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    3月5日，國務院總理李克強在作政府工作報告時提出，“適度擴大財政赤字，主要用于減稅降費，進一步減輕企業(yè)負擔。今年將采取三項舉措。一是全面實施營改增，從5月1日起，將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負只減不增。”

    消息傳來，商業(yè)地產(chǎn)界眼看一派喜大普奔的氣象，“企業(yè)有望加入購房大軍”成為不少項目微信稿的主題。那么，這條政策真的是專門針對樓市商業(yè)地產(chǎn)去庫存的利好，商業(yè)地產(chǎn)春天來了嗎？企業(yè)即將會大量買房？

    其實并沒有那么簡單。多位業(yè)內(nèi)人士分析認為，這條新政將會對商業(yè)地產(chǎn)市場去庫存起到一定的積極作用，推動一部分企業(yè)新購寫字樓，然而影響程度有限。

    新增不動產(chǎn)才可納入抵扣
    具體如何計算是難題

    3月7日，財政部部長樓繼偉就財政工作和財稅改革的相關(guān)問題回答了記者提問。在回答營改增相關(guān)問題時，樓繼偉表示：“今年5月1日施行的營改增擬準備方案是，17%的標準稅率不提高，但新增不動產(chǎn)可以納入抵扣。”

    具體來看，樓繼偉指出，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務業(yè)要納入營業(yè)稅改增值稅是最大的推進難點。這四個行業(yè)占了大約960萬戶，對應的營業(yè)稅是1.9萬億，占到原來營業(yè)稅總收入的約80%。

    樓繼偉強調(diào)，將要施行的營改增方案中，不動產(chǎn)抵扣對象是指新增的不動產(chǎn)，以往的存量不動產(chǎn)并不納入抵扣。

    根據(jù)國稅總局統(tǒng)計，目前尚未改革的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務業(yè)，涉及近1000萬戶納稅人，是已納入營改增納稅人的兩倍。這些行業(yè)戶數(shù)眾多、業(yè)務形態(tài)豐富，特別是房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)的增值稅制度設計更是一個難題，因此，稅率、計稅方法、抵扣方式、納稅地點等稅制要素的科學設計以及過渡政策的合理安排，事關(guān)營改增試點的平穩(wěn)推進。

    樓繼偉此前表示，過去不動產(chǎn)不被納入進項稅抵扣范圍，今后可以納入抵扣了，從理論上來說，實際上等于所有行業(yè)都受益，因此測算也就非常難。同時，不動產(chǎn)的形態(tài)也不太一樣，辦公室和廠房，有買的有租的等等。設計起來比較頭疼，幾乎涉及所有的企業(yè)，所以沒辦法算得很準，但會有一個大致的估量。

    新政事關(guān)財稅體制改革
    企業(yè)能減多少稅還要等細則出臺

    這條新政出臺的背景是，營改增是我國“十二五”時期財稅體制改革的一項重要任務，2015年是“十二五”收官之年，原本是要到2015年為止力爭全面完成營改增改革目標的。今年1月，李克強總理召開座談會時提出，今年要全面推進營改增，并加大部分稅目進項抵扣力度，進一步較大幅度減輕企業(yè)稅負。

    由此，多位資深業(yè)內(nèi)人士分析認為，新政出臺是緣于我國財稅體制改革的重要內(nèi)容，目前實現(xiàn)營改增的時間窗已明確為今年5月1日；“將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍”，其初衷應該是不動產(chǎn)涉及金額較大，將其納入增值稅抵扣范圍，符合李克強總理提出的“加大部分稅目進項抵扣力度，進一步較大幅度減輕企業(yè)稅負”這一操作原則。總而言之，這跟財稅體制改革密切相關(guān)，而并不是專門針對樓市中商業(yè)地產(chǎn)高庫存而出臺的政策利好。

    同時，目前只是明確了營改增的完成時間窗和減輕企業(yè)稅負的方向，一應稅收政策細則尚未出臺，最終增值稅如何計算仍是未知，“新增不動產(chǎn)增值稅納入抵扣范圍”，到底能夠讓企業(yè)減少多少的稅費，也還并不清楚。

    “對于商業(yè)地產(chǎn)市場會有一定的利好驅(qū)動，但具體程度如何，還是要等實施細則出來才會知道。”建工地產(chǎn)副總裁陳黎駒表示。

    新政更多是錦上添花
    刺激租用企業(yè)自購寫字樓

    新政對樓市商業(yè)地產(chǎn)去庫存是重大利好？企業(yè)即將大量買房？贏商投資總經(jīng)理方芳認為，這是對新政的過度解讀。

    “新政的初衷，應該是在營改增全面推進的背景下，鼓勵企業(yè)購置不動產(chǎn)，來增加企業(yè)的進項稅抵扣。由于不動產(chǎn)的特殊性，涉及的進項金額較大，抵扣稅費也會較多；但同時不動產(chǎn)作為比較貴的生產(chǎn)資料，它的購買數(shù)量和頻率也相對有限，從這個角度來說，不動產(chǎn)涉及的進項稅抵扣也就有限。”

    方芳認為，新政的施行，對企業(yè)而言更多是一種錦上添花的作用。就像住宅最近的契稅減免新政，能夠進一步推動購房者積極下單，但很少會有買家純粹因為這一減免就決定購房，畢竟相對于房子的總金額來說，契稅減免所涉金額仍然相當有限，不會起到?jīng)Q定性的作用。

    據(jù)她介紹，如果單純從減免額度上來考慮的話，事實上，企業(yè)會更愿意選擇一些擁有優(yōu)厚優(yōu)惠政策的產(chǎn)業(yè)園等來辦公。目前，在不少板塊的產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，只要符合一定的條件，購買寫字樓就會有價格優(yōu)惠；等到入駐辦公，政府還很有可能給予一定的稅收返還，對企業(yè)的刺激作用還是蠻大的。

    此外，從購房主體來看，個人和企業(yè)有蠻大的差異。企業(yè)買房，不僅各方面成本都比較高，而且出售流程也更為復雜，因此，企業(yè)來投資買房的可能性，遠比個人投資買房要小。

    首先，相較于個人，企業(yè)購買寫字樓，無論持有還是出售，其稅負都要高得多。光這一部分，就足以抵消掉新增不動產(chǎn)的增值稅抵扣，企業(yè)主還不如選擇以個人名義買房。其次，企業(yè)購入寫字樓，從此就作為企業(yè)的固定資產(chǎn)，一旦經(jīng)營不善涉及訴訟，就很容易被查封抵債等。再者，很多企業(yè)都會有合伙人，企業(yè)資產(chǎn)跟個人資產(chǎn)，完全就是兩碼事。

    “所以，新政最有可能刺激前來購買的，是那些本來就有需求、全新創(chuàng)業(yè)或是正在租賃辦公樓的企業(yè)，它們會更傾向于自購寫字樓。從這個角度來看，新政的惠及面有限。”多位商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士最終達成了這樣的共識。