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　　2014樓市經(jīng)歷了太多，比如從年初市場陷入極度低迷，接著各地方政府展開自救，直至中央政府出手刺激樓市等�；仡�2014年樓市大事件，理順其發(fā)展脈絡(luò)，有助于我們更加清晰地看清未來發(fā)展趨勢。

　　樓市調(diào)整

　　樓市進(jìn)入新一輪調(diào)整時(shí)期，這一輪調(diào)整時(shí)間可能會(huì)比2007、2011年所經(jīng)歷的調(diào)整時(shí)間更長，樂觀預(yù)計(jì)2015年年中見底，悲觀者則認(rèn)為2015年全年仍將維持調(diào)整態(tài)勢。

　　在成交方面，成交下滑已經(jīng)成為定局。根據(jù)中國指數(shù)研究院公布的監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，截止到2014年11月，包括北京、上海等在內(nèi)的50個(gè)城市，同比交易量下滑13.6%。雖然年初一度傳出“崩盤論”，市場一時(shí)間風(fēng)聲鶴唳，市場被悲觀預(yù)期所籠罩。但不可否認(rèn)的是，隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的深入，未來樓市仍然有著不小的發(fā)展空間。階段性下行周期的出現(xiàn)，不改樓市中長期向好的趨勢。

　　降價(jià)大潮

　　2014開年，全國各地樓市成交集體陷入低迷。2月，杭州打響了全國樓市降價(jià)“第一槍”。

　　在杭州遭遇12萬套的“天量”庫存時(shí)，有樓盤終于按捺不住，祭出了近4000元/平方米的降幅，向整個(gè)杭州樓市拋出一枚“重磅炸彈”。受杭州降價(jià)的連鎖反映，開發(fā)商和購房者僵持觀望，一時(shí)間降價(jià)效應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大。無論是剛需、改善樓盤，都紛紛通過送首付、直接折扣、特價(jià)房等方式打折促銷。甚至有地方樓盤在推出促銷活動(dòng)時(shí)，最高優(yōu)惠可達(dá)30萬元。隨后，杭州樓市降價(jià)效應(yīng)向全國范圍擴(kuò)散，尤其是部分庫存極高的三、四線城市，把售價(jià)壓低至成本價(jià)附近，以求盡快回籠資金。

　　庫存走高

　　成交量的下滑，而供應(yīng)量的上升，導(dǎo)致市場對(duì)“高庫存”現(xiàn)象尤為關(guān)注。

　　有機(jī)構(gòu)監(jiān)測結(jié)果顯示，近幾年大規(guī)模成交的住宅用地在2014年集中進(jìn)入市場，同時(shí)銷售業(yè)績壓力也促使房企加大推盤規(guī)模，累積效應(yīng)推動(dòng)新增供應(yīng)至近5年的同期最高水平。數(shù)據(jù)表明，2014年1~11月，包括上海、南京、成都等在內(nèi)的20個(gè)代表城市，商品住宅新批上市供應(yīng)量為1534萬平方米，同比增長3.6%，而與2010~2012年同期相比，增幅更是高達(dá)15%以上。

　　但另一面，市場去化壓力一直高居不下。數(shù)據(jù)表明，溫州、寧波等城市存銷比長期維持在40個(gè)月以上，即使上海，也長期在15個(gè)月警戒線附近徘徊。

　　取消限貸

　　9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》。通知提到：對(duì)于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

　　這一政策的出臺(tái)意味著限貸放松，而10月份開始信心全面恢復(fù)，“930新政”成為啟動(dòng)樓市的引擎。10月9日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部 、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，放松公積金貸款限制，對(duì)樓市給予更多利好。

　　限購放松

　　2014年6月25日，呼和浩特市正式發(fā)文取消限購，拉開了各地實(shí)施樓市限購松綁的序幕。在呼和浩特公開松綁限購之時(shí)，已有20城只做不說。此后，樓市“松限潮”更是如同洪水猛獸，一發(fā)不可收拾，演變到最后，當(dāng)初實(shí)施“限購令”的幾十個(gè)城市幾乎都干脆取消了這一政策，變“松限”為“解限”。

　　目前，46個(gè)限購城市中僅有北京、上海、廣州、深圳和三亞5個(gè)城市未放開限購。限購的取消意味著行政手段被市場化方式所取代，“分類調(diào)控”真正落到了實(shí)處。

