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    問：最近看中的一個樓盤商鋪說是可以每年返租30%，這個是否屬于合同可以約束的條件？還是只是噱頭？

    答：商鋪返租是指開發(fā)商將一個商業(yè)項目分割成眾多個小面積產(chǎn)權(quán)商鋪出售給小業(yè)主，同時，與小業(yè)主簽訂返租合同，承諾在一定期限內(nèi)，商鋪由開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營管理，同時會按約定時間支付給小業(yè)主固定的租金。目前，不僅是社區(qū)樓底街鋪，甚至是寫字樓、商場等都出現(xiàn)了這樣的宣傳方式。目前，一般約定的返租回報率在5-15%，部分項目甚至?xí)�開出更高的回報率來吸引投資者。

    至于是否為噱頭，則需要看開發(fā)商在宣傳期間開出的返租條件和實際的執(zhí)行情況。一般提出返租的商鋪多是銷售不佳的項目，欲通過返租來吸引投資者進入。部分正規(guī)公司會在簽訂銷售合同后，另行與投資者簽訂返租合同或協(xié)議，至此該返租文件擁有法律效應(yīng)，若購得商鋪后開發(fā)商沒有按照該合同或協(xié)議執(zhí)行，購房者可以到法院起訴要求返回返租期內(nèi)約定的租金。但是，開發(fā)商或采取公司清算、跑路等方式避開支付該筆返租費用，投資者有可能會陷入空頭承諾。

    更值得留意的是，依據(jù)我國法律規(guī)定，開發(fā)商實際上是不能采取“售后返租”的方式銷售未竣工的商品房。因此為規(guī)避這類政策，開發(fā)商一般先與投資人簽訂買賣合同，之后開發(fā)商會另行成立一家物業(yè)管理公司進行后期招租和經(jīng)營管理，讓投資人再與物管公司簽訂包租協(xié)議。然而開發(fā)商一旦逾期交房，對投資人構(gòu)成違約的話，投資人同樣也會因逾期交房，而對物業(yè)經(jīng)營管理公司構(gòu)成違約———也就是說投資者不僅拿不到約定的返租金額，更需要面臨物業(yè)管理公司有關(guān)違約金的追討。