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    專(zhuān)家：2016年從供給、政策和配套等入手加強(qiáng)去庫(kù)存

    回顧2015年和展望2016年杭州樓市，繞不開(kāi)一個(gè)詞——去庫(kù)存。這個(gè)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出的關(guān)鍵詞，已經(jīng)成為新年樓市主基調(diào)，同樣也是杭州樓市當(dāng)下的首要任務(wù)。

    在這樣的背景下，杭州透明售房市場(chǎng)研究院昨日召開(kāi)了杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫(kù)存”專(zhuān)家研討會(huì)，浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華、浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)虞曉芬等多位業(yè)內(nèi)房產(chǎn)專(zhuān)家，紛紛為如何去庫(kù)存獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。

    從16.5個(gè)月到12個(gè)月 可售商品住宅去化周期顯著縮短

    2015年以來(lái)，降息降準(zhǔn)、營(yíng)業(yè)稅“五改二”、降首付比例、提高商品房預(yù)售門(mén)檻、出臺(tái)住房保障貨幣化等一系列政策的實(shí)施，有效提振了市場(chǎng)信心，拉動(dòng)了自住型需求。

    據(jù)杭州透明售房市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2015年杭州全市新房成交量高達(dá)127176套，比之前最高的2009年增加了15896套。其中，4月以來(lái)，商品房成交量創(chuàng)造了史無(wú)前例的“九連萬(wàn)”（連續(xù)9個(gè)月破萬(wàn)套）。

    得益于連續(xù)的高成交，從去化周期這一指標(biāo)看，2015年杭州去庫(kù)存成績(jī)顯著。數(shù)據(jù)顯示，按近一年月均成交套數(shù)計(jì)算，全市新建商品住宅去化周期為12個(gè)月，較2014年同期下降了4.5個(gè)月。

    盡管去化速率提高了，但也應(yīng)該看到，目前杭州可售商品住宅數(shù)量依舊處于高位。透明售房市場(chǎng)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年末，杭州全市可售商品住宅122450套，存在較為明顯的分布不均衡和結(jié)構(gòu)不合理等問(wèn)題。

    “2015年杭州樓市有效庫(kù)存的去化比較明顯，但那些無(wú)效供應(yīng)，仍然存在難以去化的情形。”賈生華說(shuō)。

    透明售房市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)方張接則明確表示，目前主城區(qū)隱性庫(kù)存是顯性庫(kù)存的2倍（隱性庫(kù)存指那些未納入預(yù)售范疇的供應(yīng)量，如已出讓未立項(xiàng)地塊）。

    2016年樓市如何去庫(kù)存？

    從土地供應(yīng)、政策和配套入手

    面對(duì)庫(kù)存高企這一局面，2016年杭州樓市應(yīng)該如何去庫(kù)存？

    “第一是控制源頭，加強(qiáng)土地供應(yīng)的管控，對(duì)庫(kù)存量大的板塊減少供應(yīng)。”虞曉芬說(shuō)，應(yīng)該摸清隱性和顯性庫(kù)存量，建立區(qū)域協(xié)調(diào)機(jī)制。

    虞曉芬還認(rèn)為，政府應(yīng)該建立完善的購(gòu)房金融服務(wù)體系，保障每個(gè)公民都能享受到住房政策支持（目前的公積金政策，并沒(méi)有惠及所有人）；開(kāi)發(fā)商也應(yīng)該理性投資，不盲目拿地，決策果斷，該降價(jià)就降價(jià)。

    “在一些供不應(yīng)求的個(gè)別板塊，政府可以考慮改變土地用途，加快整體市場(chǎng)去庫(kù)存。” 虞曉芬說(shuō)。

    賈生華建議，應(yīng)加快基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，強(qiáng)化教育、醫(yī)療等公共服務(wù)配套，這樣可以把一些無(wú)效供給，轉(zhuǎn)化為有效供給。

    《維維說(shuō)房》《房產(chǎn)我來(lái)說(shuō)》主持人裘維維，也給出了自己的看法：“一方面要鼓勵(lì)市場(chǎng)兼并，由好的品牌房企帶動(dòng)積壓庫(kù)存的去化（如綠城和濱江的代建）；另一方面，繼續(xù)盤(pán)活二手房市場(chǎng)，這樣市場(chǎng)中的購(gòu)房者才有置換的資本。”

    建立細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)機(jī)制

    科學(xué)看待樓市庫(kù)存量

    當(dāng)前杭州商品房庫(kù)存較高，但不宜過(guò)分夸大，應(yīng)該進(jìn)行更加科學(xué)的分析。

    舉個(gè)例子，目前杭州市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)可售房源中，有51%的房源戶(hù)型面積低于60平方米。這部分房源，在市區(qū)商品房總庫(kù)存的套數(shù)占比達(dá)24%，按可售面積計(jì)算，卻僅占9%。顯然，同一個(gè)問(wèn)題，從兩個(gè)不同角度進(jìn)行剖析，得出的結(jié)果，是截然不同的，容易出現(xiàn)信息誤導(dǎo)。

    建立更加完善的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)機(jī)制，有利于促進(jìn)樓市庫(kù)存去化。杭州資深房產(chǎn)媒體人劉德科建議，“杭州應(yīng)該建立庫(kù)存分類(lèi)機(jī)制。比如，以從項(xiàng)目領(lǐng)取預(yù)售證開(kāi)始的去化時(shí)間為考量標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分類(lèi)，可分為僵尸庫(kù)存、正常庫(kù)存和活躍庫(kù)存等。這樣的分門(mén)別類(lèi)，有助于開(kāi)發(fā)商加快銷(xiāo)售節(jié)奏。”