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    今年以來，一線以及部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)呈過快上漲態(tài)勢(shì)，但房企增收不力明顯，土地市場(chǎng)樓面價(jià)普遍上漲、攤薄企業(yè)利潤(rùn)，傳統(tǒng)的拿地、蓋房、賣房的開發(fā)模式難以為繼。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控下，房企盈利空間再受阻，轉(zhuǎn)型成大部分房企的選擇。

    轉(zhuǎn)型既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)，轉(zhuǎn)型順利將推動(dòng)業(yè)績(jī)指標(biāo)改善，反之也可能顧此失彼成為累贅。

    在此背景下，“地產(chǎn)+金融+”多元化發(fā)展模式受到轉(zhuǎn)型房企的熱捧。但石榴集團(tuán)總裁桑春華認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展趨于泡沫，在資本市場(chǎng)不斷成長(zhǎng)過程中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來五到十年會(huì)經(jīng)歷一個(gè)非常艱難但是非常重要的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型期。并引用知名財(cái)經(jīng)作家吳曉波的觀點(diǎn)表示，在未來資產(chǎn)大泡沫的過程中，創(chuàng)業(yè)和股權(quán)投資是能夠跑贏這個(gè)時(shí)代的兩個(gè)通道。

    營(yíng)增利降房企轉(zhuǎn)型潮

    數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底，上市房企中涉及轉(zhuǎn)型及多元化發(fā)展的已近50家。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年10月末，我國(guó)商品房待售面積69522萬平方米，較2015年10月末68632萬平方米，增長(zhǎng)890萬平方米。

    隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，中國(guó)房地產(chǎn)的主體已經(jīng)從增量為主轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪繛橹�，從開發(fā)銷售轉(zhuǎn)向持有運(yùn)營(yíng)，這些都意味著盈利模式、利潤(rùn)來源將發(fā)生變化。尤其進(jìn)入2016年以來，爆發(fā)式的增長(zhǎng)也難擋在各種成本壓力下房企增收不增利的困境，甚至上市房企的凈利潤(rùn)首次跌破8%。

    中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，132家上市房企今年前三季度合計(jì)營(yíng)業(yè)收入為8780.5億元，凈利潤(rùn)只有687.8億元，平均利潤(rùn)率跌至7.8%；2016年上半年，130家房企的凈利潤(rùn)率有8.15%，而即使在成交相對(duì)低迷的2015年同期利潤(rùn)率也有10.1%。

    同時(shí)土地置購量降價(jià)反漲的現(xiàn)象，也一定程度上反映出，今年上半年市場(chǎng)經(jīng)過一輪爆發(fā)式增長(zhǎng)后，市場(chǎng)拿地面粉貴于面包成本壓力加劇。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年上半年，全國(guó)主要城市出讓單宗土地金額超過10億元的地塊合計(jì)219宗，其中溢價(jià)率超過100%的地塊達(dá)到了109宗。

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)稱，今年1~10月份，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積16873萬平方米，同比下降5.5%；但土地成交價(jià)款達(dá)6764億元，增長(zhǎng)16.7%，增速提高3.4個(gè)百分點(diǎn)。

    房企躺著賺錢的黃金時(shí)代已經(jīng)過去，在此背景下，走多元化道路已經(jīng)成為當(dāng)下房企轉(zhuǎn)型的新趨勢(shì)。

    數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底，上市房企中涉及轉(zhuǎn)型及多元化發(fā)展的已近50家。據(jù)悉，今年以來，A股136家房企中，目前已有15家房企停牌籌劃重大事項(xiàng)，部分房企公布的重大事項(xiàng)預(yù)案顯示，多數(shù)均為轉(zhuǎn)型事宜。

