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研展中心總監(jiān)許小芳分析，基于2016年開(kāi)發(fā)商回收的資金積累和2017年占領(lǐng)市場(chǎng)份額的需求，2017年土地市場(chǎng)依然會(huì)持續(xù)高熱度態(tài)勢(shì)。并且，熱點(diǎn)區(qū)塊的土地依然是兵家爭(zhēng)奪之地，例如市區(qū)、奧體、未來(lái)科技城等板塊。對(duì)于今年的地價(jià)，許小芳認(rèn)為：“基于2017年地價(jià)基價(jià)較高，故2017年的土地溢價(jià)率較2016年會(huì)有所回落；基于部分土地的優(yōu)質(zhì)情況，地王幾率依然存在，但刷新度會(huì)有所下降。”

    預(yù)測(cè)五 產(chǎn)品
    剛需房相對(duì)不足 高端房面臨過(guò)剩

    從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，政策環(huán)境決定了2017年以剛需、首改為主的自住需求會(huì)是市場(chǎng)主流，但從2016年土地市場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)看，主城區(qū)的新拍地塊已全面豪宅化。“從目前來(lái)看，余杭、蕭山區(qū)剛需項(xiàng)目的供應(yīng)也比較有限，預(yù)計(jì)2017年會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)與需求結(jié)構(gòu)不匹配的情況，剛需房源相對(duì)不足，而高端產(chǎn)品相對(duì)過(guò)剩。”透明售房研究院院長(zhǎng)方張接認(rèn)為。

    記者也向不少今年拿高地價(jià)的開(kāi)發(fā)商探詢，雖然對(duì)于高地價(jià)的產(chǎn)品，不少開(kāi)發(fā)商認(rèn)為還是有它的區(qū)域稀缺性，然而由于今年市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)的轉(zhuǎn)變，對(duì)于高端產(chǎn)品，他們認(rèn)為還是存在很大的銷售壓力。“目前只能專心把產(chǎn)品做好，至于銷售，已經(jīng)不可能再有神話，只能慢慢賣。”一市中心豪宅開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，高端產(chǎn)品有它的客群在，平穩(wěn)銷售是接下來(lái)的基調(diào)。

    對(duì)于剛需產(chǎn)品，在經(jīng)歷2016年樓市價(jià)格的大洗禮以后，市場(chǎng)上已經(jīng)很難買到單價(jià)萬(wàn)元以內(nèi)的房子，單價(jià)2萬(wàn)-3萬(wàn)元的改善型房源成了絕對(duì)主力。“從目前板塊來(lái)看，除了丁橋、九堡、下沙、閑林、臨平、大江東等板塊，購(gòu)房者還能找到2萬(wàn)元以內(nèi)的房源，其他板塊已經(jīng)很少有低價(jià)房了。而且這些板塊的房源相對(duì)較少，可選余地不大。”青年時(shí)報(bào)地產(chǎn)評(píng)論員吳曉冬表示。（原標(biāo)題：2017年杭州樓市何去何從 記者：鄢琴）