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　　“江南憶，最憶是杭州！”

　　唐代詩人白居易在詩中毫不掩飾地表現(xiàn)出對杭州的留戀。而作為詩與傳說的城市，今天的杭州依然不負(fù)『天堂』之美譽(yù)，成為時(shí)下中國人最向往的居住地之一。杭城雖然不大，但因著獨(dú)特的人文與地理環(huán)境，在我國二線城市中占據(jù)非常重要的一席。本報(bào)此次將對杭州的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)查單獨(dú)刊出，希望讀者在暢想杭州的詩情畫意之際也能夠詳細(xì)了解此城的樓市行情

　　3月份，杭州樓市的成交量突然出現(xiàn)令人奪目的成交峰值。當(dāng)月主城區(qū)共成交了4711套商品房，日均成交套數(shù)達(dá)到152套。這一數(shù)據(jù)與去年同期相比漲幅高達(dá)131％;與2007年的歷史最高紀(jì)錄相比，僅僅相差了202套。

　　與此同時(shí)，杭州二手房市場也呈現(xiàn)“井噴”狀態(tài)。杭州我愛我家提供的數(shù)據(jù)表明，3月份杭州二手房市場的成交量一舉達(dá)到3546套，這是自2007年以來的一次成交高峰。與今年2月份相比，環(huán)比漲幅達(dá)到57.67％。

　　個(gè)別區(qū)域房價(jià)直降三成

　　在杭州房地產(chǎn)數(shù)據(jù)目前予以公示的幾個(gè)城區(qū)中，拱墅區(qū)、江干區(qū)、上城區(qū)、西湖區(qū)以及下城區(qū)屬于杭州的老城區(qū)，新增商品房較少，價(jià)格相對穩(wěn)定。而新房上市比較集中的區(qū)域在相對偏遠(yuǎn)的濱江區(qū)、下沙區(qū)，以及余杭區(qū)，這些也是此次價(jià)格調(diào)整比較大的區(qū)域。

　　“這一次的波動(dòng)特別明顯。”杭州廣廈天都城集團(tuán)副總經(jīng)理王旭飛表示。2月下半旬，下沙區(qū)的野風(fēng)海天城率先展開7折特價(jià)促銷活動(dòng)，打響了今年杭州樓市促銷第一槍，并成為降價(jià)幅度最大樓盤。另外下沙區(qū)的保利·東灣在2月份開盤之時(shí)，單價(jià)5280元/平方米的起價(jià)，一度引發(fā)上百人連夜排隊(duì)買房的盛況。該項(xiàng)目優(yōu)惠折算下來的單價(jià)為5240元/平方米，可謂突破區(qū)域均價(jià)底線。

　　“而整個(gè)下沙區(qū)的價(jià)格調(diào)整幅度在這兩個(gè)月非常明顯。”杭州多名業(yè)內(nèi)人士向記者表示。據(jù)杭州我愛我家提供的數(shù)據(jù)顯示，該區(qū)域的成交均價(jià)在去年2月達(dá)到頂峰為8966元/平方米，但在今年3月份，卻已經(jīng)下降到6263元/平方米，降幅已達(dá)30％。隨著下沙區(qū)折扣風(fēng)暴的全面展開，在2月份最后一周內(nèi)，杭州全市商品房成交增至814套，環(huán)比增加了80％。顯而易見的是，成交的突然放量，得益于價(jià)格戰(zhàn)的“告捷”。

　　企業(yè)降價(jià)熱情空前高漲

　　3月份，杭州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一派春暖景象。據(jù)透明售房網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)，3月份的月成交量達(dá)到了4711套，與去年同期相比，增加了2074套，漲幅高達(dá)131%。與今年2月份相比，環(huán)比漲幅更是高達(dá)191%。

　　與此同時(shí)，杭州八大城區(qū)皆呈不同幅度的成交上揚(yáng)之勢。西湖區(qū)與下沙區(qū)成為此次支撐杭州全市成交的兩大主要“戰(zhàn)場”，成交量皆超過了1000套大關(guān)。而在2月份，前者的成交量為453套，后者的月成交量僅為329套。除此之外，江干區(qū)、拱墅區(qū)和濱江區(qū)的成交同樣十分活躍，月成交量皆超過了600套，久違的井噴狀態(tài)開始出現(xiàn)。

　　舍棄了以往的“欲抱琵琶半遮面”姿態(tài)，取而代之的是市場貼身肉搏大戰(zhàn)的展開。在野風(fēng)海天城以促銷直降方式對下沙區(qū)域均價(jià)一錘定音之后，余杭區(qū)的價(jià)格戰(zhàn)也相繼展開。區(qū)域內(nèi)樓盤西溪山莊推出6.5折的促銷價(jià)格，使得該盤所處的閑林板塊價(jià)位，在一夜之間恢復(fù)至2004年間。隨后，同樣位于余杭區(qū)的華藝星座，推出了起價(jià)為3988元/平方米的特惠房源，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)星橋板塊的售價(jià)拉至4000元/平方米。降價(jià)之風(fēng)開始蔓延杭州郊區(qū)各個(gè)板塊。

　　“由于土地出讓時(shí)間較早，杭州郊區(qū)許多樓盤有較大的下降空間。這也是許多開發(fā)商有底氣實(shí)行降價(jià)的原因。”杭州我愛我家經(jīng)理周包軍表示。比如，率先掀起打折潮的野風(fēng)海天城，數(shù)據(jù)顯示其樓板價(jià)僅為1777元/平方米。而朗詩國際街區(qū)的樓板價(jià)則更低，僅為1683元/平方米。據(jù)周包軍介紹，杭州不少郊區(qū)樓盤為早期協(xié)議出讓土地，不僅地價(jià)便宜且占地面積大。“不少樓盤是需要連續(xù)幾期滾動(dòng)開發(fā)的，這對于現(xiàn)金流要求極高。”他認(rèn)為，正是出于這方面因素考慮，才引發(fā)了開發(fā)商們的降價(jià)熱情。

