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    “我預(yù)計(jì)，至少未來10年至20年，中國仍然是世界的制造中心，既然如此，工業(yè)地產(chǎn)是必不可缺的，并且應(yīng)有廣闊的發(fā)展前景。”在談到為何由住宅建設(shè)轉(zhuǎn)向并不熟悉的工業(yè)地產(chǎn)時(shí)，上海知名房地產(chǎn)商季寶紅稱。

　　工業(yè)地產(chǎn)的概念一般是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，工業(yè)用地上可建的建筑物用途通常包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等。

　　受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)直接影響大

　　隨著全球經(jīng)濟(jì)態(tài)勢的進(jìn)一步動(dòng)蕩，今年一季度中國工業(yè)地產(chǎn)市場繼續(xù)受到進(jìn)出口行業(yè)下滑以及大型制造業(yè)緊縮開支的影響。如華北地區(qū)工業(yè)物業(yè)市場受整體需求下降的影響，北京、天津、大連和青島的工業(yè)物業(yè)租金平均報(bào)價(jià)下調(diào)；上海的工業(yè)物業(yè)租金報(bào)價(jià)比上一季度微降；華南地區(qū)的廈門、廣州、深圳三大城市工業(yè)物業(yè)租賃市場均因需求減弱導(dǎo)致租金下滑。

　　“經(jīng)濟(jì)形勢一旦風(fēng)向有變，進(jìn)出口、生產(chǎn)制造等相關(guān)行業(yè)勢必遭遇沖擊，工業(yè)地產(chǎn)市場繼而也會(huì)受到洗禮。”業(yè)內(nèi)人士表示。各類調(diào)查也顯示去年以來工業(yè)地產(chǎn)的"受災(zāi)"程度不比住宅、商辦市場來得小，如上海的嘉定、金山、奉賢、南匯等各郊區(qū)的空置工業(yè)物業(yè)面積在100多萬至200多萬平方米，其中約90%是待租的生產(chǎn)型廠房，并已有不少工業(yè)地產(chǎn)商拋售相關(guān)資產(chǎn)；又如截至去年11月底，深圳閑置廠房面積達(dá)到1300萬平方米，比2007年年底時(shí)增加了56%，而至今年春節(jié)后，深圳的廠房空置率已達(dá)20%。

　　長期穩(wěn)定回報(bào)深受青睞

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長期穩(wěn)定回報(bào)”的四大特性。“相對于其他類型地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)較易得到廉價(jià)的土地且開發(fā)面積往往很大，一般還有優(yōu)惠的土地使用政策。同時(shí)，工業(yè)地產(chǎn)本身的收益性也是其被一些投資者追逐的重要原因，往往是租金收益和資產(chǎn)增值雙重目的。”

　　縱然去年以來樓市深度調(diào)整，國內(nèi)外資本逐鹿中國工業(yè)地產(chǎn)的興趣卻并未消減。國內(nèi)如綠地、復(fù)地、陸家嘴、鵬欣、中糧地產(chǎn)等外人眼中的商品房開發(fā)商其實(shí)幾年前都已紛紛投身工業(yè)地產(chǎn)。外資則有新加坡騰飛、普洛斯等專業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商，前者已在中國10多個(gè)城市投資有科技園區(qū)項(xiàng)目，并在新加坡成立了30億元人民幣的騰飛中國工業(yè)園和產(chǎn)業(yè)園投資基金；后者也在今年與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司合資后收購了蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目，并預(yù)計(jì)未來兩年大約有10億美元的投資額度投向中國市場。

　　下游產(chǎn)業(yè)增值潛力更大

　　五合智庫總經(jīng)理鄒毅介紹，成規(guī)模的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從形成到成熟需要較長的時(shí)間，“比如完成了園區(qū)的產(chǎn)業(yè)選擇之后，下一個(gè)問題也隨之浮出水面：如何在園區(qū)內(nèi)擺放這些產(chǎn)業(yè)？還需要增加其他一些如住宅、商業(yè)等配套使得園區(qū)的功能更加完善么？工業(yè)園區(qū)是始終處于動(dòng)態(tài)中的，也許我們有能力做5年、10年的規(guī)劃，但如果是30年、50年呢，科學(xué)預(yù)測的準(zhǔn)確度將大大降低，一些產(chǎn)業(yè)的生命周期可能很短、波動(dòng)很大，因此要適時(shí)對規(guī)劃做出調(diào)整。所以要考慮可持續(xù)發(fā)展。”

　　此外，如何提高收入也是工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商們很注重的問題。鄒毅建議在房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈上，盡量降低土地批租等處于產(chǎn)業(yè)初級鏈的收入，而增加土地深度開發(fā)、自建物業(yè)出租、房地產(chǎn)銷售、物業(yè)管理等下游產(chǎn)業(yè)的收入，提高利潤率，使收入來源更持久，并分享工業(yè)地產(chǎn)增值帶來的效益。“一些專業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商對于工業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)化運(yùn)營，往往可以得到穩(wěn)定的回報(bào)率，并使得工業(yè)地產(chǎn)成為很好的做REITs的概念。”