未來4年杭州主城區(qū)商業(yè)綜合體將新增23個萬象城
- 杭州寫字樓網(wǎng)
- 2014/11/6 9:40:45
因為商業(yè)綜合體數(shù)量仍在增加,而影院基本是“Mall的標配”——在杭州,目前已開業(yè)或即將開業(yè)的影院都背靠著Shopping Mall這棵“大樹”。一旦如業(yè)內(nèi)人士所預測的那樣,影院開始進入洗牌期,Shopping Mall的業(yè)態(tài)環(huán)境是否也會隨之發(fā)生變化?洗牌,是否意味著同一區(qū)域內(nèi),同類業(yè)態(tài)配比過剩?對商業(yè)綜合體以及影院等文化娛樂設施的配比,城市規(guī)劃上是否已經(jīng)有所考慮?
未來4年綜合體增量劇增
杭州將新增23個萬象城
再過一個月,杭州首個萬達廣場就要在北部軟件園開門營業(yè)了。從萬達在杭州拿地,到萬達廣場開業(yè),不足兩年,項目周邊正隱約形成“萬達商圈”,其原因之一就是那家號稱“全國最好的IMAX影城”。
杭州萬達廣場相關負責人顧濤相當自信,他說,在前期市場調(diào)研后,萬達已制定了一套完善的價格方案來拉攏該商圈內(nèi)的觀眾,“我們還想把市中心、余杭區(qū)等更遠的消費者吸引過來。”
杭州可不止一個萬達廣場。根據(jù)頌元商業(yè)發(fā)展有限公司前期市場調(diào)查,據(jù)不完全統(tǒng)計,2016年之前,杭州的商業(yè)項目將達到90個,總建筑面積780萬平方米以上,其中在建項目有81個,分布在杭州東、南、西、北各個區(qū)塊?傮w來看,江干區(qū)新增的購物中心最多,有24個;余杭區(qū)其次,有18個;最少的濱江區(qū)和上城區(qū),也各占了3個。
據(jù)測算,未來3至4年,杭州主城區(qū)商業(yè)綜合體增量將是現(xiàn)存量的2.64倍,相當于4年完成過去60年的開發(fā)量。以萬象城24萬平方米的商業(yè)體量計算,這意味著,未來4年杭州將新增23個萬象城。從數(shù)據(jù)來上看,杭州的商業(yè)綜合體正處于快速擴張期——我們感覺身邊的影院多了,是商業(yè)綜合體增加所帶來的直觀印象。
每一家都覺得自己不可替代。華潤萬家旗下的歡樂頌,已確定將在2016年進駐杭州,屆時,他們也會帶來一家新影院。“綜合體最大的優(yōu)勢就是電商提供不了的現(xiàn)場體驗,比如餐飲、滑冰和影院。特別是影院,對綜合體來說,是必不可少的一塊內(nèi)容。”華潤萬家相關負責人如此表示。
“萬象城”模式十年未變
綜合體過剩在所難免
“我最近看到一個數(shù)據(jù),說以前商業(yè)綜合體基本是零售業(yè)、餐飲、娛樂按60%、20%、20%的比例招商,現(xiàn)在比例已經(jīng)變成40%、30%、30%了,影院在聚集商業(yè)人氣上的能力不亞于大型超商。”一位商業(yè)地產(chǎn)項目招商部負責人直言,Shopping Mall熱衷引入影院的實質(zhì)是,他們找不到另一個具有同樣“吸睛”能力的業(yè)態(tài)。
影院聚集人氣的效應能持續(xù)多長時間?“現(xiàn)在,電影院的不可替代性正在下降,尤其是樂視等網(wǎng)絡電視出現(xiàn)后,互聯(lián)網(wǎng)的滲透性已進入綜合體最具優(yōu)勢的體驗環(huán)節(jié)上,所以過剩在所難免。”浙江工商大學浙商研究院副院長楊軼清分析說,隨著商業(yè)綜合體的快速擴張,市場供需矛盾會更尖銳,事實上,部分商業(yè)綜合體項目已經(jīng)表現(xiàn)出日趨艱難的跡象,“杭州的商業(yè)綜合體總的表現(xiàn)就是總量過剩,但也不缺結(jié)構性機會。因為一方面它們都缺乏個性,同質(zhì)化競爭嚴重;另一方面,的確還有部分人群的消費需求未能得到滿足,一旦這些綜合體找到了這個突破口,還是有機會。”
政府規(guī)劃偏重公共設施
綜合體業(yè)態(tài)創(chuàng)新才是關鍵
問題是,這個“突破口”在哪里,誰能找到?
