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    起步有些晚，好在受重視的時(shí)機(jī)來得并不晚。

    建區(qū)二十多年來，杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)一直頭頂“工業(yè)經(jīng)濟(jì)主平臺(tái)”的閃耀光環(huán)，遮蓋也忽視了現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在區(qū)域的發(fā)展機(jī)會(huì)。

    杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)相關(guān)人士日前透露，對(duì)區(qū)域服務(wù)業(yè)進(jìn)行摸底調(diào)查后，計(jì)劃于明年著手編制開發(fā)區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)規(guī)劃，同時(shí)通過政策引導(dǎo)，加速主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚，做大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，并通過規(guī)劃，調(diào)控產(chǎn)業(yè)、業(yè)態(tài)布局。

    邁出新規(guī)劃布局前，開發(fā)區(qū)從服務(wù)業(yè)的資源載體入手，于近日舉辦“商業(yè)地產(chǎn)推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展”為主題的高峰論壇，邀約行業(yè)專家學(xué)者以及龍頭企業(yè)代表，共同探討開發(fā)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)如何以創(chuàng)新思路突破營銷途徑，引領(lǐng)新一輪行業(yè)發(fā)展以及商業(yè)地產(chǎn)如何助推開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

    開發(fā)區(qū)坦誠公布了最新的調(diào)查摸底結(jié)果，接受專家和嘉賓的剖析把脈�，F(xiàn)場(chǎng)觀點(diǎn)碰撞，妙語連珠，臺(tái)上臺(tái)下參與者收獲頗多。

    現(xiàn)實(shí)
    發(fā)展相對(duì)滯后
    空間供給5年內(nèi)井噴

    2013年，開發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)增加值112.55億元，占GDP的比重達(dá)到歷史最高，為23.86%；服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)類投資74.67億元（含商業(yè)地產(chǎn)，不含房地產(chǎn)純住宅類），同比增長58.61%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額53.24億元，同比增長19.3%；電子商務(wù)、文化創(chuàng)意、服務(wù)外包等新興業(yè)態(tài)快速發(fā)展，成為開發(fā)區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要推動(dòng)力。

    不過，橫向比較的結(jié)果是，與周邊城區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展水平仍存在差距，行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)層次依然較低，且融合度不高，規(guī)模服務(wù)業(yè)企業(yè)競爭力不強(qiáng)，沒有形成商業(yè)氛圍，輻射帶動(dòng)能力不強(qiáng)。

    作為行業(yè)發(fā)展的平臺(tái)資源，開發(fā)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)狀況同樣不甚理想。

    在開發(fā)區(qū)自我“揭短”后，專家倒是認(rèn)為，雖然現(xiàn)實(shí)結(jié)果很殘酷，但基礎(chǔ)差、排名落后的現(xiàn)狀背后，也意味著開發(fā)區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，包括商業(yè)地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。

    從發(fā)展空間來看，開發(fā)區(qū)土地資源日趨減少，特別是今年以來大江東體制的調(diào)整，發(fā)展空間受到進(jìn)一步限制。但是，另一方面，龍湖天街、寶龍城市廣場(chǎng)、保利商業(yè)、社區(qū)留用地項(xiàng)目等一大批城市綜合體、樓宇相繼開工建設(shè)和投用，可供入駐發(fā)展的商業(yè)空間將在未來5年內(nèi)呈現(xiàn)出明顯的井噴趨勢(shì)。

    其中，2014年一年將投用119萬平方米。根據(jù)目前已掌握的開工和續(xù)建數(shù)據(jù)，2015年起的未來3年內(nèi)開發(fā)區(qū)還將投用300萬平方米左右，正好是前21年間所有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面積的總和。

    破題
    建立價(jià)值共同體關(guān)系
    業(yè)態(tài)調(diào)整傾斜

    已公布的官方消息顯示，銀泰、華潤萬家以及印象城等商貿(mào)業(yè)龍頭品牌都已在下沙簽約或拿地，未來高端商貿(mào)業(yè)態(tài)將日漸豐富，為下一輪區(qū)域服務(wù)業(yè)升級(jí)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前開發(fā)區(qū)人口在45萬左右，根據(jù)規(guī)劃，到2020年開發(fā)區(qū)人口規(guī)模將在60萬左右，消費(fèi)市場(chǎng)增長幅度如此大，下沙似乎沒有理由發(fā)展不好服務(wù)業(yè)。

