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    “搶到就是賺到！”“桐鄉(xiāng)首座時尚百貨主題商城，壓軸登場。”……在杭州人余女士的辦公桌抽屜里，還保留著購買宏望大廈商鋪時的宣傳單頁。3年過去了，當(dāng)初銷售員賣力推銷的說辭還回蕩在耳邊，但余女士購買的商鋪卻如同一紙褶皺的諾言，冷卻在繁華地段的一角。

    商場二、三樓商鋪空置近2年

    “想把商鋪賣掉，根本沒人來買，我現(xiàn)在其他的想法也沒有，就是希望開發(fā)商可以把商鋪再回收走。”余女士說，這個原本在她看來穩(wěn)賺不賠的投資，如今卻成了甩不掉的爛攤子。

    宏望大廈位于桐鄉(xiāng)慶豐中路和公園路交叉口，是桐鄉(xiāng)最繁華的商業(yè)中心地段，商場與高樓林立，車流與人流交匯，但就是這樣的“絕版”地段上不乏慘淡經(jīng)營的投資項目。“到今年6月底，3年的返租期已經(jīng)到了，但商場人氣沒有起來，二、三樓的商鋪一直空著。”余女士語氣沮喪地說。

    目前，宏望大廈一樓的商鋪經(jīng)營手機(jī)生意，甚至還引進(jìn)了一家蘋果體驗店，但走進(jìn)店里能看到通往二樓的樓梯被橫條封了。“當(dāng)初承諾我們1-4樓統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一招商，但1樓是自主招商，4樓整層被買走開牛排店，二樓和三樓有七八十個業(yè)主，商鋪一直空著。”余女士說。

    管理大廈的朋悅商業(yè)經(jīng)營有限公司工作人員小周介紹，二、三樓商鋪曾經(jīng)是某電器賣場，但因經(jīng)營不善，開了不到1年便撤走了，隨后一直沒有商戶再進(jìn)來。

    記者看到業(yè)主合同上，寫明了前3年商鋪由經(jīng)營公司統(tǒng)一經(jīng)營，2015年6月底到期后交付給業(yè)主自行打理。如今返租期限已過，商鋪卻經(jīng)營慘淡，無人問津。另據(jù)多位業(yè)主稱，當(dāng)時3年租金一次性抵扣到了原房款中，并沒有體現(xiàn)在合同中。

    招商困難 租金還不夠付按揭

    如何將空置商鋪出租，成了目前業(yè)主們最想解決的問題。招商心切，部分業(yè)主與業(yè)委會、經(jīng)營公司的矛盾也因此激發(fā)。此前，宏望大廈業(yè)委會曾貼出一份公告，告知業(yè)主在3個月內(nèi)自行想辦法招商，如果沒有妥善結(jié)果，招商決定權(quán)將授權(quán)于業(yè)委會，所有業(yè)主不得反對并積極配合。

    “40年的產(chǎn)權(quán)卻只有3個月的經(jīng)營權(quán)利，這對業(yè)主來說太不公平了。”業(yè)主李先生反對業(yè)委會的做法，要求其撤銷公告，并不排斥走法律途徑。

    “如果商鋪是單間隔開的，應(yīng)該要好租些，現(xiàn)在都是通的，個人招商難度太大。”余女士說。

    宏望大廈的業(yè)委會主任濮女士解釋，在所有業(yè)主沒有授權(quán)前，業(yè)委會也無權(quán)替業(yè)主行使經(jīng)營權(quán)，只要有業(yè)主不同意，招商工作將繼續(xù)推遲。

    國慶假期前，也曾有意向客戶。但濮女士稱，對方給出的租金不高，算到每個業(yè)主頭上只有2%。“我一個貸款90萬元的商鋪，每個月還按揭款近3000元，但1年租金卻只有1.8萬，想想也是不合算。”同樣也是業(yè)主的濮女士算了算，承認(rèn)這筆投資算是失手了。

    中心地段商鋪也有“轉(zhuǎn)型”陣痛

    動輒高達(dá)7%、8%的返租收益是不少投資客將積蓄用于買商鋪的動力。從事商業(yè)地產(chǎn)咨詢的謝成龍認(rèn)為：“商鋪比較合理的投資回報率在5%，社區(qū)商鋪還要再低一些，等到后期穩(wěn)定后可達(dá)到8%，如果投資回報率過高則要謹(jǐn)慎。”

    謝成龍說，因為在實際操作中，并不排除一些開發(fā)商將返租收益算到商鋪售價中，提前透支投資價值，讓消費者買單。如果返租收益率3年達(dá)到8%左右，開發(fā)商只要將房價提高到原來的124%即可。因此購房者要學(xué)會辨別返租利潤的真假，理性地分析商鋪的地段、業(yè)態(tài)、前景等因素。地段幾乎是決定商鋪投資價值最關(guān)鍵的因素，但像宏望大廈這樣身處市中心繁華地段的商業(yè)項目也并不見得一定水到渠成，在風(fēng)云變幻的市場行情中，由不同金主接手重整，經(jīng)受屢次轉(zhuǎn)型的坎坷，或逆襲或沉淪的事例也不少。

    西湖商圈是杭州商業(yè)氛圍最濃厚的商圈之一，如今人氣不錯的元華商場也曾面臨歇業(yè)處境，因小業(yè)主多而難以談判和管理，導(dǎo)致投資客望而卻步。關(guān)閉一年后，由解百統(tǒng)一買斷幾百個商鋪的長期經(jīng)營權(quán)，得以全新的面貌面向市場；同樣坐擁西湖邊絕佳地段的涌金廣場，自2001年開業(yè)以來，經(jīng)營狀況屢現(xiàn)危機(jī)，從購物中心、美食街、小商品市場、皮裝市場一路“轉(zhuǎn)型”而來，但因人氣不足，多個項目遭遇終止。

    隨著城市多個區(qū)域中心的發(fā)展、成熟，傳統(tǒng)的商圈發(fā)展減緩甚至出現(xiàn)負(fù)增長不可避免，如何挑選值得投資的商鋪？商業(yè)地產(chǎn)資深專家李驊說：“好的商業(yè)項目，從城市環(huán)境到項目本身，再到操作團(tuán)隊和后期運營是一環(huán)扣一環(huán)，權(quán)衡投資是一個系統(tǒng)性的問題。”

    如今多區(qū)域中心出現(xiàn)，好地段的商業(yè)不在少數(shù)，評估商業(yè)業(yè)態(tài)的功能性需求成為至關(guān)重要的部分。“商場的非零售與零售業(yè)態(tài)的分布，從之前的3∶7演變到了4∶6的趨勢，以餐飲為主的生活類業(yè)態(tài)占比在增長。”李驊說，“商業(yè)項目發(fā)展呈現(xiàn)出由原先的‘大而全’到‘小而美’的趨勢。”

    以涌金廣場為例，它目前打造成了一個婚尚產(chǎn)業(yè)綜合體，主打婚慶產(chǎn)業(yè)。“如果把單一領(lǐng)域的整體產(chǎn)業(yè)鏈打通，將服務(wù)做專做精，在特定群體或者區(qū)域中，也能產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益。”李驊說。