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    隨著海外商業(yè)地產(chǎn)投資熱的興起，美國毫不意外地成為了投資熱土，然而在2016年美國商業(yè)地產(chǎn)是否依然能保持其上漲勢頭？對此，有外媒認(rèn)為美國商業(yè)地產(chǎn)的價格或?qū)⑾禄��?/p>

    區(qū)域發(fā)展趨勢不同

    實(shí)際上，對于美國商業(yè)地產(chǎn)市場的前景，投資者們和市場觀察人士之間的意見均未達(dá)成一致。

    自大蕭條結(jié)束后，美國商業(yè)地產(chǎn)的價格就幾乎直線上漲，2009年至2015年期間，其價格翻了一倍。然而，有外媒認(rèn)為，現(xiàn)在美國商業(yè)地產(chǎn)市場的狂歡可能會面臨終結(jié)，房地產(chǎn)的價格似乎已經(jīng)平穩(wěn)下來，甚至可能蓄勢低迷。                       　　

    世邦魏理仕集團(tuán)公司發(fā)布的《2016全球房地產(chǎn)市場預(yù)測報告》指出，經(jīng)濟(jì)增速放緩加上低利率，還有人們對這幾年來全球經(jīng)濟(jì)持有的悲觀態(tài)度和市場的反復(fù)動蕩，這些情況在2016年都會持續(xù)，促使全球的商業(yè)租金和投資量增速放緩。

    巴斯科姆集團(tuán)是一家位于美國加利福尼亞州爾灣市的私人股權(quán)投資公司，作為公寓業(yè)主，他們認(rèn)為目前還沒有看到價格有所軟化。“我不知道是否有（某種模式）的數(shù)據(jù)已經(jīng)顯示出這種趨勢。”巴斯科姆的并購與財(cái)務(wù)高級主管斯科特·麥克拉夫說道，他對公寓市場仍然充滿信心。

    據(jù)麥克拉夫觀察，巴斯科姆公司在洛杉磯、圣迭戈、舊金山灣區(qū)、丹佛和拉斯維加斯所擁有的物業(yè)的價格表明，這些地方的市場仍然堅(jiān)挺，但休斯頓的價格有所下滑。

    幾乎所有人都認(rèn)為2016年休斯敦的商業(yè)地產(chǎn)情況將變得十分嚴(yán)峻，因?yàn)橛蛢r暴跌后這個城市的經(jīng)濟(jì)受到了重創(chuàng)。但在所謂的門戶城市如紐約和舊金山，以及高科技中心如硅谷，商業(yè)地產(chǎn)的價格依然堅(jiān)挺。富國銀行的維特納表示，硅谷的高科技產(chǎn)業(yè)的就業(yè)率終于重回2000年的峰值。

    降價還是升值

    2015年，美國商業(yè)地產(chǎn)的價格平均上漲了10％，對那些股市失利的投資者而言這一收入十分可觀，商業(yè)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)綠街咨詢公司提供的指數(shù)表明，商業(yè)地產(chǎn)的價格在過去三年里總共上漲了30%。

    根據(jù)綠街咨詢公司的估算，自2009年以來，美國商業(yè)地產(chǎn)價格已經(jīng)翻了一倍。該公司測算的商業(yè)地產(chǎn)價格指數(shù)在2007年8月為100，隨后在2009年驟降至61.2，最終于2015年底大幅反彈至122.7。

    在市場復(fù)蘇的過程中，美國國內(nèi)外的投資者和投資機(jī)構(gòu)們注入的資金提振了波士頓、紐約和舊金山的寫字樓市場以及科羅拉多州、佛羅里達(dá)州和得克薩斯州郊區(qū)的公寓市場。

