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　　過去的十五年，中國的高樓不斷被刷新，每一個城市都希望有一個“高大上”的地標(biāo)來凸顯這個城市的地位和繁華。

　　一家小型互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人李強(qiáng)（化名）就渴望能夠成為這些地標(biāo)寫字樓里面的租戶，在李強(qiáng)眼中，當(dāng)自己的公司物理距離無限制接近這些地標(biāo)中心時，孕育出來的機(jī)會就有無限的想象空間。

　　但是寫字樓的業(yè)主們卻在有條件地挑選租戶，他們希望這棟寫字樓的租戶都擁有更好的品質(zhì)和更加強(qiáng)的承租能力，而當(dāng)這個愿景實現(xiàn)的時候，業(yè)主們自然也會享受到更多的資金回報。

　　租金低開高走

　　戴德梁行中國區(qū)寫字樓部主管沈潔向《第一財經(jīng)日報》記者介紹，目前寫字樓招租戶的策略大致分為三種：價格領(lǐng)先、速度優(yōu)先、市場平衡。

　　價格領(lǐng)先即開始招租的時候租金價格很高，這個有利于樹立高端寫字樓形象，和住宅的豪宅銷售有一定的類似，但是這個策略的問題在于很難滿租，而且后期招租難度較大。還有很多寫字樓會采取速度優(yōu)先，也就是盡快保證寫字樓的出租率，這個策略在市場不好的情況下也是值得推崇的。但是目前最主流的還是市場平衡的招租，也就是價格低開高走。

　　“現(xiàn)在很多寫字樓一開始若是開價太高，其實不太好招租，因此很多時候剛開始的幾個租戶租金價格都很低，但是一般寫字樓希望這個租戶是一個主力租戶，也就是一家很大、很穩(wěn)定的公司，這樣可以吸引該租戶上下游公司來這個租戶所在寫字樓辦公，形成示范效應(yīng)。”高力國際董事賴錦雄向《第一財經(jīng)日報》記者表示，“比如這個寫字樓雖然開始對主力租戶的收費可能只有6元/天·平方米，但是后面吸引的租戶就可以收費到10元/天·平方米，這個就可以使得整體租金上去。”

　　而這個和購物中心的招租也很像，很多購物中心為了招到非常優(yōu)質(zhì)的主力店來增加人氣都會補(bǔ)貼裝修費用，然后再通過把其他空間高價租給非主力店，完成盈利。

　　但很多情況下，出租寫字樓也未必劃算，記者從知情人士處了解到，目前中國最高寫字樓上海中心下半年入市，但是目前的招租情況也不到50%。因此很多內(nèi)資開發(fā)商選擇將寫字樓賣掉，比如今年虹橋板塊就會集中上市很多商業(yè)辦公項目，而大部分都準(zhǔn)備賣掉。

　　“我們在上海虹橋板塊就為中小企業(yè)設(shè)置了很多3000平方米~5000平方米的獨棟總部辦公項目并將其出售，目的還是快速回籠資金和獲取利潤。”正榮集團(tuán)上海置業(yè)公司總經(jīng)理章建波告訴記者。

　　租戶“金融化”

　　在過去的十五年里，上海建成了約90棟優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓，而這里面很多無疑加速了上海金融中心的建立。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2014年，金融業(yè)租戶貢獻(xiàn)上海全部甲級寫字樓租賃面積的33.7%，領(lǐng)先于制造業(yè)的22.3%和專業(yè)服務(wù)業(yè)的17.8%。

　　目前上海甲級寫字樓市場的租戶行業(yè)結(jié)構(gòu)與十年前相比差異明顯。由于土地、人力費用的連年上漲，低附加值制造業(yè)逐步向內(nèi)陸城市及東南亞國家遷移，制造業(yè)企業(yè)租賃甲級寫字樓的面積占比由2005年的31.5%大幅下降至2014年的22.3%。與此相反的是，金融服務(wù)業(yè)的租賃面積比重大幅上升至33.7%，排名由十年前的第三躥升至首位。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，金融行業(yè)高附加值所帶來的高租金承付力以及當(dāng)下國內(nèi)金融業(yè)改革中民營金融企業(yè)的繁榮是金融服務(wù)類租戶開始搶灘寫字樓的原因。

　　事實上，自去年起互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)的身影逐漸活躍在陸家嘴等金融板塊。而這一切緣于上海在去年10月發(fā)布的《陸家嘴互聯(lián)網(wǎng)新興金融產(chǎn)業(yè)園暨創(chuàng)新孵化基地配套措施》（下稱“陸九條”）。在“陸九條”中，浦東從辦公場所、市場準(zhǔn)入、財力扶持、創(chuàng)新獎勵和人才服務(wù)等方面明確了對互聯(lián)網(wǎng)新興金融機(jī)構(gòu)的支持。如在辦公場所方面，政府和國資聯(lián)手，拿出近萬平方米的甲級寫字樓，同時還利用老舊商業(yè)樓宇二次改造的機(jī)會，在陸家嘴中心商務(wù)區(qū)設(shè)立產(chǎn)業(yè)園。

　　中小公司是“金主”

　　同樣是金融公司，2005年，銀行、保險、證券和基金四大傳統(tǒng)金融子行業(yè)在金融類租戶所有承租面積中的占比高達(dá)81.6%，2014年該比例已經(jīng)下降為63.0%。

　　值得一提的是，P2P、財富管理、衍生品投資、金融信息服務(wù)以及多元化的金融投資和資產(chǎn)管理公司不斷涌現(xiàn)，成為一股不容忽視的力量。P2P和財富管理公司的大量涌現(xiàn)是近年來國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)金融和民營小微金融快速發(fā)展的產(chǎn)物，在寫字樓租賃市場上表現(xiàn)出租賃面積較小、租金承付能力較強(qiáng)、對樓宇形象要求較高的特點。

　　這些“金主”給的租金也是非常高的，很多這類公司都會給出每天每平方米超過15元的租金，而上海甲級寫字樓的平均租金在每天每平方米10元左右。這意味著，這些“金主”要支持50%的額外溢價。

　　但是該P2P和財富管理機(jī)構(gòu)中部分小型租戶經(jīng)營的不穩(wěn)定性亦可能對業(yè)主和周邊租戶造成一定的困擾。李強(qiáng)所在的互聯(lián)網(wǎng)金融公司就有這樣的困擾，其希望能在陸家嘴板塊找到一處可以辦公的地方，但是由于公司太小而寫字樓對于互聯(lián)網(wǎng)金融公司的謹(jǐn)慎，即使開出很高的價格也租不到一個辦公的地方。

　　創(chuàng)業(yè)者李明（化名）就是一家小公司創(chuàng)始人，但是他非常愿意支持高價進(jìn)入甲級寫字樓。他的第一個客戶是上海金茂大廈里面的某知名公司，他為了獲取客戶，就在金茂大廈租了辦公空間，直接在同一棟寫字樓里為客戶服務(wù)，這樣的便捷性讓他迅速拿下該客戶，并慢慢擴(kuò)展了自己的創(chuàng)業(yè)版圖。