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    做商家，什么最重要，必然是“誠(chéng)信”二字。但如果聚焦到房地產(chǎn)市場(chǎng)，不難發(fā)現(xiàn)出口就在“說大話”的開發(fā)商不在少數(shù)。

    什么叫做“說大話”，我們對(duì)這幾句話一定有很深刻的印象：“一小時(shí)銷售百套”、“兩小時(shí)售罄”、“首開當(dāng)日勁銷八成”�？墒侨绻�每次銷售情況真如各家宣傳的這么火爆，為什么2014年杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)如此慘淡，最后還要以庫(kù)存量突破15萬(wàn)套這一驚人數(shù)字收?qǐng)?

    其中必然有文章。往小里講這些行為叫做營(yíng)銷手段，但如果嚴(yán)肅對(duì)待，可以說涉嫌數(shù)據(jù)造假。

    夸大成交已成“潛規(guī)則”

    宣稱八九成的交易量實(shí)際甚至不足兩成

    “9月×日晚7點(diǎn)，市場(chǎng)關(guān)注已久的××樓盤首期盛大開盤，因板塊內(nèi)獨(dú)有的85平方米精裝洋房加上此次119萬(wàn)元的首開起價(jià)，吸引了逾五百組客戶慕名而來(lái)。雖然是晚上，但現(xiàn)場(chǎng)售樓部燈火通明、人頭攢動(dòng)，開盤現(xiàn)場(chǎng)只能以爆棚來(lái)形容。××樓盤自亮相以來(lái)，一直深受廣大客戶的密切關(guān)注，尤其是實(shí)景樣板區(qū)開放以來(lái)，認(rèn)籌客戶人數(shù)每周都在翻倍提升……

    ……××樓盤此次開盤再創(chuàng)未來(lái)科技城板塊首開的銷售速度，僅2小時(shí)即勁銷8成，以完美熱銷代言未來(lái)科技城。其熱銷背后，無(wú)疑是市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的絕對(duì)認(rèn)可。”

    根據(jù)以上的新聞報(bào)道，其實(shí)很難判斷文中所提到的熱銷樓盤究竟是哪個(gè)。因?yàn)檫@種銷售措辭幾乎存在于所有項(xiàng)目開盤后的新聞通稿當(dāng)中，“×小時(shí)勁銷×成”、“售樓大廳人潮涌動(dòng)”、“千人搶房”等等說明市場(chǎng)繁榮依舊的夸張?jiān)~匯一度會(huì)讓人以為樓市真的這么好了。

    該樓盤果然如報(bào)道所稱，賣的這么好？

    記者在杭州市透明售房網(wǎng)上查詢到，截至2015年3月15日，該樓盤當(dāng)時(shí)首開的11-14號(hào)樓共163套房源當(dāng)中，已經(jīng)簽約的房源共計(jì)94套，可售房源67套，限制房源2套，也就是說去年9月開盤至今半年有余，真正的銷售量連6成都沒到，僅有58%。

    這個(gè)樓盤就是位于未來(lái)科技城板塊的新城·西溪逸境。

    不僅是新城·西溪逸境，在開盤之后第一時(shí)間虛報(bào)成交套數(shù)意在打造“供需兩旺”局面的樓盤還有很多。而且，有的“牛皮”吹的更加夸張。

    位于泛申花的某樓盤，同樣也用“首開八成，創(chuàng)申花板塊銷售傳奇”的字眼來(lái)總結(jié)去年10月的第一次開盤。據(jù)當(dāng)時(shí)的報(bào)道稱，“蓄客三周，場(chǎng)外排起長(zhǎng)隊(duì)，足見人氣爆棚，如此火爆場(chǎng)面申花僅此一家。”

    但實(shí)際體現(xiàn)在透明售房網(wǎng)上的數(shù)據(jù)又是什么？開盤首推的是1、2號(hào)樓，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前該兩幢樓的已售套數(shù)為55套，已預(yù)訂房源4套，如果按照開發(fā)商當(dāng)時(shí)宣稱的推出162套房源計(jì)算，實(shí)際的銷售率僅為36%，而且這個(gè)數(shù)據(jù)還是建立在4套預(yù)定房源最終會(huì)全部轉(zhuǎn)化為成交的基礎(chǔ)之上。回顧當(dāng)初夸出“首開八成、銷售神話”的�？�，赤裸裸的現(xiàn)實(shí)竟還不及�？诘囊话�。

    這類例子不勝枚舉：去年8月，景瑞·申花壹號(hào)院推出300余套房源“狂銷8成”，根據(jù)透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，這批房源的銷售量至今僅剛過百套，實(shí)為三分之一；去年6月，中旅·紫金名門首開224套房源，“到訪客戶500人次，3小時(shí)去化100多套房源，轟動(dòng)全城”，實(shí)際是開盤一個(gè)月成交還不足一成，如今才漸漸達(dá)到150余套；去年年末，招商·雍華府開盤，首推1、9、10三幢樓中200余套房源，“勁銷8成”，“平均每30秒就有一套房源售出”，實(shí)際情況是至今透明售房網(wǎng)上的這三幢的成交總套數(shù)才只有61套；融信·藍(lán)孔雀推出338套房源“一小時(shí)銷售3個(gè)億”，當(dāng)下的實(shí)際成交僅為50套，成交比例還不到15%。

