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　　“送陽臺”、“送設(shè)備平臺”、“送飄窗”、“送地下室”……此類買房送面積的手段曾經(jīng)一度是開發(fā)商最有效的營銷賣點(diǎn)。杭州戶型史上甚至出現(xiàn)過“逆天”的LOFT戶型，90平方米實(shí)用空間曾達(dá)到170平方米。

　　不過隨著2014年7月份住房城鄉(xiāng)建設(shè)部批準(zhǔn)發(fā)布的新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》執(zhí)行以來，開發(fā)商不敢隨意亂送“面積”了。在開發(fā)商的宣傳中，“大面積贈送”也開始大幅減少。

　　但是，近日有購房者反映，在淳安縣千島湖鎮(zhèn)上的幾個樓盤，在銷售宣傳中號稱得房率達(dá)到100%甚至以上。“80多平方米的面積，可拓展的面積達(dá)20平方米”，該購房者稱，贈送的近20個平方米，開發(fā)商方面表示后續(xù)將通過對“通高”、“錯層”、“挑高”的露臺等改造來獲得。

　　情況是否真是如此？大范圍的澆筑，是否涉及違章建筑？……帶著這些疑問，記者專門去千島湖進(jìn)行了一番調(diào)查。

　　“二次澆筑”為重要賣點(diǎn) 購房后要求簽訂二次改造協(xié)議普遍

　　“紅色區(qū)域全部是贈送面積”，在千島湖鎮(zhèn)一個叫“匯宇·和庭”的售樓處，現(xiàn)場置業(yè)顧問在介紹在售房源時把面積贈送作為一個“重點(diǎn)”向在場的購房者介紹到。

　　匯宇·和庭位于千島湖珍珠半島，地塊南臨珍珠大道，北臨中軸溪綠化帶，項(xiàng)目規(guī)劃由9幢點(diǎn)板結(jié)合的高層住宅、兩層獨(dú)立商業(yè)用房組成，目前在售戶型為84平方米-127平方米不等，“每個戶型都有不同大小的贈送面積”。

　　據(jù)現(xiàn)場置業(yè)顧問介紹，所贈送的面積主要通過露臺澆筑等方式來進(jìn)行拓展，而這些露臺面積，則主要通過“通高”、“錯層”、“挑高”等方式來“獲得”，按照現(xiàn)在的規(guī)定，這些露臺都是不計(jì)算建筑面積的。“就像這個戶型，現(xiàn)在模型顯示中空的地方，到時候交付之后我們進(jìn)行統(tǒng)一澆筑。”該置業(yè)顧問介紹，和庭每一幢房源都有奇、偶層等設(shè)計(jì)，比如露臺的隔壁會有一個挑高的“空洞”，這個“空洞”則在項(xiàng)目交付后由第三方進(jìn)行統(tǒng)一建設(shè)，把露臺的上方和隔壁的“空洞”改造為“陽臺”，這個“陽臺”外圍，后續(xù)可根據(jù)需要采用玻璃窗戶進(jìn)行包圍，與原設(shè)計(jì)的“半個房間”相連成為一個完整的“房間”或者其他功能區(qū)。以84平方米戶型為例，可拓展面積為20平方米；86平方米戶型則可拓展面積為25平方米；最大的127平方米戶型，可拓展面積則達(dá)29平方米。

　　為了更直接地體現(xiàn)“贈送面積”，和庭還在現(xiàn)場售樓處建設(shè)了樣板房。“樣板房呈現(xiàn)的每個戶型，都是把露臺等改造之后的樣子，也就是說最后你交付拿到的房子。”

　　據(jù)介紹，若購買和庭的房源，除了簽署購房合同外，還需要再簽訂一份二次改造協(xié)議。“這個協(xié)議我們是所有購房者買房時統(tǒng)一進(jìn)行簽署的，也就是說買房的另外一個條件就是同意后續(xù)的統(tǒng)一改建擴(kuò)建，之后我們會委托第三方來進(jìn)行澆筑，費(fèi)用則按照購買戶型的大小來收取，比如127平方米戶型，大概收取4000元左右的費(fèi)用。”