    如恒大集團(tuán)轉(zhuǎn)型進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)、文化、健康等多個(gè)領(lǐng)域；綠地跨界民宿、文化城等領(lǐng)域；雅居樂形成“物業(yè)管理、教育、環(huán)保、地產(chǎn)”四大產(chǎn)業(yè)格局。華業(yè)、金茂、京投等品牌地產(chǎn)企業(yè)都不約而同步入轉(zhuǎn)型行列，開啟多元化發(fā)展道路，為企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供新方向。

    今年10月底，在地產(chǎn)業(yè)低調(diào)發(fā)展近十年的K2地產(chǎn)也開始為轉(zhuǎn)型做準(zhǔn)備。11月初首次發(fā)布品牌煥新發(fā)布會(huì)，正式對(duì)外宣布改名為石榴集團(tuán)，并直言在保留原有傳統(tǒng)房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)的同時(shí)向科技、金融領(lǐng)域跨界轉(zhuǎn)型，未來將形成科技+金融+地產(chǎn)的多元化發(fā)展模式。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控下，房企盈利難度進(jìn)一步提升，轉(zhuǎn)型已是大勢(shì)所趨。但轉(zhuǎn)型需要慎重，轉(zhuǎn)型順利將推動(dòng)業(yè)績(jī)指標(biāo)改善，反之也可能成為累贅。

    中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、秘書長(zhǎng)馮俊表示，在新常態(tài)下，房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷著從簡(jiǎn)單的住宅產(chǎn)品生產(chǎn)，到復(fù)合、跨界、相互融合共享的服務(wù)平臺(tái)的轉(zhuǎn)變。隨著互聯(lián)網(wǎng)、信息經(jīng)濟(jì)、智能技術(shù)向房地產(chǎn)領(lǐng)域的滲透和拓展，房地產(chǎn)的定位、功能也有所變化，一些傳統(tǒng)的投資理念、方式方法已經(jīng)跟不上新的發(fā)展變化，如果繼續(xù)用老的觀念去投資，不細(xì)分市場(chǎng)，就有可能造成新的產(chǎn)品積壓，企業(yè)銷售困難。

    “地產(chǎn)+金融+”趨勢(shì)熱

    業(yè)內(nèi)人士分析，對(duì)于當(dāng)下正在轉(zhuǎn)型的房企而言，如果地產(chǎn)是載體，金融是支撐，科技創(chuàng)新便是實(shí)現(xiàn)其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的靈魂。

    房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，此輪轉(zhuǎn)型潮中，“地產(chǎn)+金融+”是諸多房企的跨界方向，且其中已有部分企業(yè)進(jìn)入實(shí)操階段。

    據(jù)了解，石榴集團(tuán)旗下沃克邦通過與多家成熟基金合作，發(fā)起成立創(chuàng)業(yè)投資基金聯(lián)盟，管理百億元人民幣的產(chǎn)業(yè)投資基金。目前已完成智能硬件、3D打印等50多家高科技領(lǐng)域企業(yè)的投資及投資管理服務(wù)。

    除石榴集團(tuán)外，恒大也早已布局金融板塊。2015年恒大收購中新大東方人壽更名為恒大人壽，在此基礎(chǔ)上成立了恒大金融集團(tuán)。之后，恒大再次斥資近39億港元，通過二級(jí)市場(chǎng)收購及市場(chǎng)外大宗交易方式累計(jì)收購盛京銀行3.24億股H股，成為盛京銀行第四大股東。

    同時(shí)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，除恒大、石榴集團(tuán)外，萬達(dá)、綠地、復(fù)興地產(chǎn)、泰禾、新湖中寶、上置集團(tuán)、泛�？毓傻榷嗉掖笾行头科笠严群蟛季纸鹑跇I(yè)。

    據(jù)了解，目前房企的金融創(chuàng)新主要有兩類，一類是資產(chǎn)證券化創(chuàng)新；另一類則是互聯(lián)網(wǎng)金融理財(cái)產(chǎn)品。后者較為大眾化且創(chuàng)新難度較小。選擇科技投資方向的桑春華表示，在未來資產(chǎn)大泡沫的過程中，“創(chuàng)業(yè)和股權(quán)投資是能夠跑贏這個(gè)時(shí)代的兩個(gè)通道”。