“2004年深圳萬象城之后,我還沒有看到哪家商業(yè)綜合體項目在此框架上有所突破。”在資深商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)內(nèi)人士周錦虹看來,最近尚泰百貨退出萬象城一事值得業(yè)界好好反思,“現(xiàn)在,許多實體店顯然還沒有做好應對互聯(lián)網(wǎng)消費沖擊的準備。不單是杭州,目前在國內(nèi),都沒有發(fā)現(xiàn)與互聯(lián)網(wǎng)、與新消費需求融合得非常好、成規(guī)模的商業(yè)業(yè)態(tài)。”
時下不少百貨公司在嘗試的,接入移動支付、掃碼支付,只是增加了支付方式,沒有從根本上改變原有的業(yè)態(tài)格局和消費體驗。向移動互聯(lián)網(wǎng)時代求發(fā)展,不僅僅是“上網(wǎng)”而已。
從數(shù)據(jù)上來看,已經(jīng)可以預見商業(yè)綜合體之間未來的競爭會多么激烈,況且,新批準立項的綜合體項目可能還會增加。“關于商業(yè)網(wǎng)點布局專項規(guī)劃是做過的,但專項規(guī)劃對業(yè)態(tài)規(guī)模不會做得那么詳細。”與杭州的城市規(guī)劃打了半輩子交道,杭州市城市規(guī)劃設計研究院總規(guī)劃師湯海孺幾個月前剛剛參與過杭州市總體規(guī)劃新一輪修改,“規(guī)劃是動態(tài)的,要跟著社會經(jīng)濟發(fā)展形態(tài)的變化走,而商業(yè)又是其中最活躍、最具有不確定性的因素,最難把握。為此,規(guī)劃時我們相對更注重,穩(wěn)定性更高、更基礎的公共服務設施。”
“從政府層面來說,當然是有責任的,但這個責任是指政府應該做到信息公開、透明。在信息對稱的基礎上,投資商要做什么那就是他們自己的經(jīng)營決策上的問題,萬一失敗,那也是‘愿賭服輸’。”一位相關部門負責人私下認為這是市場的事情,應該交給市場來解決。
行外樂觀
行內(nèi)悲觀
采訪中,一位采訪對象給記者發(fā)來一個英文論壇鏈接,專門討論商業(yè)綜合體,借著翻譯器磕磕巴巴地讀了幾篇。其中一篇,講到網(wǎng)上流傳的一長串美國持續(xù)“走向死亡”的Mall名單,這些誕生于上世紀50年代的商業(yè)神廟曾是美國消費文化的象征,而如今卻在持續(xù)衰亡。人去樓空后,原本供顧客休憩的長椅邊、噴泉旁,如今雜草叢生……照片上的情景,觸目驚心。
今年4月,英國廣播電臺(BBC)曾做過一組“大型購物中心為何走向衰落”的專題報道,讓同樣做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的周錦虹頗為感觸。“盡管不必因為國外購物中心的衰亡而唇亡齒寒(因為衰亡的原因與中國現(xiàn)狀也不盡相同),不過必要的經(jīng)驗與教訓總是要汲取的。”
當然,也有正能量的例子。位于悉尼的百老匯購物中心,沒有一個奢侈品或快時尚大牌,卻在如今網(wǎng)購沖擊的環(huán)境下,以10.7%的銷售增長蟬聯(lián)澳大利亞購物中心的年度銷售坪效冠軍:其包括主力店在內(nèi)的每平米銷售坪效達到1.15萬澳元(約6.7萬元人民幣)。
話到這里,想起一位做了近十年商業(yè)地產(chǎn)項目的朋友去年年底跳槽,轉(zhuǎn)頭做住宅項目去了。問及原因,他沒有直接回答,卻講起一個多年前的故事。“做某城西商業(yè)項目的時候,我當時的老板就建議可以小規(guī)模設置特色影廳,比如專放英文原版或粵語原版?赏顿Y方認為,走通常的套路一樣能賺錢,干嘛要多此一舉。”
這種思路似乎仍沒有改變。據(jù)說,商業(yè)地產(chǎn)圈如今最流行的一句話是:行外樂觀,行內(nèi)悲觀;外行悲觀,內(nèi)行樂觀。
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- 來源:錢江晚報
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