    然而綠街的高級分析師皮特·羅斯蒙德認(rèn)為，利率的些許上升和高居不下的價格意味著商業(yè)地產(chǎn)價格的下降在今年成為“一個非�，F(xiàn)實(shí)的可能性”。“我認(rèn)為房地產(chǎn)已經(jīng)超出公允價值15％到20％，”他說，“我不知道它們的價格調(diào)整比例是否也會有那么多。”

    也有人對市場前景抱有更為樂觀的態(tài)度。他們指出，美國的經(jīng)濟(jì)還在增長中，今年1月美國的失業(yè)率甚至降至4.9%，而自2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)以來，美國也少有投機(jī)性的發(fā)展。

    “盡管一些商業(yè)地產(chǎn)價格的上漲趨勢已經(jīng)有所冷卻，但你并沒有看到除了公寓還有新的發(fā)展空間，”富國銀行經(jīng)濟(jì)集團(tuán)高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克·維特納說道，“在很長一段時間里，利率都可能會保持在較低的水平，這使得房地產(chǎn)投資變得更具吸引力。”

    商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司NAI Global的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家彼得·林奈曼也認(rèn)為美國商業(yè)地產(chǎn)市場有上漲的趨勢。

    “房東會看到今年的租金持續(xù)上漲，”他說。“雖然供應(yīng)量的增長有所回升，特別是工業(yè)物業(yè)和酒店，但需求的增長速度將繼續(xù)超過供應(yīng)量的增長。”

    不過，并非所有的市場人士都如此樂觀。加利福尼亞大學(xué)洛杉磯分校的安德森預(yù)測中心資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家大衛(wèi)·舒爾曼認(rèn)為，未來商業(yè)地產(chǎn)價格會有所下滑。他預(yù)計(jì)，海外買家的需求曾將美國房地產(chǎn)的價格推到了頂峰，但他們的需求會有所減少。來自中東和俄羅斯的主權(quán)財(cái)富基金已經(jīng)意識到，暴跌的油價削弱了它們的購買力。

    投資者們已經(jīng)感受到了商業(yè)地產(chǎn)市場冷卻所帶來的些許疼痛。美國房地產(chǎn)指數(shù)顯示，盡管股息收益率最高達(dá)到4％，保證了REITs投資者們的總回報不至于有年度赤字，但所有房地產(chǎn)投資信托基金的價格都在2015年下跌了2％。由于美聯(lián)儲委員會準(zhǔn)備加息，REITs的發(fā)展受到了阻礙，現(xiàn)在它與債券相比并沒有什么吸引力。

    從某些方面來看，美國商業(yè)地產(chǎn)的價格也是自身過高收益的受害者。在過去5年，投資者們紛紛將價格推至歷史高位，使商業(yè)地產(chǎn)的資本化率達(dá)到了史上最低點(diǎn)。

    在商業(yè)地產(chǎn)的平均資本化率達(dá)到5％時，長期企業(yè)債券的平均資本化率就已經(jīng)跌破了5.5%。綠街的羅斯蒙德說道：“在大部分時間里，房地產(chǎn)看起來都相當(dāng)有吸引力，”他指出，“但現(xiàn)在資本化率低于債券收益率，房地產(chǎn)就顯得不是很有吸引力了。”

    羅斯蒙德認(rèn)為，即使價格得到修正，商業(yè)地產(chǎn)也不太可能重現(xiàn)2008年到2009年期間的暴跌現(xiàn)象，因?yàn)樗鼈兊膬r格泡沫更少，承保標(biāo)準(zhǔn)也并沒有松動。“這和上一次肯定不同，”羅斯蒙德說，“商業(yè)地產(chǎn)沒有過熱的現(xiàn)象存在。”

    巴斯科姆的麥克拉夫則懷疑公寓價格將大幅下挫。畢竟，隨著勞動力市場的復(fù)蘇，家庭的數(shù)量有望增加，而相對較低的住房擁有率表明，很多美國人寧愿租房而不是買房。“每個人都渴望獲利，而公寓租金就是最好的利潤來源之一。”麥克拉夫說道。