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　　羊年以來，杭州樓市成交量一路走高。據(jù)統(tǒng)計，截至5月11日，杭州市區(qū)商品房已成交3850套，日均成交350套。剛過去的4月份，成交量更是創(chuàng)下歷史同期最高。

　　另一方面，在調整二套房首付比例、縮減營業(yè)稅免稅期限、放寬公積金貸款要求等一系列新政后，又迎來了4月的降準和上周的降息，樓市的利好消息一個接著一個。樓市似乎真的開始好起來了。

　　不過從近一段時間的成交情況觀察看，樓市的這個“好”并沒有“惠及”到每一個項目，“回暖”一詞似乎只適合一部分房企。正如目前杭州樓市呈現(xiàn)出的一種“奇怪”現(xiàn)象：有一部分項目即使?jié)q價了仍在熱賣，一些項目“割肉降價”了帶動的成交量卻非常有限。

　　行情回暖市場成交量上漲

　　據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至5月13日16時，5月份杭州市區(qū)商品房共成交4367套，日均成交約363套。環(huán)比4月份上半月的表現(xiàn)，即使是有月初“五一小長假”的搗亂，5月份的成交勢頭也基本延續(xù)了4月份的成交“猛”勢。

　　據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在剛過去的4月份，杭州市區(qū)(含蕭山、余杭)新建商品房共簽約11472套，較去年同期增長111.7%，簽約總面積為119.18萬平方米，總金額184.4億元。特別是成交量，超出2009年4月(10390套)1082套，創(chuàng)下歷史同期成交量最高。而在這11472套的成交量中，住宅項目共簽約10033套，占總成交量的87.5%，簽約總面積109.1萬平方米，總金額167.26億元。其中，4月主城區(qū)住宅簽約4363套，余杭區(qū)4043套，蕭山區(qū)1627套。這也被業(yè)內稱為杭州樓市現(xiàn)實版的“速度與激情”。特別是4月末，出現(xiàn)翹尾行情，4月29日市區(qū)新建商品房簽約618套，4月30日簽約902套，連創(chuàng)2015年以來單日新高。

　　而進入五月份以來，“五一小長假”的表現(xiàn)也并不差。據(jù)統(tǒng)計，小長假三天內，杭州市區(qū)商品房共成交645套，同比去年同期成交量上漲270.7%，位列近六年來五一小長假成交量之最。而從上周的情況看，市區(qū)商品房的成交總量在經(jīng)歷了“十連漲”之后，在上周有了小幅回落。但就主城區(qū)成交量看，包括上周在內，主城區(qū)已連續(xù)5周成交量破千套，市場表現(xiàn)仍較好。

　　特別是開發(fā)商的推盤方面，據(jù)不完全統(tǒng)計，僅5月1日-5月12日期間，杭州市區(qū)有18個項目推出了新房源，開發(fā)商推盤熱情高昂。從推出的房源量看，不同于之前多數(shù)開發(fā)商的“小步走”策略，推出的房源量也逐漸增多。此外，除了配合開盤等方式外，不少開發(fā)商還推出各類特價房或案場活動來促進項目走量。

　　“市場的利好消息加上開發(fā)商的積極作為，5月份或將成為名副其實的紅五月。”一業(yè)內人士直言。的確，市場的表現(xiàn)也正是印證了這一點。據(jù)不完全統(tǒng)計，五月份計劃開盤的項目有近50個，不少之前“失約”多次的項目也放出風聲將在5月份推出。同時，在本周五開幕的人居展，也將在一定程度上助力5月份的市場行情。

　　這么多的成交量，到底哪些項目在成交？

　　4月份成交11472套，5月份半個月不到成交4367套。就成交總量看，杭州市區(qū)商品房的成交表現(xiàn)可以說很好。那這么多的成交量，究竟是哪些項目在貢獻呢？