　　當(dāng)記者提出“統(tǒng)一擴(kuò)建”之后是否會有質(zhì)量以及“違章”等風(fēng)險(xiǎn)時，該置業(yè)顧問表示，所有的澆筑質(zhì)量要求和房屋建筑將執(zhí)行統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，因此不用擔(dān)心。“至于是否會違章，這也不用擔(dān)心，我們所有澆筑，都不會改變建筑本身的外立面和結(jié)構(gòu)，在設(shè)計(jì)時就已經(jīng)預(yù)留了空間，并不是普遍意義上的違章澆筑。”

　　與匯宇·和庭類似做法的還有同在珍珠半島的千島湖壹號項(xiàng)目，該項(xiàng)目也設(shè)計(jì)了挑高露臺等，給后期的改造擴(kuò)建提供可能。“不過我們后期只負(fù)責(zé)澆筑好，而且這澆筑好的部分不能直接包進(jìn)來，成為室內(nèi)的各功能使用區(qū)域。”千島湖壹號的現(xiàn)場置業(yè)顧問介紹，“后期改造到時候是與第三方簽署協(xié)議，成本則要按照你所買的戶型大小收取不等的費(fèi)用。”

　　該現(xiàn)場置業(yè)顧問表示，因?yàn)榍�島湖壹號后期物業(yè)為綠城物業(yè)，而綠城物業(yè)是明確不允許包陽臺的，因此在項(xiàng)目交付后，開發(fā)商方面只會對挑高露臺等委托第三方進(jìn)行統(tǒng)一澆筑。至于后續(xù)是否會被認(rèn)定為違章建筑，該置業(yè)顧問直言，“按照目前的建筑計(jì)算方式，這其實(shí)算是一種‘偷面積’，但這也是現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的潛規(guī)則，而且我們澆筑的部分，并沒有影響房屋本身的外立面，外面的欄桿等原先就在設(shè)計(jì)之內(nèi)。”

　　住建局：任何未經(jīng)過規(guī)劃審批的改擴(kuò)建行為都是違規(guī)建設(shè)行為

　　在采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，在宣傳“贈送面積”時，開發(fā)商的態(tài)度也有些區(qū)別。像匯宇·和庭，在現(xiàn)場戶型圖以及樣板房展示方面，直接把可“偷”的面積呈現(xiàn)。而千島湖壹號，在戶型圖上，則僅把設(shè)備陽臺的可拓展面積標(biāo)注為“百變空間”或“靈動空間”等，挑高露臺等澆筑部門則主要以置業(yè)顧問的現(xiàn)場介紹為主。

　　“我們所有的政策都是和杭州一樣的，一切沒有經(jīng)過規(guī)劃審批的任何改擴(kuò)建行為，明確都是違法行為。”對此，淳安縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。這也就是說像和庭、千島湖壹號等項(xiàng)目對購房者介紹的所謂的后期改擴(kuò)建，只要是沒有通過規(guī)劃審批的，都將被認(rèn)定為違章建筑，屆時相關(guān)執(zhí)法部門也將有權(quán)干預(yù)和拆除。

　　該負(fù)責(zé)人介紹，過去杭州市場上，不少開發(fā)商絞盡腦汁在搞戶型創(chuàng)新，為了“偷面積”使出了渾身解數(shù)，樓市中贈送面積的做法非常普遍，而這種做法在千島湖市場也是屢見不鮮。“認(rèn)定以后的澆筑以及陽臺等行為是否違法，最直接的就是看他們通過審批的規(guī)劃圖里有沒有這個規(guī)劃，沒有的話，那肯定是違規(guī)建設(shè)行為。”而對開發(fā)商在銷售過程中對購房者所做的承諾和介紹，該部門的態(tài)度也非常明確。“這肯定是虛假廣告，我們也會按照相關(guān)的規(guī)定、法規(guī)去規(guī)范他們的行為。”