    但是在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，信息大爆炸，浙江工商大學(xué)地方產(chǎn)業(yè)與企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展研究所所長易開剛教授拋出新觀點(diǎn)：商業(yè)地產(chǎn)與商戶關(guān)系發(fā)生重構(gòu)，由單純的買賣、租賃關(guān)系晉級(jí)到價(jià)值增值共同體關(guān)系。

    在他看來，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同類房地產(chǎn)的價(jià)值，這不僅是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)較房地產(chǎn)發(fā)生了使用功能的轉(zhuǎn)化，還在于商業(yè)地產(chǎn)本身在產(chǎn)品定位、功能、物業(yè)、管理、服務(wù)等諸多方面都有了不同程度的價(jià)值延伸，而正是這種價(jià)值的延伸帶來了商業(yè)地產(chǎn)的高利潤。

    “若想創(chuàng)造商業(yè)地產(chǎn)的最大價(jià)值，必須深度挖掘商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生的源泉，不但要注重硬件價(jià)值的挖掘，如優(yōu)越的地理位置、完善的物業(yè)設(shè)施等；更要關(guān)注軟件的價(jià)值，如項(xiàng)目的定位、管理和服務(wù)等。”

    易開剛教授還提到，為了規(guī)避電商的沖擊，商業(yè)地產(chǎn)在調(diào)整業(yè)態(tài)時(shí)要注意適應(yīng)消費(fèi)方式的新變化，比如，傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)中的比重不斷降低，而休閑、娛樂、社交、生活服務(wù)等體驗(yàn)型業(yè)態(tài)則加速成為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)經(jīng)營的主體，“還要吸引更多龍頭企業(yè)加盟，補(bǔ)充產(chǎn)業(yè)鏈條的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈增值。”

    舉措
    編制新規(guī)劃調(diào)整結(jié)構(gòu)
    引進(jìn)龍頭企業(yè)發(fā)揮引領(lǐng)作用

    “商業(yè)地產(chǎn)，除了用以發(fā)展商貿(mào)的商鋪類、購物中心類（含商業(yè)綜合體）外，還有寫字樓類和含工業(yè)廠房‘騰籠換鳥’用于發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)、特色園區(qū)的廠房或標(biāo)準(zhǔn)廠房，后兩者的發(fā)展也不容忽視。”開發(fā)區(qū)經(jīng)發(fā)局局長史建峰提出了符合開發(fā)區(qū)地域特點(diǎn)的發(fā)展方向：

    在資源環(huán)境的倒逼壓力下，為加快推進(jìn)產(chǎn)城融合，以創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，開發(fā)區(qū)將加快發(fā)展信息軟件、電子商務(wù)、文化創(chuàng)意、現(xiàn)代物流、科技服務(wù)，使之成為開發(fā)區(qū)智慧產(chǎn)業(yè)化和產(chǎn)業(yè)智慧化的突破口和先導(dǎo)力量；

    提升發(fā)展商貿(mào)服務(wù)和健康休閑服務(wù)，培育發(fā)展金融服務(wù)，推進(jìn)服務(wù)體系健全、服務(wù)功能完善和城市品位提升，為開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供基礎(chǔ)支撐；

    整合各類載體、空間資源，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)和總部經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)開發(fā)區(qū)服務(wù)業(yè)效益和水平的全面提升。

    今年，開發(fā)區(qū)在原有的“鼓勵(lì)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干政策”等政策基礎(chǔ)上，公布“創(chuàng)新園區(qū)管理辦法”等一系列政策，通過稅收扶持、租金補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)做優(yōu)做強(qiáng)等，加強(qiáng)了對(duì)產(chǎn)業(yè)、平臺(tái)、企業(yè)的扶持力度，“特別是今年新制訂的創(chuàng)新園區(qū)管理辦法，鼓勵(lì)社會(huì)資本投資建設(shè)創(chuàng)新園區(qū)，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展指明了方向。”

    明年，開發(fā)區(qū)經(jīng)發(fā)局將著手編制開發(fā)區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)規(guī)劃，同時(shí)通過政策引導(dǎo)，加速主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集聚，做大產(chǎn)業(yè)規(guī)模。并通過規(guī)劃，調(diào)控產(chǎn)業(yè)、業(yè)態(tài)布局。

    同時(shí)，還會(huì)想方設(shè)法引進(jìn)龍頭企業(yè)，通過龍頭企業(yè)的引進(jìn)來帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目招商，努力打造產(chǎn)業(yè)鏈，再以產(chǎn)業(yè)鏈來吸引更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入駐，形成招商引資的良性循環(huán)。