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　　912.17億元，剛剛過去的天貓“雙11”再創(chuàng)交易額新高。某房企也借著“雙11”，旗下樓盤的社區(qū)商鋪全面降價，鋪面價格甚至比住宅還要便宜。社區(qū)商鋪，這個過去商鋪投資中的“小盤活躍股”，如今的情況不太景氣。

　　社區(qū)商鋪大清盤
　　價格甚至低過住宅

　　10月濱江核心地塊出讓的兩塊地，樓面地價創(chuàng)下歷史新高，達到了2.1萬元/平方米。

　　這樣一個板塊，如果傳出商鋪漲價的消息似乎并不奇怪，但近日某知名房企開發(fā)的樓盤，其商鋪卻傳來降價大促銷的消息。這些商鋪比鄰該企業(yè)開發(fā)的一個商業(yè)綜合體，商鋪清盤價僅僅2萬元/平方米起，其中一套商鋪現(xiàn)價265萬元，相比原先的價格降幅超過30%。“這也是我們配合雙11的一次大促銷。”該樓盤銷售人員如是說。

　　這個價格有多便宜？該商鋪所在的樓盤，其今年成交的住宅房源均價基本在25000元/㎡左右，商鋪卻降至20000元/㎡的起價，低過了住宅。

　　在這一區(qū)域，60㎡的社區(qū)商鋪租金可以達到6~8萬元/年，這意味著若能成功租出去，每年的投資回報率還是較穩(wěn)定的，可以達到5%左右。

　　受電商、綜合體沖擊
　　社區(qū)商鋪不好賣

　　雖然有一種說法，該房企商鋪降價是為了回籠資金，為拿地做準備，但隨著房地產(chǎn)投資客減少，電商行業(yè)發(fā)展迅猛，以及商業(yè)綜合體的大量出現(xiàn)，社區(qū)商鋪難賣已經(jīng)成了房產(chǎn)圈的共識。

　　某丁橋樓盤的置業(yè)顧問介紹，一個月最多就一兩組客戶來詢問商鋪，能夠依靠降價把商鋪銷售出去就很不錯了，他告訴記者：“區(qū)域內(nèi)有些商鋪價格一直在降，但無人問津。”

　　“商鋪和住宅不一樣，住宅是自住為主，商鋪都是投資型需求，降價也不一定有效果。”某房企營銷總表示，手里的住宅基本已經(jīng)清盤，但商鋪卻一直沒有好的去化途徑。他告訴記者，樓市的黃金十年同樣炒高了商鋪的價格，如今多的是虧在業(yè)主手里的二手商鋪，一手的社區(qū)底商就更難賣了。

　　記者了解到，一些二手商鋪售價相比購買時跌了20~30%。以位于中山北路百井坊附近的某套商鋪為例，總面積300m2左右，房東2010年買入價格是1850萬元，現(xiàn)在掛牌出售的價格是1350萬元，足足虧了500萬元，跌了27%。

　　社區(qū)商業(yè)規(guī)劃過量
　　不符合實際需求

　　過去社區(qū)商鋪之所以比較好賣，一是因為房地產(chǎn)黃金十年，投資需求大，且“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)理念被廣泛認可；二是電商沖擊還沒那么大，社區(qū)商鋪的經(jīng)營能夠盈利。

　　但社區(qū)商鋪的好日子已經(jīng)過去。記者從萬科了解到，過去，萬科在住宅項目中會拿8%來做社區(qū)商鋪，如今這么大體量卻很難賣。“現(xiàn)在我們已經(jīng)減少商鋪比例，如果這個樓盤的商業(yè)是內(nèi)生型，以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主的，就只配2%商業(yè)，如果能輻射到周邊小區(qū)的，則設(shè)置4%左右。”

　　記者了解到，目前社區(qū)商鋪的業(yè)態(tài)主要為兩類，一是便利店這樣的零售型業(yè)態(tài)，另一類是餐飲、健身等服務(wù)型業(yè)態(tài)。而對于一個小區(qū)自身的需求來說，萬科表示“五菜一湯”就夠了，包括：綠色、時尚的社區(qū)菜市場（湯），健康、便民的社區(qū)食堂，豐富、齊全的品牌超市，以及服務(wù)快捷的洗衣店、藥店和銀行(五菜)。頂多再加點水果店，寵物服務(wù)類的業(yè)態(tài)，所需要的面積并不是太大。

　　但這幾年新推的樓盤動輒就有五六千平方米的社區(qū)商業(yè)規(guī)劃，很容易陷入銷售困境。贏商機構(gòu)總經(jīng)理方芳表示，很多開發(fā)商還停留在過去的思維，認為商鋪可以賺錢，在規(guī)劃時忽略了實際需求，社區(qū)商鋪本身規(guī)劃嚴重過量，造成了如今有價無市的局面。