　　據(jù)4月份整月的成交數(shù)據(jù)分析，11472套的成交量，主要來自杭州市區(qū)478個項目。不過這479個項目中，成交表現(xiàn)并不一。從數(shù)據(jù)看，個盤單月成交在百套以上的有16個項目，最高的為位于臨平的萬寶城，單月成交340套，其次是同樣位于臨平的華元·歡樂城，單月成交307套。月均成交在50套(含50套)以上的項目，為75個。而單月成交量在10套以下的項目，有近230個，其中有64個項目，單月僅成交1套房源。這可以看出，樓市成交量的回暖，并沒有“惠及”到整個樓市，多數(shù)項目的去化仍比較困難。成交量的飆升，大部分是依靠明星樓盤的帶動作用。

　　從5月初到現(xiàn)在的表現(xiàn)看，情況也類似。據(jù)統(tǒng)計，5月1日-5月11日期間，杭州市區(qū)共有377個項目有成交，其中成交量在20套以上的為48個項目，50套以上的為12個項目。成交量最高的為歐美金融城(EFC)，成交305套，其次是通和·波士頓公寓，成交116套。而僅有1套成交量的項目則有75個。

　　除了個盤成交差距明顯外，品牌開發(fā)商的產品也明顯更受市場歡迎，據(jù)統(tǒng)計，從4月份到5月11日，杭州市區(qū)商品房的成交量有超過三分之二是品牌開發(fā)商的項目。

　　自2006年萬科等外來大鱷相繼進入杭州市場后，杭州市場一度躍升為外來大鱷的必爭之地。特別是近兩年，包括首開、港中旅、融信、陽光城等在內的一批外來大鱷相繼在杭州完成了布局，杭州市場儼然成了一個“大鱷池”。與之相對應的是市場份額的變化。作為較早進入杭州市場的萬科、龍湖、融創(chuàng)等房企，已一躍成為杭州房企第一梯隊。杭州本土房企方面,則以濱江、綠城、德信、天陽等一批房企為主力軍。

　　實際的成交數(shù)據(jù)也顯示了這一點。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅4月份，杭州萬科貢獻了767套成交量，旭輝地產在杭州的兩個項目單月成交近200套房源，中國鐵建旗下的鐵建國際城、鐵建國際花園、鐵建青秀城共成交166套。龍湖地產旗下幾大在售或尾盤項目成交了147套。此外凱德置業(yè)、綠地集團、保利地產、世茂地產等房企的單月貢獻率也都在百套以上，特別是凱德置業(yè)和方興地產，雖目前在杭在售項目較少，但單盤單月的成交量也均在百套以上。

　　杭州本土房企方面，4月份綠城集團旗下項目成交了544套。濱江房產則貢獻了418套的成交量，新晉全國百強房企的德信地產，旗下項目也貢獻了200多套的成交。此外，較為老牌的華元房產、天陽置業(yè)等房企，表現(xiàn)也都不錯。其中華元房產成交主要來自華元·歡樂城，單盤單月即成交了307套。

　　而從5月份前半個月不到的數(shù)據(jù)看，與4月份的情況也基本差不多。單盤成交量最高的為杭州老牌房企建工房產位于未來科技城的歐美金融城(EFC)項目，單盤成交300多套，此外，成交表現(xiàn)較好的也無外乎是濱江、綠城、萬科等知名房企的在售項目。

　　“購房者對于開發(fā)房企的品牌越來越重視，未來杭州房地產市場或將出現(xiàn)‘二八定律’。”一業(yè)內資深人士表示，即房產市場的分化將越來越明顯，基本百分之八十的市場份額將掌握在少數(shù)大牌房企內。

　　細心的購房者可能會發(fā)現(xiàn)，在杭州已有不少樓盤的案名在悄悄改變。原因是這些樓盤因債務關系、資金趨緊或是銷售去化難等因素，將旗下樓盤項目轉讓給規(guī)模更大的房企或者更換了銷售商，比如位于閑林板塊的綠城·桃源小鎮(zhèn)，就是原先的西溪山莊。錢江新城板塊內的東方御府則是原先的江南御府。