　　翹尾行情

　　受放松限購、放松限貸、降息等一系列利好政策的刺激，樓市從2014年10月份開始，走出一波“翹尾行情”，成交狀況明顯好于前三個(gè)季度。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年10月份、11月份商品房銷售面積11361.99萬平方米、13222.76萬平方米，較此前月均9000萬平方米的成交量，有了明顯的提高。不過值得注意的是，隨著市場交易狀況的改善，少數(shù)房企開始醞釀漲價(jià)以追求更高的利潤。但當(dāng)前市場信心并不是很牢固，因此開發(fā)商貿(mào)然提價(jià)，可能會(huì)影響到后市走向，并有可能會(huì)導(dǎo)致新一輪觀望。

　　房鬧再現(xiàn)

　　樓盤降價(jià)，引發(fā)新一波“房鬧”現(xiàn)象的出現(xiàn)。

　　據(jù)了解，從2014年4月份以來，包括徐州 、武漢、大連、杭州等城市，均出現(xiàn)“房鬧”現(xiàn)象。業(yè)主通過打橫幅、聚集甚至打砸售樓處等過激行為，來表達(dá)自己的強(qiáng)烈不滿。和以往開發(fā)商一味忍讓不同的是，今年也有開發(fā)商開始理直氣壯地表達(dá)了自己的觀點(diǎn)，告誡業(yè)主要遵循市場規(guī)律。

　　“房鬧”現(xiàn)象為中國所獨(dú)有，蓋因房價(jià)過高，民眾難以承受房價(jià)上漲過快之重所致。但從另外一個(gè)方面來說，我們此前忽略購房風(fēng)險(xiǎn)教育的做法，在未來應(yīng)該及時(shí)糾正，否則，這種現(xiàn)象在未來還會(huì)出現(xiàn)。

　　以房養(yǎng)老

　　“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)已開閘，但因?yàn)榉课輧r(jià)值評(píng)估存在爭議，以及與我國文化傳統(tǒng)并不相符，因此這種看似美好的事物，還有很長的路要走。

　　保監(jiān)會(huì)此次開展試點(diǎn)的將是“商業(yè)保險(xiǎn)版”的“以房養(yǎng)老”，根據(jù)保險(xiǎn)公司對(duì)于投保人所抵押房產(chǎn)增值的處理方式不同，試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。在海外非常普遍，也是養(yǎng)老收入的重要來源之一。目前社會(huì)普遍對(duì)“以房養(yǎng)老”持觀望態(tài)度，首先在于房屋估值不認(rèn)可，同時(shí)還要面對(duì)巨大的社會(huì)輿論壓力，所以參與者甚少。

　　市場分化

　　2014年樓市總體呈下滑態(tài)勢，市場分化局面更為明顯。

　　由中國指數(shù)研究院公布的“百城價(jià)格數(shù)據(jù)”顯示，一線城市價(jià)格堅(jiān)挺，而三、四線城市價(jià)格出現(xiàn)較大幅度的回落。截止到2014年11月底，一線城市房價(jià)均價(jià)堅(jiān)挺，整體累計(jì)上漲0.65%；但三、四線城市均價(jià)則明顯回落，如菏澤等9個(gè)三、四線城市，均價(jià)跌幅超過10%。

　　另外，從開發(fā)商戰(zhàn)略布局的重點(diǎn)地區(qū)來看，一線城市及重點(diǎn)城市成為各路房企搶奪的“高地”。從2014年土地總價(jià)、樓板價(jià)、每畝地價(jià)等各個(gè)指標(biāo)來看，幾乎全部集中在一線城市。三、四線城市更是遭到開發(fā)商集體“拋棄”，其供大于求的現(xiàn)狀，已經(jīng)讓房企退避三舍。

　　房產(chǎn)登記

　　國務(wù)院下發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記條例，新增國家、省、市、縣四級(jí)信息共享?xiàng)l例。此前盛傳已久的不動(dòng)產(chǎn)登記制度終于趕在2014年底出臺(tái)。

　　多層次信息共享制度的建立，將解決不動(dòng)產(chǎn)登記信息的全國聯(lián)網(wǎng)問題，并為未來部分政策實(shí)施提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源。但制度發(fā)揮作用還有賴于信息共享制度執(zhí)行細(xì)則的落地和完善。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的制定和實(shí)施，成為一干房產(chǎn)大佬看衰樓市的根源，但實(shí)事求是地講，該制度的出臺(tái)并非為了打壓房價(jià)，也不可能成為房價(jià)下跌的主要因素。