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    剛剛過(guò)去的11月，前有習(xí)近平總書(shū)記首提樓市，強(qiáng)調(diào)“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存”，后有第22屆房博會(huì)姍姍來(lái)遲月底助推，最終月成交量再破萬(wàn)套創(chuàng)同期新高，杭州市區(qū)一共成交12182套，風(fēng)頭罕見(jiàn)勁過(guò)“金九銀十”。

    杭州樓市前所未見(jiàn)的月成交“八連萬(wàn)”神奇行情之下，11月的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也有不錯(cuò)的收獲，一共成交17.0萬(wàn)平方米，相比去年同期的10.9萬(wàn)方有約6萬(wàn)方的增長(zhǎng)。從成交套數(shù)來(lái)看，11月杭州商業(yè)地產(chǎn)一共成交2793套，在樓市總成交量中的占比為22.9%，所占份額繼續(xù)飆高至兩成以上。

    住宅去庫(kù)存壓力明顯扭轉(zhuǎn) 商業(yè)地產(chǎn)去化周期高達(dá)近4年

    眾所周知，杭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)一直成交艱難，住宅狂飆的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)未必受到帶動(dòng)，反而有時(shí)候會(huì)受到住宅成交量高企的壓制。今年上半年，住宅行情4月就開(kāi)始高速啟動(dòng)，但商業(yè)地產(chǎn)直到7月才聯(lián)動(dòng)有所起色。

    透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年4月，杭州商業(yè)地產(chǎn)成交套數(shù)占比僅為12.4%，等到7月，這一占比終于增長(zhǎng)為18.8%。直到三季度開(kāi)始，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目才實(shí)現(xiàn)18%以上的月均市場(chǎng)占有率。到了11月，這一占比驚喜地增長(zhǎng)至22.9%，今年的商業(yè)地產(chǎn)全年好行情有望。

    漢嘉佰盛商管統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月，杭州市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)一共成交2793套，總成交面積17.0萬(wàn)方。同時(shí)由于11月成交套數(shù)飆高，說(shuō)明小面積商業(yè)房源成交得比較多。

    11月的一個(gè)熱點(diǎn)話題是，杭州樓市可售存量一度飆至17萬(wàn)套以上，創(chuàng)下歷史新高。然而細(xì)究數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，整體庫(kù)存高位運(yùn)行的“障眼法”下，隨著今年的高速去化，住宅的去庫(kù)存壓力已經(jīng)得到扭轉(zhuǎn)顯著降低，壓力更大的當(dāng)數(shù)商業(yè)地產(chǎn)。

    截至11月底，杭州市區(qū)新房庫(kù)存達(dá)168309套，環(huán)比10月底增加了5000余套，但事實(shí)上住宅庫(kù)存占比卻呈持續(xù)下降趨勢(shì)。透明售房研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月底，杭州市區(qū)住宅存量9.6萬(wàn)套，套數(shù)占到總庫(kù)存的57.2%，相較于2014年7月局部放開(kāi)限購(gòu)時(shí)減少了12個(gè)百分點(diǎn)；這一可售套數(shù)相較去年同期已減少2822套，如果以近6個(gè)月杭州市區(qū)住宅月均成交套數(shù)來(lái)計(jì)算去化周期，11月底的住宅去化周期為10.3個(gè)月，已出現(xiàn)連續(xù)6個(gè)月下降，比起2014年7月底已整整縮短了13.4個(gè)月。

    反觀商業(yè)地產(chǎn)卻是實(shí)打?qū)嵉膲毫ι酱�，商業(yè)地產(chǎn)本就成交速度比住宅慢，申領(lǐng)預(yù)售證時(shí)又是整幢申請(qǐng)?zhí)讛?shù)較多，因而存量一直高企。截至11月底，杭州市區(qū)商業(yè)房源可售面積高達(dá)750萬(wàn)方，去化周期高達(dá)47.3個(gè)月，相較于2014年7月底僅僅縮短了3.2個(gè)月。由此可見(jiàn)，杭州樓市的去庫(kù)存壓力其實(shí)多在商業(yè)地產(chǎn)上，目前商業(yè)地產(chǎn)和住宅市場(chǎng)的去化周期比已達(dá)4.6：1！

    11月商鋪均價(jià)直降兩千 寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交平穩(wěn)

    11月的商鋪市場(chǎng)，環(huán)比10月有所放量，然而價(jià)格出現(xiàn)下行。漢嘉佰盛商管數(shù)據(jù)顯示，11月，商鋪一共成交3.5萬(wàn)方，環(huán)比10月的2.7萬(wàn)方有0.8萬(wàn)方的增長(zhǎng)；成交均價(jià)為19512元/平方米，環(huán)比10月的21683元/平方米直降逾兩千。

    從商鋪成交面積前十排行榜中可見(jiàn)，蕭山、余杭樓盤(pán)占到了一半，其余樓盤(pán)均價(jià)也偏低，從而拉低了整體成交均價(jià)。

    再看寫(xiě)字樓市場(chǎng)，11月行情跟10月基本持平，一共成交3.5萬(wàn)方，成交均價(jià)17218元/平方米。

    從寫(xiě)字樓成交面積前十排行榜來(lái)看，市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)兩極分化的局面。

    丁橋酒店式公寓新盤(pán)放量 小面積低總價(jià)房源仍為成交主力

    隨著新老樓盤(pán)的同步發(fā)力，11月的酒店式公寓市場(chǎng)成交放量，一共成交10.0萬(wàn)方，環(huán)比10月的8.0萬(wàn)方大增兩萬(wàn)方，成交均價(jià)為12468元/平方米，環(huán)比有所下降。

    盤(pán)點(diǎn)酒店式公寓成交面積前十，可以發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)熱點(diǎn)仍為小面積低單價(jià)房源。

    板塊來(lái)看，周邊區(qū)域份額不少，蕭山、余杭樓盤(pán)占到了五席，其中臨平板塊有兩盤(pán)上榜；下沙板塊向來(lái)是酒店式公寓供應(yīng)大戶，也有兩個(gè)樓盤(pán)上榜，成交均價(jià)在萬(wàn)元上下。

    截至11月底，今年杭州市區(qū)新房成交量已突破11萬(wàn)套，超過(guò)最瘋狂的2009年成交量，而12月仍是各家開(kāi)發(fā)商的年度沖量檔期，今年杭州樓市月成交“九連萬(wàn)”指日可待。那么，12月的商業(yè)地產(chǎn)能否持續(xù)兩成以上的成交套數(shù)高占比，跟隨住宅打一場(chǎng)漂亮的年末收官戰(zhàn)，我們拭目以待。（數(shù)據(jù)支持/漢嘉佰盛商管）