　　政府救市不如價(jià)格下調(diào)

　　2008年10月，杭州市政府出臺(tái)了《關(guān)于杭州市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，業(yè)內(nèi)外將其稱之為“二十四條”。在當(dāng)時(shí)各個(gè)地方政府出臺(tái)的救市政策中，堪稱力度最大。在“二十四條”出臺(tái)之后，去年11、12月時(shí)，杭州住宅市場出現(xiàn)了一點(diǎn)回暖跡象，但這一苗頭卻在2009年1、2月間，隨著成交量走勢的迅速冷卻而熄滅。

　　有知情人士向記者透露，“杭州的整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較特殊，主要的旅游產(chǎn)業(yè)并不能給地方政府帶來理想的財(cái)政收入。但房地產(chǎn)業(yè)卻能夠從土地出讓及稅收方面帶來豐厚收益，因此對于地方政府來說，非常希冀能夠扶植這一產(chǎn)業(yè)。”

　　甚至有市場人士認(rèn)為，2008年的杭州樓市價(jià)格并未調(diào)整到位，而主要原因便是由于地方政府的影響。“但在今年，地方政府也無法干涉了，如果開發(fā)商再不自救的話，真的會(huì)死一大批。”

　　王旭飛認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境惡化的前提下，實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)商對未來預(yù)期越來越悲觀。“對于未來生存狀態(tài)的擔(dān)憂，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了降價(jià)薄利的考慮。”在這種心態(tài)影響下，不少房企更傾向于“現(xiàn)金為王”的生存理念，希冀通過快速銷售達(dá)到資金周轉(zhuǎn)目的。

　　中國指數(shù)研究院（杭州分院）分析師李連成認(rèn)為，“市場缺乏的不是購房者，缺乏的僅僅是一個(gè)合理的價(jià)格。價(jià)格現(xiàn)在已經(jīng)成為拉動(dòng)杭州樓市成交量上漲的關(guān)鍵因素。”

　　市場回暖只是短期現(xiàn)象

　　這種成交回暖的態(tài)勢是否會(huì)延續(xù)下去呢？記者采訪的多位杭州本地開發(fā)商都不約而同地對此持有保留意見。“成交量雖然上揚(yáng)，但并不能夠代表已經(jīng)回暖。”王旭飛表示，“因?yàn)殚_工量仍未增加，這說明房地產(chǎn)企業(yè)對于后市仍然心存謹(jǐn)慎。”

　　李連成表示，杭州商品住宅存量非常高，這使開發(fā)商仍面臨著嚴(yán)峻的銷售壓力。記者在透明售房網(wǎng)查詢時(shí)發(fā)現(xiàn)，雖然經(jīng)歷了3月份的成交放量，但截至4月7日的數(shù)據(jù)顯示，杭州商品住宅的存量仍然高達(dá)25888套。

　　王旭飛認(rèn)為，目前入市購買的客戶以剛性需求為主，新房的成交放量只是因?yàn)樾枨箝L久積累之后的釋放，并不意味著市場企穩(wěn)。他指出，率先打折的開發(fā)商會(huì)先期爭取到客戶，后來者勢必會(huì)有蛋糕越分越小的擔(dān)憂。“這就像一個(gè)蓄水池，誰先挖成了引流渠道，誰就能夠得以先蓄積起水源。”他說道。

　　李連成認(rèn)為，受到此次降價(jià)風(fēng)潮的影響，預(yù)計(jì)在接下來的幾個(gè)月內(nèi)，開發(fā)商會(huì)陸續(xù)跟進(jìn)，一輪更為激烈的價(jià)格戰(zhàn)將在杭州樓市打響。但同時(shí)也有業(yè)內(nèi)人士指出，買漲不買跌是人之常情，如果價(jià)格持續(xù)下降，可能會(huì)引起新一輪的觀望情緒。

　　新的價(jià)格體系有望形成

　　至于今后一兩個(gè)月內(nèi)杭州樓市的走勢，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短期內(nèi)銷售大幅放量的勢頭會(huì)有減緩趨勢。“預(yù)計(jì)4月份的成交量會(huì)略遜于3月份，”杭州本地一家開發(fā)商向記者表示，“3月份的促銷行為，只是開發(fā)商出于后市不明，提早預(yù)支5月份樓市旺季的表現(xiàn)。”他認(rèn)為，整體杭州樓市可能會(huì)在6月份走淡。

　　不過，也有業(yè)內(nèi)人士做出大膽預(yù)測，認(rèn)為樓市新價(jià)格體系將在5月份最終得到明確，并建立起來。攻略地產(chǎn)董事長祝軍華認(rèn)為，近期杭州樓市各領(lǐng)跌樓盤和板塊占據(jù)了80％－90％的市場注意力和購買力，交易量的顯著上揚(yáng)勢必會(huì)對整體市場產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。他指出，隨著上半年各板塊新一輪供應(yīng)放量期的到來，購房者的選擇余地再次增加。在價(jià)格拉低的同時(shí)，進(jìn)入一個(gè)量價(jià)都相對穩(wěn)定的成交平緩期，新的價(jià)格體系也將隨之逐漸形成。