　　據(jù)介紹，早在去年，就有購房者向相關(guān)部門咨詢開發(fā)商承諾送的面積是否合法，房產(chǎn)管理科等相關(guān)部門除了對違規(guī)建設(shè)行為進(jìn)行明確外，還協(xié)同工商等部門對開發(fā)商的樓書、樣板房現(xiàn)場以及宣傳說辭進(jìn)行規(guī)范，對于并未通過規(guī)劃審批的部分，進(jìn)行明確的告知和區(qū)分。“下一步，根據(jù)你們反映的情況，我們也會去現(xiàn)場了解情況，如情況屬實(shí)，將會對他們的行為進(jìn)行規(guī)范以及提出整改。”

　　同時，淳安縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等相關(guān)部門提醒，購房者在買房時，對于開發(fā)商承諾的各類贈送面積等，為了保護(hù)自己的利益，可讓開發(fā)商提供規(guī)劃許可證，對比圖紙看一下，贈送空間是否在審批范圍內(nèi)；或者自己到淳安縣住建局或相關(guān)職能部門查資料，了解樓盤審批建筑范圍，只要不在規(guī)劃審批許可范圍內(nèi)，職能部門都有權(quán)進(jìn)行拆除整頓。

　　多位資深業(yè)內(nèi)人士則提醒，所謂的贈送面積，并不是真正的白送。“羊毛出在羊身上，開發(fā)商贈送面積的部分，實(shí)際上一樣要出成本，最后這些成本都會分?jǐn)偟劫彿空哳^上。”同時，這些贈送的露臺、飄窗等，實(shí)際上是開發(fā)商擴(kuò)大了容積率，意味著公共空間等要讓出一定的面積，也會影響業(yè)主的整體舒適度。另外，贈送的面積，并不計(jì)在產(chǎn)權(quán)面積之內(nèi)，不受法律認(rèn)可，遇到拆遷、出售、繼承、抵押等情況時，購房者的權(quán)益也將得不到保護(hù)。而且，如挑高樓層等贈送面積一般都需要進(jìn)行另外搭建或特殊裝修，因要考慮到承重的問題，若裝修不當(dāng)，很可能造成安全隱患。

　　事實(shí)上，為應(yīng)對開發(fā)商的“偷面積”行為，多年來，規(guī)劃管理部門不斷出臺相關(guān)的規(guī)定政策，從規(guī)劃源頭上對該類行為進(jìn)行約束。2014年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部批準(zhǔn)發(fā)布了新版《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》，該規(guī)范自當(dāng)年7月1日起實(shí)施。在新版規(guī)范中，開發(fā)商常用的飄窗、雙層挑高露臺、地下室等贈送空間，將不再以全贈送的形式出現(xiàn)。去年8月份，杭州市還專門下發(fā)了《關(guān)于建筑工程和房屋建筑面積計(jì)算補(bǔ)充規(guī)定》的通知。該通知規(guī)定，房屋主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的建筑空間，無論其名稱如何（標(biāo)注陽臺、飄窗、露臺、空中花園、入戶花園等），均視為主體房屋，按主體結(jié)構(gòu)外圍水平投影計(jì)算全面積。其中陽臺進(jìn)深不得超過2.4米，飄窗外沿突出外墻面不得超過0.7米，超過的陽臺或飄窗，均視為主體房屋計(jì)算全面積。以陽臺為例，進(jìn)深在2.4米以內(nèi)，在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的全部陽臺將全部算面積，在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，則將算一半的面積；而進(jìn)深超過2.4米的，則不管是否在主體結(jié)構(gòu)外，整個陽臺都將計(jì)算面積。之后，杭州市還出臺了《杭州市城市房屋使用安全管理?xiàng)l例》，該條例從今年3月1日正式開始施行，其中規(guī)定在房屋裝修中禁止違法拆改、變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；禁止超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范，擅自增加房屋使用荷載等。