    開發(fā)商寫好熱銷腳本、導(dǎo)演搶房戲碼、再發(fā)布統(tǒng)一的消息，往往不到5成的業(yè)績(jī)搖身一變就被包裝成了7成，達(dá)到7成的吹噓到9成，一旦真正扎扎實(shí)實(shí)賣到9成的，無(wú)一例外會(huì)說自己售罄，而且把售罄的時(shí)間寫得越短越好。

    “還未來(lái)得及簽約”成了普遍說辭

    開盤現(xiàn)場(chǎng)再現(xiàn)房托

    當(dāng)記者針對(duì)以上數(shù)據(jù)采訪部分開發(fā)商時(shí)，得到的第一答復(fù)基本都是“因?yàn)榭蛻舻淖陨碓�因，所以遲遲還未來(lái)簽約。”但當(dāng)記者追問“勁銷幾成”又是以何種方式認(rèn)定的時(shí)候，有負(fù)責(zé)人坦言道，“這個(gè)你懂的。”

    一位資深的媒體人表示，開發(fā)商虛報(bào)銷售數(shù)據(jù)已成為樓市多年來(lái)的潛規(guī)則，許多數(shù)據(jù)都起碼“注水”1／3，更有甚者，虛假成分達(dá)幾何倍數(shù)。

    而且，有些開盤情況并非僅僅在曝光的數(shù)據(jù)上造假，開盤現(xiàn)場(chǎng)也充斥著不少精心策劃的搶房戲碼。

    城西大盤的一位準(zhǔn)業(yè)主曾經(jīng)曝出他被迫參與制造熱銷場(chǎng)面的內(nèi)情：在當(dāng)晚只允許已繳納意向金的購(gòu)房者到達(dá)銷售現(xiàn)場(chǎng)的同時(shí)，開發(fā)商還通知了大量未繳納意向金的意向客戶也到銷售現(xiàn)場(chǎng)，一起參與搖號(hào)選房，然后每人贈(zèng)送等值的禮品。

    還例如，某次開盤現(xiàn)場(chǎng)有一家子購(gòu)房者非常引人注目，小兩口攜帶兩位老人時(shí)不時(shí)在搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)大聲呼喊表達(dá)“搶不到房子了”、“開發(fā)商有貓膩”等不良情緒，引得整個(gè)搖號(hào)過程非常緊張，主持人也在他們的鼓動(dòng)下一個(gè)勁地催促搖到號(hào)的客戶盡快選房以免錯(cuò)失良機(jī)。

    事后記者特地與他們聊了會(huì)兒天，得到的回答果然在意料當(dāng)中：是開發(fā)商讓他們來(lái)煽動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)氣氛的。

    “一旦選房節(jié)奏有所放慢，我們就開始喊開發(fā)商要藏房子了，我們要買不到房源了，這樣就會(huì)造成里面的客戶慌亂、外面的客戶緊張，跟著我們一起呼喊的客戶就越來(lái)越多，他們想買到房子的情緒也就越來(lái)越濃。有些還在猶猶豫豫的意向客戶，就這樣在情緒的鼓動(dòng)下下單了。”這位小年輕說，向他們這樣被“委以重任”的托兒還有幾個(gè)，“基本都是以家庭為單位的，有真實(shí)感。”

    虛假數(shù)據(jù)橫行，熱銷假象普遍，一旦任由此現(xiàn)象蔓延，帶來(lái)的無(wú)疑是真實(shí)銷售數(shù)據(jù)的隱退。

    律師說法：這就是一種違規(guī)行為

    這種有意無(wú)意強(qiáng)調(diào)熱銷的手段并非杭州才有。

    2009年初，北京媒體曾報(bào)道有些樓盤熱銷的場(chǎng)面其實(shí)是開發(fā)商自導(dǎo)自演的搶購(gòu)戲。報(bào)道說，一些開發(fā)商給一些老年人50元一天的勞務(wù)費(fèi)，還管吃管喝，讓他們到售樓處“簽約”，為房子“熱銷”當(dāng)托兒，以造成樓市熱賣的假象。這些老人不僅在售樓處當(dāng)“演員”，還會(huì)到房展會(huì)上演“訂房記”，前臺(tái)簽單，后臺(tái)拿錢走人。

    隨即，北京市建委等部門迅速做出回應(yīng)，稱將對(duì)全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目執(zhí)法檢查，重點(diǎn)針對(duì)無(wú)證售房、延期交房、售后包租、逾期不辦理產(chǎn)權(quán)證、虛假宣傳、發(fā)布不實(shí)銷售進(jìn)度信息等問題，且一旦被查屬實(shí)，將被記入不良信用檔案，其行為將在媒體上曝光。同時(shí)，還開通便民熱線或信訪途徑，老百姓可直接舉報(bào)房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為。

    去年中旬，南京本地媒體報(bào)道一則關(guān)于南京6家樓盤虛報(bào)銷售數(shù)據(jù)的新聞，在業(yè)界引起了不小的反響。隨后，南京住建部門相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將全力保護(hù)消費(fèi)者知情權(quán)，嚴(yán)查開發(fā)商虛報(bào)銷售數(shù)據(jù)的行為。

    “開發(fā)商通過虛報(bào)數(shù)據(jù)，忽悠消費(fèi)者購(gòu)房，這種營(yíng)銷行為是違背行業(yè)管理規(guī)定的。”杭州六和律師事務(wù)資深律師葉永祥表示，根據(jù)中國(guó)《商品房銷售管理辦法》第14條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。因此開發(fā)商在銷售廣告中運(yùn)用虛假銷售數(shù)據(jù)欺騙公眾，誤導(dǎo)市場(chǎng)和消費(fèi)者，顯然就是屬于違規(guī)行為。