    對(duì)于轉(zhuǎn)型的途徑，盛世神州基金董事長(zhǎng)張民耕表示，盤活存量、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、開啟新融資新渠道已經(jīng)成為地產(chǎn)開發(fā)商的重要任務(wù)，企業(yè)板塊升級(jí)、集團(tuán)產(chǎn)融結(jié)合的發(fā)展道路勢(shì)在必行，開發(fā)商的輕資產(chǎn)化、商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)證券化的前進(jìn)與探索也隨之成為萬眾矚目的焦點(diǎn)。

    業(yè)內(nèi)共識(shí)，在白銀時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型既是挑戰(zhàn)又是機(jī)遇。金融資源、行業(yè)資源、經(jīng)營(yíng)能力成為房地產(chǎn)企業(yè)能否脫穎而出的關(guān)鍵因素。

    中投顧問金融行業(yè)研究員霍肖樺表示，房地產(chǎn)開發(fā)商需要一定的資金流通，而房地產(chǎn)做金融將會(huì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)融結(jié)合，為房地產(chǎn)開發(fā)提供資金便利。金融業(yè)務(wù)不僅能幫助房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，還將促進(jìn)多個(gè)業(yè)務(wù)發(fā)展，幫助房企實(shí)現(xiàn)多元化戰(zhàn)略。

    值得關(guān)注的是，石榴集團(tuán)轉(zhuǎn)型涉足金融的同時(shí)，科技板塊業(yè)也一并擴(kuò)展。

    科技創(chuàng)新是進(jìn)入2016年以來受關(guān)注頻率較高的詞匯。黨的十八大提出實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略,強(qiáng)調(diào)科技創(chuàng)新是提高社會(huì)生產(chǎn)力和綜合國(guó)力的戰(zhàn)略支撐,必須擺在國(guó)家發(fā)展全局的核心位置。

    為推進(jìn)科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)切實(shí)服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，國(guó)務(wù)院等多部門出臺(tái)多項(xiàng)政策推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要舉措，從不同的角度和側(cè)重點(diǎn)，為企業(yè)創(chuàng)新和科技發(fā)展解壓松綁。

    “這于地產(chǎn)而言又打通了一條轉(zhuǎn)型升級(jí)、持續(xù)發(fā)展的綠色通道。”業(yè)內(nèi)人士分析，對(duì)于當(dāng)下正在轉(zhuǎn)型的房企而言，如果地產(chǎn)是載體，金融是支撐，科技創(chuàng)新便是實(shí)現(xiàn)其戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的靈魂。在我國(guó)政府高度重視科技自主創(chuàng)新，大力實(shí)施國(guó)家自主創(chuàng)新戰(zhàn)略的背景下，科技+金融+地產(chǎn)的嶄新商業(yè)模式，已經(jīng)成為順應(yīng)時(shí)代潮流、打造市場(chǎng)主導(dǎo)的技術(shù)創(chuàng)新體系、實(shí)施國(guó)家自主創(chuàng)新戰(zhàn)略的重要方式。

    據(jù)了解，由單一民營(yíng)企業(yè)投資運(yùn)營(yíng)的中關(guān)村科技園分中心——北京石榴科技創(chuàng)新中心已在石榴集團(tuán)的新布局下開始運(yùn)營(yíng)。

    桑春華表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展趨于泡沫，在資本市場(chǎng)不斷成長(zhǎng)過程中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來五到十年會(huì)經(jīng)歷一個(gè)非常艱難但非常重要的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型期。對(duì)于當(dāng)下，桑春華認(rèn)為要勇于改變，保持一直在路上的創(chuàng)業(yè)者心態(tài)，才能不被時(shí)代甩下。（原標(biāo)題：樓市經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的選擇：多元化轉(zhuǎn)型潮 文/白小君）