　　雖然就目前而言，杭州房產市場并沒有很明顯的市場分化，但小開發(fā)商開發(fā)的項目已明顯越來越難賣，大多數(shù)只能以低價等方式來獲得去化。品牌開發(fā)商開發(fā)的產品則顯然更受購房者的青睞。最近一直在看房的小周即表示，除了交通、價格等因素外，開發(fā)商的品牌也是考量的重要因素之一。“杭州市場上這兩年也有好幾個小開發(fā)商開發(fā)的項目破產，對于我們普通老百姓而言，買房幾乎是拿出了一個家所有的積蓄。”正是因為這樣，小周在選擇房源的時候，將品牌開發(fā)商開發(fā)作為主要考慮因素之一。“品牌開發(fā)商的綜合實力肯定會強一點，雖然也不可能高枕無憂，但起碼有保障點。”

　　市場的“明星”效應或將越來越明顯

　　目前，在市場競爭激烈、樓市調控和房地產市場由高速增長逐漸進入平穩(wěn)發(fā)展綜合的“新常態(tài)”背景下，市場上房企之間的“強強聯(lián)合”、“大魚吃小魚”等趨勢已越來越明顯。以往出現(xiàn)的“非科班”出身妄圖來樓市賺一票的現(xiàn)象已基本絕跡。同時，房企對土地的選擇和購買也更為謹慎，因為土地地價高、融資困難、購房者對品質要求更高等原因，越來越多的房企選擇合作開發(fā)項目。

　　“其實從一級土地市場看，中小房企的機會已經(jīng)非常小，而這種狀況也勢必會影響到商品房市場。”業(yè)內人士分析，不少大牌房企之間已從純競爭轉為合作，從而相互借力，一定程度上規(guī)避投資風險，實現(xiàn)利益的最大化。而這也在一定程度上可以提高這些房企的市場話語權。

　　從市場情況看，杭州市場上不少開發(fā)商都已經(jīng)意識到了這個問題，甚至走在了前列。諸如萬科、龍湖、融創(chuàng)等全國性房企以及杭州本土的濱江、綠城、德信、大家、高運、萊茵達、順發(fā)等房企均毫不例外采取了“抱團開發(fā)”模式。

　　而從實際成交情況看，這些走在市場潮流前列的開發(fā)商，顯然也已經(jīng)成了杭州市場的主力軍。除了之前提到的萬科、龍湖、融創(chuàng)以及本土老大哥綠城、濱江等房企外，德信、大家、順發(fā)等房企的表現(xiàn)也不錯。

　　作為蕭山市場的老大哥，順發(fā)房產旗下項目一直是蕭山最受購房者歡迎的產品之一。從市場份額看，順發(fā)房產也一直保持在區(qū)域內前列。不過隨著外來房企不斷涌入蕭山市場，順發(fā)的發(fā)展思路也發(fā)生了變化。除了獨立開發(fā)項目外，據(jù)知情人士透露，最近旭輝地產拿下的蕭山地塊中，順發(fā)也有股份。蕭山另一本土房企，高運房產，則選擇了和萊茵達合作，從市場的實際成交看，合作項目的去化也不錯。

　　作為發(fā)展水平一直位居全國前列的杭州房產市場，行業(yè)的競爭已經(jīng)不再以價格、配套、地段等單一的手段進行，品質高、品牌優(yōu)等因素成了開發(fā)商制勝的法寶之一，甚至品牌凝聚力能成為產品受追捧的至關重要原因，房企之間不斷加快和加深的合作，也將助力這個發(fā)展趨勢。這也意味著未來市場上，“明星效應”將越來越明顯，即大牌房企、實力房企將占據(jù)越來越多的市場份額。